Аренда в системе
АО «ИО «Казахстанская ипотечная компания» является финансовым оператором государства по ипотечному кредитованию. С 2015 года компания предоставляет социально уязвимым слоям населения арендное жилье с выкупом по программе «Нұрлы жер» на срок до 20 лет.
На протяжении этого срока недвижимость находится на балансе КИК, а после полного выкупа переходит в собственность арендатора. На программу «Нұрлы жер» по линии КИК было выделено 115 млрд тенге из Национального фонда РК и 48,3 млрд тенге – из республиканского бюджета.
Дополнительно в 2019–2020 годах КИК планирует инвестировать собственные и заимствованные средства, порядка 40 млрд тенге, в арендное жилье для врачей и учителей, подписав соответствующие соглашения с Министерством образования и науки, а также с Министерством здравоохранения РК.
Сегодня по направлению «Аренда с выкупом» через КИК построено и распределено 110 объектов в 16 регионах страны. Это 19 тыс. квартир или более 1 млн кв. м жилья. О том, как развивается рынок государственного арендного жилья с выкупом сегодня и каковы его дальнейшие перспективы, рассказывает заместитель председателя правления АО «ИО «КИК» Айсултан Акчурин.
– Айсултан Анварович, мало построить дом, нужно его потом содержать. Как у вас выстроена система управления арендным жильем?
– После принятия квартир на баланс компании и распределения среди участников программы важно понять, кто будет оказывать сервисные услуги населению. Как правило, коммунальные услуги, такие как водо-, электро- и теплоснабжение, канализация, газ, предоставляются монополистами. Остается вопрос содержания и эксплуатации. Так как КИК является единоличным собственником большинства квартир в домах, то по Закону РК «О жилищных отношениях» в таких домах кондоминиум не образуется, а для управления общим имуществом, содержания и эксплуатации КИК привлекает третьих лиц – эксплуатирующие организации. В домах, где уже определена форма управления, КИК присоединяется к выбранной форме.
– С какими проблемами столкнулась КИК в процессе управления?
– Арендное жилье с выкупом популярно в Европе и Америке, а вот в Казахстане системно появилось впервые. В связи с этим КИК в процессе управления недвижимостью приходилось разрешать вновь возникшие вопросы, в частности, новизна проекта и иждивенческое отношение некоторых арендаторов зачастую приводят к тому, что люди не интересуются судьбой своего же дома. Будущие владельцы рассматривают жилье как временное, а не собственное.
Например, некоторые жители считают, что оплачивать коммунальные и эксплуатационные услуги за них должно государство, отказываются вносить средства на капитальный и текущий ремонты своего же дома. Более того, бывают случаи, когда арендаторы сдают квартиры в субаренду. В итоге возникают серьезные сложности в принятии совместных решений по жизнедеятельности дома, а многие сервисные компании, не получая оплату за свою работу, снижают уровень обслуживания.
При этом КИК проводила исследования среди своих жителей, чтобы выяснить, какие имеются вопросы у арендаторов и какие мероприятия, по их мнению, способны разрешить эти проблемы. Опросы подтвердили, что, во-первых, отношение у определенной категории жителей к жилью осталось как к арендному, а не как к собственному. Во-вторых, наблюдается пассивность жильцов (арендаторов) по отношению к судьбе дома.
В-третьих, есть иждивенческие настроения.
В-четвертых, имеются сложности в принятии согласованных решений.
К слову, среди арендаторов КИК преобладают молодые семьи в возрасте до 35 лет – 46%, государственные служащие – 80% и большинство подписантов договоров аренды – женщины.
Жилье КИК имеется в каждой области и в городах республиканского значения, при этом уровень доходов населения в разных регионах отличается. Это сказывается на дисциплине оплаты за сервисные услуги эксплуатирующих организаций. Как следствие – задержка или отсутствие оплаты услуг КСК приводят к тому, что дома приходят в упадок.
