Алматы құрылысына қойылатын жаңа талаптар тұрғын үй құнына қалай әсер етуі мүмкін

2021 жылғы 25 наурызда Алматы әкімдігі қаланың сәулеттік келбетін қалыптастыру және қала құрылысын жоспарлаудың жаңа ережелерін ұсынды. Жаңартылған талаптар мегаполисте құрылыс бей-берекет салынуы шектейді, ғимараттардың биіктігі мен жаңа ғимараттардың тығыздығы шегін белгілеп, инфрақұрылымды дамыту бойынша талаптар қояды.

Ережелер 2021 жылдың 8 сәуіріне дейін көпшілік  талқысына ұсынылған. Алматыда жұмыс істейтін құрылыс салушылар ұсынылған құжатпен келіспейтіндіктерін білдірді. Кәсіпкерлер әзірленіп жатқан нормаларға, әсіресе қаланың тарихи орталығына қатыстыларына наразы. Бұл туралы Бақытжан Сағынтаев 2021 жылғы ақпандағы халықпен есептік кездесу барысында айтты.

Нені өзгертуді ұсынады?

25 наурызда «Ашық НҚА» порталында «Алматы қаласының сәулет келбетін қалыптастыру және қала құрылысын жоспарлау қағидаларын бекіту туралы» атты құжат пайда болды. Оны жергілікті мәслихат әзірлеп, жұртшылықтың талқылауына ұсынды.

 Құжат тұрғын аудандар мен шағын аудандардағы халықтың тығыздығына қойылатын талаптарды, сондай-ақ көп пәтерлі тұрғын үйлердің ұзын жақтары арасындағы алшақтықтың ең аз мөлшерін анықтайды. 3-5 қабатты ғимараттар жағдайында бұл кемінде 20 метр, 10-16 қабаттарда – кемінде 48 метр, ал 17 және одан жоғары қабаттарда қашықтық 80 метрге дейін өседі.

Құрылыс кезінде ережелер олардың қазіргі түрінде қабылданған жағдайда құрылыс салушыларға қойылатын жекелеген шарттар да бар. Мәселен, орамды көгалдандырудың жалпы алаңы бір адамға кемінде 10 шаршы метр болуы тиіс, ал құрылыс аумағында қадамдық қолжетімділіктегі оқу орындары – мысалы, мектепке дейінгі жастағы балалар мекемелерінде – кемінде 100 орын, ал мектептерде – мың тұрғынға шаққанда кемінде 180 орын болуы тиіс.

Басқаша айтқанда, жаңа ережелердің қабылдануымен құрылысшылар әлеуметтік инфрақұрылымды жоспарлаумен айналысып, сол алаңдарда кішігірім тұрғын үй алаңдарын салатын болады.

Бірақ құрылыс ережелері қаланың барлық аумақтарына емес, тізімі кеңейетін жекелеген аудандарға ғана қатысты болады. Егер бұрын қала құрылысына шектеулер тек Әл-Фараби даңғылының үстіндегі, Шығыс айналма автомобиль жолының шығысын және Саин көшесінің батысындағы аумақтарға қатысты болса, енді оған Медеу, Алмалы және Жетісу аудандарының аумақтарын қосу жоспарлануда.

Бұл жаман ба?

Қазақстан жылжымайтын мүлік федерациясының президенті Ермек Мүсірепов егер ережелер қазіргі түрде қабылданса, онда өзгерістер тұрғын үй бағасының өсуіне әкелуі мүмкін екенін атап өтті. Бұл туралы, оның айтуынша, Алматы құрылысшылары жергілікті биліктен ережелерді қабылдауға асықпауды сұрайды.

Соңғысы, айта кетейік, бастапқы тұрғын үй нарығындағы бағаның өсуі аясында жүріп жатыр. 2019 жылдың аяғынан 2020 жылдың соңына дейін Қазақстанда бір шаршы метрдің құны 293,5 мыңнан 307,6 мың теңгеге дейін өсті. Қосымша қысымды құрылыс материалдарының қымбаттауы көрсетуде – тек 2020 жылдың желтоқсанынан 2021 жылдың ақпанына дейін арматураның, мысалы, бағасы жарты есеге жуық өсті.

Сондай-ақ, тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін азаматтардың зейнетақы жинақтарының бір бөлігін алу мүмкіндігі бағаның өсуінің бір факторына айналды.

