2024 жылы тұрғын үй бағасы арзандай ма?

Ұлттық статистика бюросының мәліметтеріне сүйенсек, былтыр тұрғын үйлердің бағасы тұрақты болды. Мегаполистерде де, аймақтарда да көрсеткіштер аса ауытқыған жоқ. Бір жыл ішінде жаңа үйлердің бағасы 2,8%-ға өсті. Осылайша орта есеппен бір шаршы метрдің құны 491 985 теңгені құрады.

Қайталама нарықта да жағдай ұқсас. Көрсеткіш бір жыл ішінде 0,6%-ға төмендеді. Қайта сату бағасы қаңтардан наурызға дейін аздап өсті, алайда сәуірден тамызға дейін арзандады. Күзде бағалар тұрақты болды. Нәтижесінде желтоқсанның аяғында 1 шаршы метрдің орташа бағасы 371 мың теңгені құрады.

Жалдау тарифтері аздап қана құбылды. Қаңтардан сәуірге дейін жалға алу бағасы 3,5% төмендеді. Ал мамырдан қыркүйекке дейін баға өсті. Қазан айынан бастап баға қайтадан арзандай бастады. Қазір ең қымбат пәтерді Алматыдан жалға алуға болады. Онда 1 шаршы метрі 5,7 мың теңге болса, ең арзаны Ақтауда: 2,5 мың теңге. Республикадағы орташа баға – 3,2 мың теңге.

Өткен жылғы тұрақтылық 2024 жылы да жалғаса ма? Биыл жылжымайтын мүлік нарығын қандай өзгерістер күтіп тұр? Тұрғын үй бағасына қандай факторлар ықпал етеді?

Жылжымайтын мүлік саласы бойынша сарапшы Әсел Садиева нарықта ипотекалық бағдарламаларға сұраныс жоғары екенін айтады.

«Жылжымайтын мүлік нарығында ипотекалық бағдарламаларға сұраныс жоғары. Бірақ бүгінде бұл сұранысты тиімді қанағаттандыратын жобалар аз. Алдағы жылға болжам жасау қиын. Бірақ осы бағытта өзгерістер күтіледі», – деді маман.

Расында, қазіргі уақытта жылжымайтын мүлік нарығында қолжетімді ипотекалық бағдарламалар санаулы. «7-20-25» бойынша қаржыландыру айтарлықтай қысқарды, ал «Отбасы Банкі» өнімдері бойынша шарттарын бірнеше рет өзгертті.

Қазақстан құрылыс компаниялары қауымдастығының президенті Виктор Микрюков мұның бәрі сұраныстың төмендеуіне әкелетінін айтады.

«Былтыр «Отбасы Банкі» шарттарын бірнеше рет өзгертті. Осындай факторлар нарықта сұраныстың төмендеуіне әкеледі, ал басқа бағдарламаларды қаржыландыру әлі басталған жоқ. Елімізде аймақтық ипотекалық бағдарламалар болғанымен, өңірлерде де жағдай осындай», – деді сарапшы.

Әйтсе де, былтыр тұрғын үйді пайдалануға беру жоспары толық орындалды. 2023 жылы 15,7 миллион ​​шаршы метр тұрғын үй немесе 134 мың нысан пайдалануға берілді. Жоспар 15,3 млн шаршы метр болатын. Оның ішінде көппәтерлі үйлер де, жеке үйлер де бар. Бұл ретте салынған тұрғын үйлердің 60 пайызы екі мегаполисте – Алматы мен Астанада бой көтерген. Жалпы алғанда барлығы 102 мыңнан астам пәтер мен 32 мыңнан астам жеке тұрғын үй пайдалануға берілді. Дегенмен, әлі де 2,5 миллион адам баспанаға мұқтаж екенін ескерсек, әрине, қазіргі құрылыс көлемі өте аз деп есептеледі.

2024 жылы құрылыс қарқыны арта ма? Сарапшылардың ойынша, мұны болжау қиын. Тіпті алдағы жылы құрылыс қарқынының бәсеңдеу қаупі жоғары. Бұл бірінші кезекте коммуналдық желілердің тозуына байланысты.

