Ипотеканы тез әрі тиімді жабудың жолы қандай?

Қазіргі кезде ипотека көптеген қазақстандықтар  үшін баспана алудың жалғыз жолы болып тұр.  Ипотекалық қарыздың ай сайынғы төлемін төмендету үшін, мүмкіндік болса,  ішінара мерзіміне бұрын өтеп отыру керек. Сондай-ақ салықтық жеңілдіктер мен зейнетақы жинақтарын пайдалануға болады. Осы және басқа  мүмкіндіктер жайлы Kursiv.kz материалында. 

Ай сайынғы төлемді қалай азайтуға болады?

Ипотеканың ай сайынғы төлемін ішінара мерзімінен бұрын өтеу арқылы азайтуға болады. Бұл ретте құйылған ақша соңғы ай сайынғы  төлемнен бергі несиені пайдаланған күндер сыйақысына бағытталып,  қалғаны негізгі қарызды жабады. Сіз қарыздың негізгі сомасын немесе оған есептелетін сыйақы көлемін азайтасыз. Ішінара өтеу бойынша кейбір банктердің өзіндік  шарты  болатынын  да ескеру қажет. Мәселен, кейбір банктер ішіара өтеу үшін бірден үш айлық  төлемді құюды талап етеді. Сондай-ақ, кейбір жағдайда алғашқы алты ай немесе бір жыл ішінде мерзімінен бұрын өтелген соманың  0,5% немесе 1 пайызындай  айыппұл ұсталатынын да есте ұстаған жөн.

Қазақстанда 2021 жылғы қаңтардан бастап, зейнетақы жинағының жеткілікті шегінен  асатын қаржыны ипотекалық қарызды ішінара мерзімінен бұрын немесе толық өтеуге   жұмсау мүмкіндігі енгізілді. Мұнда ипотека бір ай бұрын рәсімделгеніне қарамастан, айыппұл салынбайды. 

Егер  Отбасы банкінен ипотека рәсімдеген болсаңыз, онда салықтық жеңілдікті пайдалана аласыз. Ол үшін жұмыс берушіге: 1) Отбасы банкпен банктік қарыз шартының көшірмесін/ қосылу туралы өтінішті; 2) өтеу кестесінің көшірмесін; 3) өтеуді растайтын құжатты (чек немесе төлем туралы түбіртек не банктен үзінді көшірме) ұсыну қажет.

Бұл жағдайда, Салық кодексінің 349-бабына сәйкес, сіздің жалақыңыздың  кредит пайызына тең сомасына жеке табыс салығы (ЖТС) салынбайды. Осы бапқа сәйкес, бұл жеңілдік ҚР бейрезиденттеріне қолданылмайды.

Егер сіз осы жеңілдіктер жөнінде білмесеңіз және олардың қолданылуына қатысты өтініш табыстамасаңыз, онда өтініште заемды өтеген, бірақ та жеңілдіктер қолданылмаған кезеңді (бірақ тек соңғы бес жыл аралығында) көрсетіңіз. Осы жағдайда сіздің жұмыс берушіңіз қайта есептеуді жүргізіп, сізге айырманы қайтаруға міндетті.

Жалға алу әлде ипотека: қайсысы тиімді?

Әркім өз қалауы мен қаржылық жағдайына байланысты, баспана жалдап тұру немесе ипотека алу тура шешім шығарады.  Кейбір  азаматтар ипотека төлеу тиімсіз, кейде тіпті қымбат, үй жалдап тұру  – үлкен тәуекел  мен  қомақты қарызға кіргеннен жақсы деген пікірде. Дегенмен басыңда бір баспана болуы тиіс дейтіндер де бар. Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігінің сарапшылары жалдамалы тұрғын үй мен ипотеканың негізгі артықшылықтары мен кемшіліктерін айтып өткен.

Ипотеканың артықшылықтары:

•    баспана өзінікі;
•    кейде ай сайынғы төлем пәтер жалдауға қарағанда арзандау;
•    өз жеке меншігі үшін төлейді және қажет болса, кез-келген уақытта сатып жібере алады;
•     тұрғын үй бағытындағы мемлекеттік бағдарламалар бар;
•    ипотека рәсімдеген кезде қарыз алушылар мүлігін бірден сақтандырады.

Ипотеканың кемшіліктері:

•    бастапқы жарна;
•    кірісті растау;
•    өтеу кестесін қатаң сақтау,
•    банкпен жасалған шарттың талаптарын сақтау қажет.

Жалға алынаты пәтердің артықшылықтары:

•    жұмыс немесе мектеп, балабақшаға жақын пәтер таңдай аласың;
•    көбінесе жиһаз бен қажетті жабдық сатып алудың қажеті жоқ.

Жалға алынатын пәтердің кемшіліктері:

•    жалға беруші төлем құнын кез келген уақытта көтеріп жібере алады;
•    уақытында төлеп тұру керек;
•    уақтылы төлемеген жағдайда, үйді босатуға турады келеді;
•    жалға берушімен жасалған шарт талаптарын қатаң сақтау керек;
•    жалға берілетін тұрғын үй сақтандырылмауы мүмкін.

Ипотека рәсімдегенге дейін не білу керек? 

