Баспана нарығының басты проблемасы не?

Елімізде 1 наурыздан бастап «Отау» ипотекалық бағдарламасы іске қосылды. Оған соңғы 5 жылда өзінің және отбасы мүшелерінің атында үйі болмаған, «Отбасы банкте» мерзімі 18 айдан кем емес депозиті және депозитінде 1 млн теңгесі бар 18-63 жас аралығындағы азаматтар қатыса алады. Бағдарлама аясында мақұлдау алған азаматтар үй құнының 20 пайызын алғашқы жарна ретінде төлеуге міндетті. Сыйақы мөлшерлемесі – 9 пайыз, ал несиені өтеу уақыты – 19 жыл.

Бағдарлама аясында бастапқы нарық пәтерлерін Алматы, Астана, Шымкент қалаларынан және облыс орталықтарынан алуға болады. Бұл ретте Астана мен Алматы үшін шекті сома – 30 млн теңге болса, өзге өңірлер үшін – 18 млн теңге. Сәйкесінше, басқа аймақтардан үйді екінші нарықтан да алу мүмкіндігі бар.

Ұпай қалай есептеледі?

• Салым бойынша сыйақы мөлшерлемесі үшін – әрбір 1000 теңгеге 5 ұпайдан;
• Салым мерзімі үшін – депозиттің әр жылына 5 ұпайдан;
• Тіркелген неке үшін – 10 ұпай.
• Балалар болғаны үшін – санына қарамастан 50 ұпай.

Егер ұпай саны тең болып қалса, онда салым мен жинақ сомасы көп үміткерге басымдық беріледі. «Отау» бағдарламасының қатысушысы тізіміне кіргендер 40 жұмыс күні ішінде несие өтінімін бере алады. Займ мақұлданғаннан кейін несие өтінімі 6 ай күшінде тұрады. Осы уақыт ішінде бағдарлама қатысушысы тұрғын үй тауып, займ алып, нысанды сатып алуы тиіс.

«Отау» жұмыс істеп жүрген жастарды, жас отбасыларды, «Отбасы банк» салымшыларын баспанамен қамтамасыз етуге бағытталған. Осыған орай жыл сайын займдардың тең жартысы 35 жасқа дейінгі қазақстандықтарға бағытталады. Қаржыландырудың әр жылында біз 150 млрд теңге бөлуді қарастырып отырмыз. Бағдарлама 7 жылға есептелген және осы уақыт ішінде 50 мың азаматтың баспана мәселесін шеше аламыз деп ойлаймын»,-дейді Ләззат Ибрагимова.

Қазіргі уақытта «Отбасы банк» пен Қазақстан құрылыс салушылар қауымдастығы «Отау» ипотекасына қатысу туралы келіссөз жүргізіп жатыр. Кездесуге 20-дан аса компания өкілдері қатысқан. Қауымдастық басшысы Виктор Микрюковтың сөзінше, құрылыс компаниялары «Отбасы банк» мәлімдеген шарттар аясында жұмыс істеуге дайын.

Бағдарлама шартында көрсетілгендей, бастапқы нарықтағы тұрғын үйлерді «Баспана маркет» порталы арқылы таңдауға болады. Әрбір нысан бағаны келісу процесінен өтеді. Егер ол нарықтық бағамен сәйкес келсе, онда құрылыс компаниясымен 1 шаршы метрге бағаны белгілеумен жүзеге асыру туралы келісім жасалады.

«Баға бойынша басты тәсіл – оның бағдарлама аясындағы шектен асып кетуіне жол бермеу. Яғни құрылыс салушы «Отау» қатысушылары үшін пәтер құнын жалпы нарықтық негізде белгілейді. Бұл ұзақ мерзімді тәсіл, өйткені құрылыс салушылар бағаны көтеріп «ойнамауы» қажет»,-дейді Виктор Микрюков.  

Қауымдастықтың мәлімдеуінше, әрбір тұрғын үй кешені өзінің бекітілген бағасымен ұсынылады. 1 шаршы метрге қатысты баға лимиті болмайды. «Отбасы банк» құрылыс салушымен бағаны көтермеу туралы келісім жасайды. Бағаны негізсіз көтеріп жіберген құрылыс компаниясы бағдарламаға қатысу құқығынан айырылады.

