2026 жылғы 1 шілдеден бастап Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығында екі үлкен өзгеріс күшіне енеді: ипотека бойынша шекті мөлшерлеменің шектелуі және жаңа Құрылыс кодексі.
Qazaq Expert Club-тың құрылыс саласындағы сарапшысы Диляра Сейтнұрованың айтуынша, бұл шаралардың жеке өзі-ақ нарыққа өзгеріс енгізе алады. Ал олардың бір уақытта іске қосылуы құрылыс секторының мүлдем жаңа моделін қалыптастырмақ.
«Бір жағынан, көпшілікке ипотека алу қиындап жатыр. Екінші жағынан, құрылыс компанияларына қойылатын талаптар күрт күшейеді. Нарық мұндай мемлекеттік реттеу шараларының бір мезетте қабаттасуын өте сирек көреді», – дейді сарапшы.
Ипотека 20%: Не өзгереді?
Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігі мен Ұлттық банк ипотекалық қарыздардың шекті жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесін (ЖТСМ) төмендету туралы шешім қабылдады.
Енді 1 шілдеден бастап банктер барлық төлемдерді қоса есептегенде 20%-дан жоғары ипотека бере алмайды.
Ескерту: Бұл шектеу тек жаңа несиелерге қатысты, бұрын алынған қарыздардың мөлшерлемесі өзгермейді.
Қазіргі уақытта Ұлттық банктің базалық мөлшерлемесі 18% деңгейінде. Бұл дегеніміз, банктердің маржасы (таза пайдасы) шамамен екі пайыздық тармаққа дейін қысқарады. Қазақстан қаржыгерлер қауымдастығының сарапшысы Рамазан Досовтың пікірінше, коммерциялық банктердегі жаңа тұрғын үй несиелерінің көлемі шамамен 50%-ға қысқаруы мүмкін. Ал Отбасы банкі мен мемлекеттік бағдарламаларды ескергенде, жалпы нарыққа әсері 10–20% шамасында болмақ.
Жаңа есептеу әдістемесі
ЖТСМ есептеу әдістемесі де өзгереді. Енді мөлшерлеме үш негізгі параметрге тікелей байланысты:
| Параметр | Әсері |
| Бастапқы жарна | Неғұрлым жоғары болса, пайыз соғұрлым төмен |
| Несие мерзімі | Қысқа мерзімді несиелердің мөлшерлемесі тиімдірек |
| LTV коэффициенті | Кепіл құны мен несие сомасының арақатынасы |
Ұлттық банк төрағасы Тимур Сүлейменовтің нақтылауынша, 20% лимит бастапқы жарна 30%-дан жоғары болған жағдайда ғана қолданылады. Егер жарна төмен болса, мөлшерлеме 25%-ға дейін жетуі мүмкін (бұл механизм әлі жеке актімен бекітіліп жатыр).
«Сатып алушылар үшін бұл үйреншікті коммерциялық ипотеканың қолжетімділігі төмендейді деген сөз. Егер бұрын 20% жарнамен 22–25% мөлшерлемемен несие рәсімдеуге болса, енді сатып алушы не бастапқы жарнаны көбейтуі, не мемлекеттік ипотекалық бағдарламаларға ауысуы керек болады», – дейді Сейтнұрова.
Сатып алушыларға арналған негізгі балама ретінде Отбасы банк өнімдері мен «7-20-25», «Наурыз», «Бақытты отбасы» және «Жасыл ипотека» сияқты бағдарламалар қала бермек.
Жаңа Құрылыс кодексі: Қатаң бақылау мен қауіпсіздік
2026 жылғы 9 қаңтарда Президент жаңа Құрылыс кодексіне қол қойды. Нормалар кезең-кезеңімен күшіне енеді: негізгі бөлігі биыл 1 шілдеде, ал қалғандары 2027 жылғы 1 қаңтарда және 2028 жылғы 1 шілдеде іске қосылады.
Бұрын құрылыс саласы көптеген жеке заңдармен реттеліп, олардың арасында жиі қайшылықтар туындайтын.
«Құрылыс нарығы үшін бұл – фрагменттік реттеуден әлдеқайда қатаң әрі жүйелі бақылау моделіне көшу», – деп атап өтті Сейтнұрова.
Кодекстегі басты 5 өзгеріс:
- Қала құрылысына қатаң бақылау: Қала құрылысы жобаларына (оның ішінде түзетулерге де) міндетті сараптама енгізіледі. Егжей-тегжейлі жоспарлау жобаларын (ЕЖЖ) екі жылда бір реттен артық өзгертуге тыйым салынады.«Алматы үшін бұл ерекше маңызды норма, өйткені ол нүктелік құрылысты және қала құрылысы шешімдерін үнемі қайта қарау тәжірибесін шектейді», – дейді сарапшы.
- Қара тізім: Жосықсыз құрылыс компанияларының тізілімі құрылып, ол eGov пен салалық министрліктің порталында ашық жарияланады.
- Сейсмикалық қауіпсіздік: Сейсмикалық қауіпті аймақтардағы ғимараттарды міндетті паспорттау, конструктивтік жүйелерді сынақтан өткізу және I деңгейдегі маңызды нысандарға сейсмометриялық станциялар орнату талап етіледі. «8–9 балдық сейсмикалық аймақта орналасқан Алматы үшін бұл – қауіпсіздік пен қалалық ортаның тұрақтылығы мәселесі», – деп атап өтті Сейтнұрова.
- Мамандардың жеке жауапкершілігі: Бұдан былай тек компания ғана емес, нақты инженерлер мен құрылыс мамандары да жеке жауап береді. Қателіктер үшін сертификатты қайтарып алудан бастап, қылмыстық жауапкершілікке дейін қарастырылған.
- Жаңа кепілдік мерзімдері: Бұрын көптеген мердігерлер стандартты 2 жылдық кепілдікпен шектелсе, енді мерзімдер ұзарады:
| Нысан | Минималды кепілдік мерзімі |
| Жалпы нысанға (үй, алаң, паркинг) | 5 жыл |
| Іргетас, көтергіш конструкция, шатыр мен қасбет | Кемінде 10 жыл |
Жаңа жүйе аясында лицензия иелерінің, мамандардың сертификаттары мен кепілдік міндеттемелерінің бірыңғай электрондық тізілімі жасалады.
«Бұл нарық әлдеқайда ашық әрі цифрлық болатынын білдіреді», – деп қорытындылады сарапшы.
Еске сала кетейкі, 2026 жылдың 1 шілдесінен ипотекалық тұрғын үй қарызы бойынша ең жоғары пайыздық мөлшерлеме 25%-дан 20%-ға дейін төмендетіледі
