Нарық тоқырауда: Freedom Finance Global сарапшылары жылжымайтын мүлік нарығына қатысты болжамын жариялады
Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығында қазір тоқырау кезеңі. Бұл жағдай 2024 жы басында да жалғасуы мүмкін. Келер жылы оған базалық мөлшерлеменің төмендеуі жағымды әсер етуі ықтимал. Алайда ол жеткіліксіз. Freedom Finance Global мамандары жылжымайтын мүлік нарығы туралы зерттеуінде осындай тұжырым жасайды.
«Келер жылы нарыққа қолдау беретін оң фактор – ставкалардың төмендеуі үрдісі. Ставканы төмендету жылжымайтын мүлік нарығындағы бүкіл проблеманы шешпейді, мемлекет бұл жағдайға ақылға қонымды деңгейде араласуы қажет. Дегенмен, мұндай шаралар халықтың сатып алу қабілетін жақсартуы тиіс, бұл – Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығын дамытудың маңызды факторларының бірі», – деп атап өтті Freedom Finance Global сарапшысы Аңсар Әбуев.
Freedom Finance Global сарапшыларының тұжырымдауынша, жылжымайтын мүлік нарығы тоқырау кезеңін бастан кешіріп отыр. Оған нарық факторларымен қатар, осы нарықтың салмақты өкілі – ел Үкіметінің шешімдері де әсер еткен. Алайда компания сарапшыларының пікірінше, ұзақ мерзімді болашақтан 2022-2023 жылдар өтпелі кезең секілді көрінеді.
Зерттеу барысында осы саладағы мемлекеттік топ-менеджерлер, нарық өкілдері, ЕДБ, құрылыс компаниялары, жылжымайтын мүлік агенттігі өкілдерінен сауалнама алынған.
Жалпы, сауалнамаға қатысқандар нарық құлдырап жатыр деп сипаттауға бейім емес, ал жылжымайтын мүлік нарығындағы көпіршік туралы «болса да, шамалы» деп жауап берген. Дегенмен, нарықтың түйкілді мәслелері көп екен мойындады. Өтімділік төмен, баспана бағасы қымбат, мөлшерлеме жоғары, оған қоса құрылыс компаниялары да жұмыс стандарттарын толық сақтамайды. Мұның артында тұтынушы сенімінің төмендігі деген мәселе тұр. Сарапшылардың басым бөлігі мемлекет нарыққа қатысушыларға ықпал етудің маңыздылығы бойынша бірінші орында тұрғанын атап өткен. Бұл оларды нарықтық үрдістерді нақты айқындаудан гөрі, үкіметтің шешіміне тәуелді екенін байқатады.
Тұрғын үйді әлеуетті сатып алушылар көзқарасы негізінен сатып алу қабілетімен белгіленеді. 1047 тұрғын арасында жүргізілген сауалнама (561 сатып алуды жоспарлап отырған және 486 сатып алған) баспанаға деген үлкен сұраныс бар екенін жанама растайды. Алайда несие мөлшерлемесінің эоғары болуы ипотекалық қарыз алғысы келетіндердің несие тәуекелінің нашарлауына ықпал етеді.
Тұрғын үй сатып алуды жоспарлап отырған респонденттердің сауалнамасы көрсеткендей, 90% тұрғын үй сатып алу қажет екенімен келіседі. Басым бөлігі (33,9%) сатып алу мәселесін биыл шешіп алса дұрыс болар еді деген. Үш жыл ішінде тұрғын үй сатып алуға дайын адамдардың қатары аз – 31,6%. Бұл ретте биыл тұрғын үй сатып алғысы келетіндердің жасы 25-34 жас аралығын (37,7%) құрайды. Халықтың бұл бөлiгi экономикалық белсендi азаматтар, алайда сатып алу қабiлетi бойынша 35-55 жастағы адамдарға жол беріп тұр.
Тұрғын үй сатып алуды жоспарлағандардың басым бөлігі жаңа, бірақ пайдалануға берілген үйлерді таңдап, салынып жатқан үйден баспана сатып алудан бас тартады. 18-24 жас аралығындағы жастар 60% жағдайда пайдалануға берілген жаңа үйлерді таңдайды, алайда жасына қарай қайталама тұрғын үйді таңдау үлесі 41%-ға дейін артады. Басым бөлігі 3 бөлмелі үй алңысы келеді.