Сонымен қатар «Отбасы» тұрғын үйді осы ипотекамен сатып алатын тұрғындар жөндеу жұмыстарына тұтыну несиесін алмас үшін толық аяқталған пәтерлерге басымдық беруді жоспарлап отыр. «Отбасы банк» басқарма төрағасының орынбасары Нұрлан Ақшановтың айтуынша, несие сомасының шамамен 30 пайызы жөндеуге бағытталады.

Қазақстан жылжымайтын мүлік федерациясының президенті Ермек Мүсіреповтың сөзінше, қазір нарықта аздаған тоқырау байқалады. Соңғы жылдары сатып алу-сату мәмілелері біршама қысқарған.

«Осындай кезде тиімді ипотеканың енгізілуі өте құптарлық жағдай. Соның арқасында біз тоқырау кезеңін өткеріп, жылжымайтын мүлік нарығы серпіле бастайды. Сатып алу-сату мәмілесінің де саны артады. Дегенмен бағдарламаға қатысады делініп отырған 50 мың адам – айтарлықтай көп емес. Бізде баспанаға деген сұраныс әлдеқайда жоғары. Бұл бағдарламада басымдықтың 35 жасқа дейінгі жастарға бағытталып тұрғаны да қарыз алушылар санын шектейді. Меніңше, ипотекалық бағдарлама халықтың кең ауқымды санатына бағытталса игі. Бұрынғы ипотекалық бағдарламаларға қарайтын болсақ, тұрғын үй құны бойынша лимит (Астана мен Алматыда шекті бағаны 30 млн теңге етіп бекіту) сатушыларға бағаны көтеруге мүмкіндік бермейді. Өйткені бізде бастапқы нарықта да, қайталама нарықта да шаршы метрдің құны өте жоғары. Керісінше, бағалар 3 және 4 категориясында (бұл – осы бағдарламаға сай келетін комфорт және эконом класс пәтерлер) төмендеу бағытына қарай ойыса бастайды. Ал бизнес пен элит-класс бұл бағдарлама бағасынан қымбатырақ болады»,- дейді Ермек Мүсірепов.

«7-20-25»-пен салыстырғанда «Отау» өзінің біршама қатаң шарттарымен ерекшеленеді

«Бұл жерде бағдарламаға екінші рет қатысуға мүмкіндік жоқ. Атында үй болмауы және тіркеуде болуы да қатаң қаралады. Мұндай шарттар халықтың басым бөлігінің бағдарламаға қатысуына мүмкіндік бермейді»,-дейді Ермек Мүсірепов.

Қазақстан құрылыс одағының басшысы Талғат Ерғалиевтің сөзінше, соңғы 20 жылда баға көтерілмей қалған кез болған емес.

«Әрине, әлемдік дағдарыс жүріп өткен 2008 жылды және қызметкерлеріне жалақы және қазынаға салық төлеу үшін құрылыс компанияларының бағаны мақсатты түрде төмендеткенін есепке алмағанда. Жыл сайын инфляцияға, құрылыс материалдары, коммуналдық қызметтің қымбаттауына, жалақының көтерілуіне байланысты баға 10-15 пайызға өсіп отырады. Астанада қазір үйдің шаршы метрі – 400 мың теңге, Алматыда – 700 мың теңге. Мұндай аса қатты айырмашылық бұрын-соңды болып көрген емес. Сол себепті, Астанадағы баға 400-ден 600 мыңға өсуі мүмкін. «Отау» және «7-20-25» бағдарламаларының қаражаты қазақстандықтарға дер уақытында жетуі тиіс және оны расымен мұқтаж адамдар пайдалануы қажет»,-дейді сарапшы.

Қазір өтінім беру жүріп жатыр және ол 30 сәуірге дейін жалғасады. «Отбасы банк» басқарма төрағасы Ләззат Ибрагимованың айтуынша, баспана нарығында қазір тұрақтылық орнады.