Қазір Қазақстанда шамамен 128 мың шақырымдай жылу және сумен жабдықтау, сондай-ақ су бұру желілері бар. Ал, республика аумағында желілердің тозу көрсеткіші – 51%. 2030 жылға қарай коммуналды желілердің жалпы тозу деңгейін 40%-ға дейін төмендету жоспарланып отыр.

«Құрылыс компанияларының банкроттық тәуекелдері әлі де айтарлықтай жоғары. Қазірдің өзінде салынып жатқан тұрғын үйлердің көбі кестеден кешігіп жатқанын көріп отырмыз, егер қолжетімді ипотека бойынша жағдай өзгермесе, жыл соңына дейін бірқатар компаниялардың дефолтқа ұшырауына куә боламыз. Ең алдымен, әрине, кішігірім компаниялар зардап шегеді, бірақ жалпы бұл жағдай нарықтың барлық қатысушыларына әсер етеді», – деді Қазақстан құрылыс компаниялары қауымдастығының президенті.

Бұл тұста ипотекалық бағдарламалардың секторға ықпалын айта кету керек. Яғни, бір уақытта салаға неғұрлым көп ақша салынса, соғұрлым көп жобалар басталады, құрылыстың динамикасы артады. Мамандар нарықта ипотека сынды жылдам құрал болмаса, салдары теріс болуы мүмкін екенін айтады.

Сарапшылар алдағы жылы «Отбасы Банкі» жоспарланған «9-20-25» жобасы саладағы жағдайды сәл болса да өзгертіп, секторға қозғау салуы мүмкін деп болжап отыр.

Еске сала кетсек, 2024 жылы «9-20-25» тұрғын үй бағдарламасы іске қосылуы мүмкін. Алайда бағдарлама операторы «Отбасы Банк» баспасөз қызметі жаңа ипотека әлі жоба күйінде, қарастыру сатысында екенін хабарлады.

Жоспар бойынша ипотеканың мөлшерлемесі 9%, бастапқы жарнасы 20% және 25 жыл мерзімге берілуі мүмкін. 

Айта кететіні, жылдық 9% қазақстандық нарықтағы ипотекалық несиелер арасындағы ең төменгі мөлшерлеме болмақ. Бұдан тек «7-20-25» бағдарламасының пайыздық мөлшерлемесі төмен, бірақ былтырдан бері ай сайынғы лимит белгіленіп, аталған ипотека бойынша несие алу қиындай түсті. 

Жалпы 2024 жылы тұрғын үй бағасына тағы қандай факторлар ықпал етуі мүмкін? «Үй алайық» ипотекалық компаниясының жетекшісі Мәдина Болатханқызының айтуынша, нарықты доллар бағамы құбылтуы мүмкін.

«Елімізде тұрғын үй құрылысына қажетті шикізаттың басым бөлігі шетелден алып келінеді. Оның бағасы доллармен есептеледі. Сондықтан АҚШ валютасының бағамы өссе, баспана бағасы да қымбаттайды. Мұны естен шығармаған абзал. Пәтер бағасына әсер ететін тағы бір фактор – жаңа ипотекалық жобалар. Жыл соңында «Жас ғалым» бағдарламасы іске қосылды, жастарға арналған өңірлік жобалар бар, алдағы уақытта «9-20-25» бағдарламасы қабылдануы мүмкін. Мұның бәрі нарықта сұранысты арттырады. Ал сұраныс артса баға өседі», – деп түсіндірді ипотекалық компания жетекшісі.

Айта кететіні, 2023 жылдың 11 айында тұрғын үйге сұраныс біртіндеп төмендеді. Мәселен, ел аумағында жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату бойынша 360 мыңнан астам мәміле тіркелді. Бұл 2022 жылғы көрсеткішпен бірдей дерлік. Ең көп транзакциялар тамызда (38,8 мың) байқалды, ол кезде зейнет жасындағыларға барлық жинағын алуға рұқсат берілді. Содан бері нарықтағы белсенділік біртіндеп төмендеді.