Вместе с тем одним из основных проблемных вопросов мы считаем отсутствие системного подхода к содержанию и эксплуатации арендной недвижимости. Сегодня очевидно несовершенство нормативно-правовой базы в нашей отрасли, как и отсутствие единых стандартов ведения бизнеса в казахстанских управляющих компаниях. В частности, не просчитаны стандарты для обеспечения полного жизненного цикла зданий и домов согласно нормативным и техническим документам. То есть изначально будущий собственник не участвует в процессе строительства и получает, грубо говоря, «кота в мешке».
– Как вы решаете эти проблемы?
– Единого рецепта нет. Ориентируясь на мировой опыт, специфику рынка, возможности наших арендаторов, мы используем несколько подходов к вовлечению жителей в процесс управления жилыми домами.
Регистрация кондоминиума. Это позволяет закрепить долю в общей собственности и собирать средства на текущий и капитальный ремонты в будущем. Однако пока законодательство не дает возможности регистрации кондоминиума в домах с единоличным собственником.
Создание общественных советов. В 2018 году КИК впервые начала формировать общественные советы из числа активных жильцов. Подобный шаг позволил представлять интересы компании и жителей в местных исполнительных органах и других организациях. Кроме того, общественный совет является звеном между жителями и КСК, позволяя улучшить управление домом и повысить прозрачность использования взносов жителей.
С участием общественного совета в некоторых жилых комплексах уже разработаны перспективные планы развития. Аналогичное понятие, «Совет дома», введено законодательно для всех жилых домов в Казахстане с 7 января 2020 года, это своего рода домовой парламент.
Открытие накопительного счета на текущий и капитальный ремонт. Ежемесячные взносы на ремонт, предусмотренные законодательством, повышают ответственность жителей. При этом накопленные средства идут на улучшение условий проживания.
Постоянная обратная связь с жильцами домов. КИК проводит собрания, разъясняет арендаторам их права и обязанности, делает опросы, раздает буклеты с часто задаваемыми вопросами, размещает объявления в домах и информацию на сайте и в специально разработанном мобильном приложении. Эти меры помогают держать в курсе жителей и самим понимать настроения людей.
– Одно дело вовлечь, другое дело – удержать. Как повысить эффективность обслуживания домов?
– Главный тренд последних лет практически во всех отраслях мировой экономики – это автоматизация процессов. Мы не исключение: КИК разработала и внедрила электронный сервис «Личный кабинет KMC.KZ», который дает трехстороннюю связь между нами, эксплуатирующей организацией и жильцами. Программа повышает качество услуг, обеспечивает прозрачность и исключает одностороннюю оценку сервисных работ.
Финансовый модуль приложения позволяет клиентам КИК просматривать график своих платежей, получать уведомления об очередных платежах, сумме просрочек, размере налогов, производить оплату через ссылки на интернет-банкинги, задавать вопросы КИК. А КИК, в свою очередь, может направлять клиентам информационные сообщения, проводить опросы и предоставлять отчеты о проделанной работе. Это же приложение помогает оперативному взаимодействию между жителями и эксплуатирующей компанией. В случае неполадок клиент может направить заявку с фото и описанием ситуации в организацию по обслуживанию дома, чтобы вызвать сантехника, электрика либо другого мастера. Заявка поступает напрямую диспетчеру эксплуатирующей организации, работающему в круглосуточном режиме.
– Как сохранить общее имущество?
– КИК как собственник за счет собственных средств страхует жилье от страховых случаев. В их перечень, помимо пожаров и природных катастроф, включены порча общедомового имущества, протекание кровли и труб, что позволяет компенсировать арендаторам затраты на ремонт при наступлении страховых случаев.
Попутно КИК за счет собственных средств провела экспертизу лифтового оборудования с привлечением соответствующих организаций, в ходе которой были выявлены отдельные недостатки в работе лифтов. Совместно с эксплуатирующими организациями и подрядчиками была проведена работа по их устранению и обеспечению нормальной эксплуатации инженерного оборудования.
Отмечу, что КИК в соответствии с условиями строительства, приобретения жилья удерживает на своем счету сумму гарантийного взноса от подрядчика на период гарантии. В случае выявления дефектов или строительных упущений в период эксплуатации жилья подрядчик их устраняет. При этом КИК предусмотрела в своем бюджете специальный аварийный фонд, направленный на устранение аварий и дефектов за счет собственных средств, в случае, если необходимо организовать ускоренные работы по ремонту жилья с последующим возмещением с подрядчика согласно законодательству РК.