«Былтыр елімізде 17,5 млн шаршы метр тұрғын үй немесе 157 мың пәтер пайдалануға берілді. Биыл қаңтардың өзінде миллион шаршы метрден аса тұрғын үй ғимараты пайдалануға беріліп үлгерді. Бұл көрсеткіш 2023 жылдың қаңтарынан 3 пайызға көп. Үйлер салынып жатыр және көлемі ұлғаюда, демек нарық тарапынан сұраныс бар деген сөз»,-дейді ол.

Мамандардың айтуынша, қазір баспана нарығындағы сұраныс қайтадан қалпына келіп жатыр. 2023 жылы елімізде 370 мың сатып алу-сату мәмілесі тіркелген. «Отбасы банк» басшысының айтуынша, қазір нарыққа 2000 жылдан кейін туған буын келіп жатыр. Жалпы, тұрғын үй құрылыс жинақ банкі құрылғалы бері 506 мың займ берген. Былтыр 64 778 отбасы жаңа қонысқа кірген. Олардың 22 мыңы баспананы алғашқы нарықтан алыпты. Биылдыққа «Отбасы банк» 11 мың займ беріп үлгерген.

Қарыз алушылардың орташа жасы – 41 жас. Олар алатын несиенің орташа сомасы – 17-20 млн теңге. Займның орташа мерзімі – 15 жыл

«Егер біздің салымшымыз мақсатты түрде 3 жыл жинаса және тұрғын үй займын алса, ендеше ондай кредит бойынша ай сайынғы төлем орташа есеппен 97 мың теңге болады. Егер бұл аралық займ (жинақ мақсатты емес, бірден көп сома салып, тұрғын үй құнының 50 пайызын жинаса) болса, онда айлық төлем 160 мың теңге төңірегінде болады»,-деп түсіндіреді Ләззат Ибрагимова.

Таяуда Атырауда өткен Ұлттық құрылтайда Президенттің жаңа ипотекалық бағдарлама туралы айтқаны белгілі. Мемлекет басшысының сөзінше, бағдарлама аясында пәтер жылдық 7 пайыздық мөлшерлемемен беріледі және аудан, ауыл халқына арналады. Қаржыландыруға 300 млрд теңге бөлінбек, әдепкі жылы 12 мың займды үлестіру жоспарланады.

Қаржы сарапшысы Андрей Чеботаревтің айтуынша, мұндай бағдарламаның нарыққа ықпалы шектеулі болады.

«Өйткені қарастырылып отырған сома айтарлықтай көп емес. Мәселен, «7-20-25» бағдарламасының өзіне белсенді болған соңғы жылда 500 млрд теңге жұмсалды. Ал бұл бағдарламаның бүкіл қаржысы – 300 млрд теңге. Баспана бағасы болса өсіп жатыр. Жалға алу тұрғын үйлерінің ықпалы қатты шектелді, өйткені бұл үйлер нарыққа түскен жоқ – бұл тұрғын үймен қамтамасыз ету жолындағы керемет бағдарлама. Жаңа бағдарламаның атаулы болып отырғаны аса маңызды»,-дейді.

Экономист Ғалымжан Айтқазин мұндай жеңілдетілген ипотекалық бағдарламалардың көбеюі нарыққа залалын тигізеді деп есептейді.

«Ауқымды ипотекалық мемлекеттік бағдарламалардың енгізілуі тұрғын үй нарығындағы дүрбелеңді қайта қоздатып жіберуі ықтимал. Сондықтан енгізілген күнде де олар мейлінше атаулы болып, халықтың әлеуметтік осал тобына нақты бағытталуы тиіс. Жалпы, біз мемлекеттік тұрғын үй нарығына араласуын құптамамаймыз. Онсыз да мұндай бастамалар негізсіз баға өсімін тудырып, шаршы метрдің әлдеқайда қымбаттап, қолжетімсіз болып кетуіне жол ашып берді. Біздіңше, бұл қаржыны экономиканы әлдеқайда сапалы инфрақұрылыммен қамтамасыз етуге жұмсауға болушы еді»,-дейді сарапшы.