Бірінші кредиттік бюроның талдаушылары жаңа тұрғын үйдің бір шаршы метрінің орташа бағасы 2020 жылдың сәуірін қоспағанда, соңғы 24 айдың 23-інде өскенін атап өтті. Мысалы, 2019 жылдың қазан айында бір шаршы метрге бағалар 1,5%-ға өсті, бұл сол кезде 2016 жылдың қаңтарынан бастап рекорд болды, 2020 жылдың қыркүйегінде өсім 1,2%, ал 2021 жылдың қаңтарында бірден 3% болды. Бұл 2015 жылғы желтоқсаннан бастап БЖЗҚ-дан ақша ағынын күтуімен жүрген тұрғын үй иелері үшін ең жоғарғы мән.

Енді осының бәріне Алматы үшін жергілікті тағы бір фактор қосылады, бұл – құрылыстың жаңа ережелері. Жылжымайтын мүлік федерациясының президенті Ермек Мүсіреповтің айтуынша, құжатты оның қазіргі түрінде қабылдау соңғы сатып алушыға әсер етеді. Бұл ретте коммерциялық объектілердің бағасы өспеуі де мүмкін, өйткені бұрын тұрғын үй үшін пайдалануды жоспарлаған учаскелердің едәуір көлемі енді коммерциялық объектілер ретінде қайта бейінделеді.
«Мысалы, бұрын құрылыс салушы ескірген тұрғын үйді сатып алып, оның орнына құрылыс пен сатып алуға жұмсалған барлық шығындарды жабу үшін биік ғимарат салған. Енді ол ақшаны сатып алу мен құрылысқа жұмсап, қайтадан қабаттылығы бойынша осындай тұрғын үй салуға тиіс болады. Бұл жерде біз ешкім шығынға батпайтынын түсінеміз. Тиісінше, ескірген тұрғын үйлерді сатып алу тәжірибесі өз жұмысын тоқтатуы мүмкін», – деп атап өтті Ермек Мүсірепов.
Жылжымайтын мүлік федерациясының басшысы ережелерді жасаушылардың «биіктік пен тығыздықты шектеуге қатысты көптеген нормаларды» қалағанын айтады. Егер бұрын құрылыс салушы учаскені сатып алып, онда бәсекеге қабілетті болу үшін тұрғын үйдің қажетті санын сала алатын болса, енді ол барлық шығындарды пәтерлердің аз санына бөлуге мәжбүр болады.

Тағы бір маңызды мәселе – бұл жоғарыда көрсетілген әлеуметтік инфрақұрылыммен, атап айтқанда балабақшалармен, мектептермен және емханалармен қамтамасыз ету бойынша талаптар.

 «Біз Алматыда бұндай талаптарға сай учаскелер жоқ екенін жақсы білеміз. Тиісінше, қолайлы жер учаскелерінің болмауы құрылыс қарқынының төмендеу факторына айналады. Бұл қолданыстағы тұрғын үйге сұраныстың бірден артуына әкеледі. Қолданыстағы тұрғын үй көлемі шектеулі сұранысты қанағаттандыра алады», – деді Ермек Мүсірепов.

Бизнестің шағымдары неде?

Алматыда жұмыс істейтін құрылыс салушылар тобы Алматы әкімі Бақытжан Сағынтаевқа ашық хат жолдады. Бұл үндеуде қол қоюшылар құрылыс саласының Алматы мен жалпы Қазақстанның дамуына қосып отырған үлесін атап өтеді. Бұл салада тек оңтүстік астанада 100 мыңға жуық адам жұмыс істей отырып, құрылыс инвестициялар ағынын ынталандырады және жергілікті және республикалық бюджеттерді салықтармен толықтыра отырып, жанама салалардағы өркендеуді тудырады.  

Сонымен қатар, құрылысшылар тұрғын үй кешендерін салуға бұрын берілген рұқсаттарды құрылыс саласына қатысы жоқ жергілікті қоғам белсенділерінің қысымымен қайтарып алу фактілерін атап өтті.

 «Мемлекеттік органдардың өкілдері нысандардың құрылысын тоқтату бойынша түбегейлі шаралар қабылдап, бұрын берілген келісімдерді кері қайтарып алады. Бұл әрекеттердің салдары жер учаскелерінің иелеріне шығын түрінде теріс әсер етеді», – делінген хатта.