– Как можно сделать среду проживания более комфортной?
– КИК совместно с местными исполнительными органами (МИО) проводит работы по организации озеленения придворовых территорий практически по всем регионам нашей страны. Такие мероприятия направлены на благоустройство дворов и повышение ответственности арендаторов за общее имущество, и в целом это формирует чувство хозяина у жителей домов. Мероприятия проводятся при поддержке МИО городов и областей. Кроме того, идет работа по созданию спортивных площадок и полей для мини-футбола. Помимо этого, за счет средств КИК предусмотрена работа по получению паспортов энергоэффективности объектов жилья. Данная работа позволит выявить источники потери тепла жилого дома в отопительный сезон.
– Как государство может стимулировать развитие рынка арендного жилья?
– Чтобы отрасль развивалась, нужно внести ряд поправок на законодательном уровне. Не секрет, что большая часть участников рынка частного арендного жилья не платит соответствующие налоги. Арендные дома не могут конкурировать с частником, имеющим зачастую множество квартир и при этом оплачивающим налоги за имущество как физическое лицо. Вопрос, требующий вмешательства – это налогообложение. Изначально по госпрограмме налог на имущество, оплачиваемый арендаторами, рассчитывался по тарифу для юридических лиц, который на порядок выше тарифа для физлиц. После того, как арендаторы выразили недовольство, ставки по налогу на имущество были уменьшены. Однако, помимо государственной программы, у КИК есть собственная программа аренды с выкупом, где налог до сих пор исчисляется как для юридических лиц, и это тормозит в целом развитие арендного жилья в Казахстане, также есть и другие операторы этого направления, клиенты которых платят налоги как юридические лица.
В РК отсутствуют единые стандарты обслуживания в нашей отрасли: в том числе нет сертификации сервисных компаний и управляющих. На мой взгляд, возможно разбить стандарты условно на три класса: бизнес, комфорт и эконом, и жители домов сами должны выбрать свой стандарт. При этом надо понимать, что они будут отличаться по стоимости обслуживания и набору услуг. Для каждого из стандартов необходимо утвердить свой чек-лист, позволяющий прозрачно контролировать исполнение договора.
– Что еще?
– Помимо этого, требуются шаги по эффективному входу в бизнес. Так, надо продумать возможное участие будущего собственника в процессе строительства и самое главное – на этапе приемки дома в эксплуатацию. Нередко инженерно-коммунальная инфраструктура (ИКИ): водо-, электро-, газо- и теплоснабжение, канализация по завершении строительства остается «в воздухе» – квартиры проданы, а сети остались без балансодержателя. Когда у инфраструктуры нет хозяина, могут возникнуть чрезвычайные ситуации, ведь за сетями никто не следит. Поэтому необходимо на законодательном уровне обязать застройщиков по завершении строительства передавать ИКИ на баланс коммунальных предприятий или местных исполнительных органов, либо обеспечивать ее дальнейшую бесперебойную эксплуатацию через различные механизмы гарантий и страхования.
Кроме того, опыт управления недвижимостью показывает необходимость просчета цикла эксплуатационной долговечности здания. На практике зачастую никто не прослеживает затраты на дальнейшую эксплуатацию здания.
Наглядный пример – это применение керамогранита на фасадах зданий в Нур-Султане. Следует просчитывать стоимость эксплуатации уже в проектных решениях, так, как это делается за рубежом: указывается жизненный цикл фасадов, кровли и других ответственных конструкций. На момент сдачи дома в эксплуатацию получают энергопаспорт объекта и т. д.
Есть и другое перспективное направление – это создание электронных баз данных по конкретному жилому дому, содержащих как исполнительские схемы, существовавшие на этапе строительства, так и информацию обо всех поломках в конкретной квартире, так сказать, «историю квартиры», чтобы сервисная компания и каждый собственник знали недостатки дома.
Все эти важные решения позволят, на мой взгляд, без особых вложений со стороны государства стимулировать развитие рынка арендного жилья, а всем участникам рынка арендного жилья повысить прозрачность и эффективность принимаемых решений.
