Какой сегмент коммерческой недвижимости выиграл во время пандемии
В то время как отели, офисы и магазины подсчитывают потери, склады высокого класса как минимум сохранили свои доходы и находятся в поиске вариантов для расширения.
Пандемия негативно повлияла на доходы большинства владельцев коммерческой недвижимости. Руководители предприятий сокращают офисные площади и переводят сотрудников на удаленную работу. Торговые центры теряют свои доходы из-за ограничений выходного дня, закрытых фудкортов, парков развлечений и кинотеатров. Отели и рестораны и вовсе остались практически без клиентов. Но одновременно с этим рост e-commerce и увеличение объема поставок лекарственных средств ведут к росту спроса на складские помещения высшего класса «А».
На складе все спокойно
Основные клиенты складов высшей категории – компании сегментов FMCG, фармацевтики и продавцы бытовой техники и электроники. К примеру, среди основных партнеров логистического оператора Damu Logistics – Danone, Food Town (McDonald’s), KFC, «Шин-Лайн», Magnum, Bosсh, Samsung, Henkel, Interfarma. Среди партнеров складского оператора ALG Company много фармацевтических компаний – Sanofi, Bayer, Takeda, Astellas, KRKA, Amity, Biola и т. д. Склады FreeLine Service также отданы в основном фармсегменту – «Нижфарм», Stada, Sona Pharm, но есть и ретейлер – Interfood.
Согласно данным Комитета по статистике МНЭ РК, за три года объем экспорта медикаментов вырос на четверть – с 21,1 тыс. т в 2016-м до 26,5 тыс. т в 2019 году. А в 2020-м только за семь месяцев в страну импортировали 17,6 тыс. т медикаментов, что на 11,7% больше показателей прошлого года.
Розничная торговля за последние три года выросла почти на 50% – с 7,7 млрд тенге в 2016-м до 11,3 млрд тенге в 2019 году. И хотя локдаун приостановил восходящий тренд – за первое полугодие 2020 года объем розницы составил 93% от уровня прошлого года, – рынок быстро отыгрывает понесенные потери. Уже к июлю розничный товарооборот восстановился до уровня прошлого года, а в августе показал прирост 10%.
Вместе с ростом бизнеса основных клиентов повышается и спрос на склады высшей категории. Если пять лет назад склады категории «А» были загружены на 75%, то сейчас загрузка составляет в среднем 90%–95%, а у лидеров рынка – 100%.
«Фармацевтика, FMCG – в моей практике упор всегда был на эти две отрасли, поэтому пандемия не повлияла на нас», – утверждает член совета директоров логистического оператора ALG Company Балхаш Сагындыкова.
Развитие отрасли, по мнению участников рынка, сдерживает неготовность инвесторов вкладывать десятки миллионов долларов в проекты с довольно длинным сроком окупаемости, в среднем 15 лет. Поэтому большинство крупных логистических центров в Казахстане появляется при поддержке государства.
В портфеле частных инвесторов складская и логистическая недвижимость пока занимает недостаточную долю, отмечает Сагындыкова.
«Пока нет понимания, поэтому и нет развития. Есть небольшие инвесторы, которые пытаются начать с маленьких фирм с мизерным количеством товара и с перспективами роста, но я считаю, что нужно начинать сразу в больших масштабах, так как усилия и труд будут потрачены одинаковые. Склад – это прибыльный бизнес для терпеливых и смотрящих в будущее инвесторов», – говорит она.
Автоматизация по-казахстански
Современный склад – это не просто стены и стеллажи, это автоматизированная услуга, повышающая эффективность хранения и скорость обработки грузов. Многоярусные стеллажи, погрузчики, штрих-коды, автоматические ворота и погрузочно-разгрузочные площадки регулируемой высоты – базовый комплект склада категории «А». Современные склады крупных иностранных ретейлеров, таких как Amazon, ушли в своем прогрессе гораздо дальше – для перемещения грузов на складах используют роботов, которые в объемах Amazon позволяют в несколько раз снизить трудозатраты. Цифровые двойники (точное воссоздание склада в 3D) помогают лидерам отрасли оптимизировать складское пространство.
Но для Казахстана такая роботизация и цифровизация – пока далекое будущее, отмечают участники рынка. Проекты с полной автоматизацией и роботизацией, снижающие стоимость одной операции, эффективны при большом количестве операций. В условиях небольших объемов казахстанского рынка и невысокой стоимости рабочей силы разница в себестоимости операции получается незначительной и, как правило, не окупает дорогое импортное оборудование в разумные сроки. По прогнозам Балхаш Сагындыковой, такое положение дел будет сохраняться еще как минимум лет десять.
Перспективы – от умеренных до оптимистичных
Перспективы складской недвижимости в Казахстане позитивнее, чем других сегментов коммерческой недвижимости (офисов, ТРЦ и отелей). Среди складов класса «А» нет большой конкуренции, при этом заполняемость складских помещений высокая. Но активного и продолжительного всплеска на рынке не предвидится из-за сжатия платежеспособного спроса, переключения домохозяйств в режим еще большей экономии и общей высокой закредитованности населения, считает партнер Scot Holland | CBRE в Казахстане и Центральной Азии Евгений Долбилин.
«Фармацевтика после активного всплеска, связанного с пандемией, потихоньку успокоится, такой рост не будет вечным. А вот бурного, взрывного развития других отраслей не стоит ожидать», – считает эксперт.
Сами участники рынка более оптимистичны. В условиях коронакризиса, когда e-commerce получил дополнительный толчок в развитии, точкой роста для логистического рынка может стать развитие услуги fulfilment-операторов, которые берут на себя не только хранение, но и доставку товаров, отмечает эксперт ALG Company. Те, кто сможет выстроить эффективную логистику – качественно, быстро и недорого доставить нужный товар и предложить сопутствующий сервис (точки выдачи товаров, call-центр, упаковку, получение оплаты, работу с возвратами), – окажутся в выигрыше.