Сауалнамаға қатысқандардың 75%-ы баспана сатып алуған қаражат жетпейтінін айтқан. Пәтер сатып алуды жоспарлағандардың 60%-дан астамы ипотека алатындарын мойындайды.
Ағымдағы шарттармен (жылдық 20%) ипотека алуға болады деп санайтын адамдардың үлесі 40%-ды құрайды. Инфляцияның төмендеу үрдісі және үкімет тарапынан ақша-несие саясатының әлсіреуіне қатысты кейбір вербалды сигналдар бар екенін ескере отырып, мөлшелеменің төмендеуі ипотекалық несие беру нарығын сенімді түрде ілгерілетуі мүмкін. Басым бөлігі ипотекалық мөлшерлеме 20 пайыздан асса төлей алмайтынын айтқан.
Азаматтардыі басым бөлігі ипотеканы Отбасы банкінен (51,8%) алады, ал Халық банкі мен ЦентрКредит Банкі 13,6% көрсеткішпен екінші орында. Сауалнамаға қатысқандардың жартысы ай сайын 100-ден 250 мың теңге аралағында төлейтінін айтқан. Ипотекасы 250 мың теңгеден асатындардың үлесі 14,6% құрады.
«Базалық ставка мен мәмілелер санын салыстыру ақша-несие саясатының қатаңдығы мен нарық белсенділігі арасындағы тікелей корреляцияны көрсетеді. Бір жағынан базалық мөлшерлеме нарықты бәсеңдету құралының рөлін атқаруы тиіс. Бірақ екінші жағынан, ипотека нарығында негізгі ойыншы ретінде Отбасы банкі қалды, ол нарықтық емес мөлшерлемелер бойынша ипотека бере алады. Осыны негізге ала отырып, 2022 жылы берілген ипотекалардың базалық мөлшерлемесі мен саны бір-біріне толық тәуелді болмауы мүмкін. Алайда, «7-20-25» жеңілдікті бағдарламасын алу шарттары едәуір нашарлаған 2023 жылдан бастап халық нарықтық мөлшерлемелерге жиі назар аударатын болады. Базалық ставканың мәні жаңа жеңілдікті ипотеканың болмауы және Отбасы банктің ірі қалалардан кету тәуекелдері жағдайында нарыққа одан әрі әсер ететін болады. Сондай-ақ, 2023 жылы базалық мөлшерлемеге тәуелді ЕДБ нарықтық ипотекасының үлесі 25%-ға дейін өскенін және бұл үрдіс жалғаса беретінін ескеру керек», – деп болжайды Аңсар Әбуев.
Зерттеу деректері негізінде Freedom Finance Global сарапшылары жылжымайтын мүлік нарығындағы ахуал мынадай сценарий бойынша дамуы мүмкін дейді. Біріншісіден, Үкімет жаңа жеңілдікті ипотекалық бағдарламаны жарияламайды немесе ассортиментті нарық сұранысын жабуға жеткілікті деңгейге дейін кеңейтпейді. Бұл жағдайда нарық күрделі жолмен жүреді – нарықтағы екінші деңгейлі банк бағдарламаларының үлесі артып, ал халық жоғары ставка қысымын олардың қолайлы деңгейге дейін төмендеуіне дейін сезінбек. Сценарийдің екінші нұсқасы үкімет жаңа жеңілдікті несие бағдарламасын жариялайды деп болжайды. Бұл жағдайда нарық жеңілдетілген жолмен жүреді. Дегенмен, ставкалары «7-20-25» бағдарламасынікіндей болмайды Одан жоғары болуы мүмкін. Екі сценарийде де облыс орталықтарында тұрғын үйдің инвестициялық тартымдылығының өсуі ықтимал. Тұрғын үйді жлға беру мен депозиттен түсетін кірістілік тең болуы мүмкін, алайда ЕДБ-дегі мөлшерлеме тұрғын үйді амортизациялау факторының болмауы есебінен ұтады.