Ипотека рәсімдер алдында, бірінші кезекте, сіз қарыз алуды жоспарлап отырған банкті таңдау қажет. Барлық шарттарын, пайыздық мөлшерлемесі мен бағдарламалар бойынша берілетін жеңілдіктерді салыстыру қажет. Қазақстанның ипотекалық нарығында қазір банктердің жеке де, мемлекеттік те бағдарламалар бар. Биыл кейбір мемлекеттік бағдарламалар бойынша несие беру лимиті аяқталып келеді. Олардың арасында «7-20-25» немесе «Баспана-хит» бағдарламалары да бар.  Бірақ азаматтардың белгілі бір санаты үшін жеңілдіктер мен ыңғайлы жағдайы жасалған арнайы бағдарламалар  бар. Мысалы,  Отбасы банкте «Әскери ипотека», «Бақытты отбасы» бағдарламалары жүзеге асырылады. 

«Отбасы банкті» қоспағанда, ипотекалық өнімі бар Қазақстанның бірнеше банкінің ипотекалық бағдарламаларыдағы мөлшерлеме бастапқы жарна, мерзімі және т.б. шарттарға байланысты, жылдық 11%-дан 23%-ға дейін жетеді.

Несие  алатын банкті таңдағанда  өзіңіз жалақы алатын банкке де  назар аударған жөн, әдетте пайызы төмен несие ала аласыз.

Сондай-ақ, бастапқы жарна мен несиелеу мерзіміне назар аударған жөн. Егер сіз қомақты бастапқы жарна төлей алсаңыз, онда ипотека бойынша ай сайынғы төлемді азайтуға болады. Несие мерзімі де маңызды – ол неғұрлым ұзақ болса, ай сайынғы төлем  соғұрлым аз болады,  алайда артық төлем де көп болады.

Назар аудару керек тағы бір шарт – ипотеканы өтеу әдісі.  Қазіргі кезде ипотеканы өтеудің екі  нұсқасы бар  – аннуитеттік және сараланған. ҚНРДА сарапшыларының айтуынша, банк қарыз алушыға ипотека өтеу әдісін таңдау құқығын беруі тиіс. 

Ипотека өтеудің бірінші әдісі – аннуитеттік.  Бұл тәсіл бүкіл несие мерзімінде бірдей төлем төлеуді қарастырады. Мәселен, ипотекалық қарыз сомасы комиссия мен өзгесін есепке алмағанда, 13% мөлшерлеме бойынша, 15 жылға, 10 млн теңгені құрайды делік. Бұдан шығатыны, ай сайын төленуі тиіс сома 126 544,22 теңгені құрайды. Бұл сома бүкіл несие төлеу мерзімінде бірдей болады, тек соңғы айда 127 281,3 теңгеден сәл артық. 

Бұл әдісте бастапқыда ай сайынғы төлемнің барлық дерлік сомасы несие пайызын өтеуге кетеді, аз бөлігі ғана қарыздың негізгі бөлігін жабады. 

Мәселен, алғашқы айларда несиенің пайызын өтеуге 110 410,96 теңге кетсе, негізгі қарызға шамамен 16 113,26 теңге кетеді. Біртіндеп, кейінірек несиенің негізгі қарызы бен пайыздардың сомасы салыстырылады.  Егер несиені дәл қазір алсаңыз, бұл деңгейге тек 2031 жылы жетуіңіз мүмкін.  Несие мерзімінің соңына қарай сіз төлеген ақша несие пайызына емес, негізгі қарызға көбірек кетеді.

Ал сараланған  (дифференцияланған) әдісте,  әдетте, ай сайынғы төлем көп болады, бірақ несиенің негізі қарызы біркелкі жабылып отырады. Ал қарыздың қалған бөлігіне пайыз есептелетіндіктен, ай сайынғы төлем де өзгеріп отырады. 

Мысалы,  жоғарыдағы шартпен ипотека алып, қарызды өтеуде сараланған тәсілді таңдасақ, бірінші айда төлем сома 165 966,52 теңгені құрайды, оның ішінде пайыздарға – 110 410,96 теңге,  негізгі борышқа 55 555,56 теңгесі кетеді. Екінші айда ай сайынғы төлем сомасы – 161 811,27 теңгені құрайды, бірақ негізгі қарызға 55 555,56 теңге кетеді. Әр жолы ай сайынғы төлем азаяды және кесте бойынша соңғы төлем 56 146,74 теңгені құрайды.

Осы екі әдісті салыстырсақ,  аннуитеттік  тәсілде  артық төлем сараланған әдіске қарағанда көп болады. Мысалы, аннуитет бойынша артық төлем – бүкіл кредит  мерзімінде 12 775 116 теңге болса,  сараланған әдіс бойынша – 9 804 307 теңге.

Көптеген адамға аннуитеттік төлем неғұрлым қарапайым және түсінікті, өйткені несие төлейтін жылдары тек бір санды есте сақтап, соны төлеп жүрсе болды.  Алайда сараланған әдіс бүкіл несие мерзімінде азырақ төлем жасау тұрғысынан тиімді екенін  елдің бәрі бірдей түсінбейді. Банк-кредиторлар үшін аннуитеттік кесте тиімдірек.

Бірақ ай сайынғы төлем төмен болуы үшін клиенттің өзі аннуитеттік төлем таңдаған жағдайлар да  бар.

Ипотека алушылардың орташа жасы қанша?

2021 жылғы 1 қыркүйектегі жағдай бойынша, ипотекалық тұрғын үй қарыздары бойынша жалпы борыш сомасы шамамен 2,8 трлн теңгені құрайды. Ипотекалық тұрғын үй қарызының орташа сомасы  – 14 млн теңге.

Ұлттық Банктің ақпаратына сәйкес, Қазақстандағы ипотекалық қарыз алушылардың орташа жасы –39-42 жас. Рәсімделген ипотекалық тұрғын үй қарызының орташа сомасы – әйелдерге –  13 млн теңге, ал  ерлер үшін 15,2 млн теңгені құрайды.