Кондоминиумы в ТРЦ и БЦ: быть или не быть

Уже около двух лет в профильной бизнес-среде активно обсуждают тему кондоминиумов в коммерческой недвижимости. Ее инициаторы – девелоперы, занимающиеся управлением такой недвижимостью, – считают, что имущество общего пользования (лифты, инженерные коммуникации и т. п.) в БЦ и ТРЦ с двумя и более собственниками должно быть передано в управление общей компании. Основной аргумент – безопасность коммерческих зданий (особенно бизнес- и развлекательных центров) для массового посещения людей. 

На мой взгляд, это ошибочный подход. 

Говоря об обязательном, прописанном в законе, создании кондоминиумов в коммерческих зданиях, мы фактически навязываем собственникам правила управления их же имуществом, то есть нарушаем Гражданский кодекс. Только собственник на добровольных началах и по своему волеизъявлению может передавать или отдавать в управление то имущество, которое ему принадлежит. Свобода договора – основа гражданского законодательства. 

Если же мы говорим о добровольной передаче имущества в управление, то нет необходимости вносить какие-либо изменения в законодательство. Все добровольное – нонсенс с точки зрения законодательного закрепления, потому что как раз в силу добровольности это не влечет никакой правовой ответственности. 

Попытка провести для коммерческих зданий аналогию с жилыми зданиями несостоятельна. В жилом доме продается только часть квадратуры – непосредственно квартиры. При этом сам дом в конечном итоге находится на балансе города. Поэтому, чтобы как-то управлять обще­домовым имуществом, для жилой недвижимости прописаны правила создания кондоминиумов, ОСИ и КСК.

В коммерческих зданиях все имущество, включая крышу, лифты и лестничные марши, принадлежит частному собственнику, будь то девелопер или один из покупателей. И то, как собственники распоряжаются своей недвижимостью, зависит исключительно от их профессионализма как бизнесменов. Именно они должны определять, как выстроить систему отношений между собой. Для этого в Гражданском кодексе РК определены все случаи договорных отношений. Задача сторон (продавца и покупателя, арендатора и арендодателя) – при оформлении сделки заключать здравые договоры, где прописаны правила эксплуатации мест общего пользования (будь то лифты или туалеты) и солидарная ответственность всех собственников за соблюдение этих правил. 

Если же так случилось, что два умных, а один не очень (но с деньгами) сложились и построили (купили) коммерческое здание, но не могут его нормально эксплуатировать, то все, что они в результате получат, – отсутствие клиентов и невозможность зарабатывать на таком объекте. Это риски бизнеса. Если они наймут управляющую компанию, риски будет нести она. И здесь есть смысл: взялся управлять – отвечай. Но когда управляющей компании собственники не дают денег, чтобы залатать крышу или поставить безопасный лифт, в случае ЧП опять же должна наступать солидарная ответственность всех собственников. Такой же подход приемлем, если застройщик/заказчик/девелопер продает по частям этажи – за оставшееся (непроданное) имущество именно он должен нести ответственность. Соглашусь с одним: в законодательстве нужно четче прописать наступление солидарной ответственности двух и более собственников коммерческого здания. 

Безусловно, здания, где случаются скопления людей, должны быть безопасны. Но в стране для этого создана целая система. Строительство технически сложных объектов контролирует технический и авторский надзор. При сдаче объекта в эксплуатацию участвуют госорганы. К тому же у нас действует система контроля пожарной безопасности, промышленный надзор, санэпиднадзор. 

Если обратиться к международному опыту, мы увидим, что в ряде стран действительно законодательно закреплено создание кондоминиумов в коммерческих зданиях. Но в большинстве случаев такими вопросами за рубежом занимаются общественные саморегулируемые организации. Они задают стандарты эксплуатации объектов коммерческой недвижимости. Именно такой путь я считаю верным и наименее бюрократизированным. Тем более что закон о саморегулируемых организациях в нашей стране уже есть и существуют прецеденты, когда работа таких организаций позволила снизить степень государственного контроля за безопасной эксплуатацией коммерческой недвижимости. Более того, в Казахстане разработана система управления рисками, и сейчас она автоматизируется. Считаю, что для государства это оптимальная, а для бизнеса наиболее эффективная модель развития.