Әңгіме, әлбетте, бұрынғы жеміс консервілеу зауытының аумағындағы тұрғын үй кварталының жобасы туралы. Жоба Алматыдағы тұрғын үй кешенінің айналасындағы ең ірі көгалдандыру алаңдарының бірін болжағанмен, белсенділер 13,5 гектар алаңда бірнеше көп қабатты үйлердің құрылысына қарсы болды. Бастапқыда әкімшілік жобаны бекітті, бірақ БАҚ пен әлеуметтік желілердегі ақпараттық шудан кейін рұқсатты кері қайтарып алу туралы шешім қабылдады. Нәтижесінде құрылыс салушысы алматылықтардың өздеріне арналған болашақ алаңдарды қысқартып, жобаны қайта жасауға мәжбүр болады.

Бұған дейін екі ірі нысанды салуға рұқсат та кері қайтарылды. Әкімге жүгінген құрылыс салушылары құрылыстың жаңа ережелерін қабылдаумен бұрын берілген рұқсат беру құжаттарын қайтарып алумен ұқсас инциденттер «жүйелі сипатқа ие болуы мүмкін» деп атап өтті.

 «Меншік иесін проблемамен жалғыз қалдыруға болмайды, өйткені оның жағдайға еш қатысы жоқ. Бірлескен күш-жігермен қоғамды ынтымақтастық пен өзара түсіністіктің сындарлы арнасына бағыттау керек», – деп санайды құрылыс саласының өкілдері.

Бизнес туындаған тәуекелдерге де назар аудара отырып, салалық ережелердің қабылдануын және тұрғын үй сапасын жақсартуды қолдайды.

 «Қазіргі бәсекелестік сатып алушыға тұрғын үйді өз мүмкіндіктері аясында таңдауға мүмкіндік береді. Алайда, ережелерді бекіту түзетулерді енгізеді, өйткені құрылыс қарқынының айтарлықтай төмендеуі, ең бастысы – тұрғын үй құнының өсуі болады. Бұл бірінші кезекте құрылыс салушының жоғары тәуекелдеріне, екіншіден, құрылыстың жоғары өзіндік құнына, сәйкесінше, үшіншіден, тұрғын үй құнының өсу себебінен сату көлемінің азаюына байланысты»,-делінген әкімге үндеуде.

Неліктен жаңа ережелерді қабылдауға асықпау керек?

Құрылыс саласының өкілдері жаңа ережелерге біртіндеп және кезең-кезеңмен көшуді жақтайды, өйткені қазір олардың үндеуінде айтылғандай, оларды жүзеге асыру үшін «жағдайлар жоқ». Сонымен, тұрғындардың шамамен 60%-ы қала аумағының 20%-ын алып жатқан көп қабатты үйлерде тұрады, 40%-ы жердің 80%- ын алып жатқан аз қабатты үйлерде тұрады. Бұл ретте жыл сайын халық саны 45-50 мың адамға артып келеді, оның 20 мыңы – табиғи өсім, қалғандары-көші-қон құраушысы.

 «Егер аумақты әлеуметтік нысандармен қамтамасыз ету талаптарын ескеретін болсақ, бүгінде қалада аталған ережелерге сәйкес келетін бірде-бір жер учаскесі жоқ деп сеніммен айтуға болады. Біз әлеуметтік инфрақұрылымды қаржыландыруға белсенді қатысуға дайынбыз. Бірақ құрылыс салушы бір учаскеде мектеп, балабақша салып, сонымен бірге тұрғын үйге қол жетімді баға бере алмайды. Бұл мүмкін емес», – делінген хатта.

Бұл ретте құрылыс салушылар «әлеуметтік инфрақұрылымды қаржыландыруға теңгерімді түрде қатысуға» дайын екендіктерін атап көрсетеді. Бірақ бұл үшін ережелерде жазуға болатын «дұрыс әділ механизм » қажет.
Құрылысшылар әкімнен құрылыс салушылар мен қоғамдық ұйымдардың қатысуымен сындарлы диалог үшін алаң ұйымдастыруды, құрылысты тоқтату және бұрын берілген рұқсат құжаттарын қайтарып алу практикасына жол бермеуді, сондай-ақ кәсіби қоғамдастықтың пікірін ескере отырып, қағидаларды бекітуді және жаңа қағидаларға өтпелі кезең бойынша шарттарды қарастыруды сұрайды. Мұның бәрі қалың жұртшылықтың қатысуымен өткенін сұрайды.