Как рейтинг коммерческой недвижимости может стать локальным стандартом в Казахстане
Создать рейтинговую систему Benchmark QazProperty предлагает Ассоциация участников рынка коммерческой недвижимости «QazProperty». Рейтинг может стать инструментом, способствующим прозрачности, эффективности и инвестиционной привлекательности отрасли. предлагает один из таких инструментов. На первом этапе внедрение Benchmark QazProperty, на мой взгляд, должно осуществляться исключительно на добровольной основе.
Почему добровольное участие — оптимальный старт
Добровольная модель участия позволит привлечь «первых последователей» — компании, ориентированные на устойчивое развитие, ESG-повестку и повышение доверия со стороны арендаторов и инвесторов. Для девелоперов и управляющих компаний это возможность использовать участие в системе как маркетинговое преимущество и сигнал рынку о высоких стандартах качества.
Кроме того, добровольный формат позволит гибко доработать методологию с учетом специфики казахстанского рынка. Обратная связь от первых участников поможет выстроить действительно работающую систему без давления и избыточного регулирования. В дальнейшем, после формирования устойчивого доверия к инструменту, возможен поэтапный переход к обязательным элементам рейтинга — например, для компаний, получающих государственные льготы или субсидии.
Какие метрики стоит учитывать
Традиционные финансовые и рыночные показатели — такие как Cap Rate, IRR, DOM — остаются фундаментом анализа. Однако для полноценной картины необходимо дополнение их новыми метриками, такими как качество управления недвижимостью, поскольку управление объектом напрямую влияет на его доходность и лояльность арендаторов. Внедрение индекса удовлетворенности арендаторов через регулярные опросы — действенный инструмент оценки качества сервиса. Еще важна технологическая оснащенность (PropTech Index). Однозначно интеграция систем автоматизации (освещение, климат-контроль, мониторинг энергопотребления и др.) является маркером современного здания. Такие параметры могут быть сведены в единый индекс цифровой зрелости объекта. Не менее важным является социальное воздействие и инклюзивность. Помимо экологических стандартов, особое внимание стоит уделить социальной составляющей — доступности для маломобильных групп, созданию комфортной среды для различных категорий арендаторов и локального сообщества.
Казахстан: вызовы и возможности
Если сравнивать Казахстан с Россией, то ключевое отличие заключается в степени зрелости рынков. В России уже существует определенный уровень рыночной прозрачности и применяются международные стандарты. В Казахстане рынок еще находится в фазе становления, и именно поэтому Benchmark QazProperty может стать первым адаптированным локальным стандартом.
Важно понимать, что после 2022 года многие международные практики ESG и сертификации стали менее доступными. Это открыло окно возможностей для формирования национальных систем, способных учитывать региональные особенности.
Кто и что выигрывает
Арендаторы получают объективные и сравнимые данные о зданиях. Это позволяет снижать эксплуатационные расходы, выбирать устойчивые и энергоэффективные объекты, соответствующие корпоративным ценностям. Собственники и управляющие компании смогут повысить капитализацию объектов, минимизировать издержки и снизить уровень вакантности за счет роста доверия со стороны арендаторов. Инвесторы и банки получат прозрачные инструменты оценки рисков и доходности. Высокий рейтинг объекта будет означать его устойчивость, сниженные ESG-риски и, соответственно, инвестиционную привлекательность. А государственные органы смогут использовать данные рейтинга для стратегического планирования, оценки эффективности городских программ и снижения коррупционных рисков. ESG-метрики в составе рейтинга будут способствовать реализации национальных экологических и социальных целей.
Долгосрочный успех Benchmark QazProperty зависит от уровня доверия и вовлеченности участников рынка. Важно обеспечить качественную коммуникацию, обучить игроков рынка работе с системой и, возможно, запустить пилотные проекты с государственным участием. Поддержка со стороны регулирующих органов, особенно в формате интеграции рейтинга в программы субсидирования или аренды государственных объектов, может значительно ускорить масштабирование инициативы.
В перспективе Benchmark QazProperty имеет потенциал стать не только стандартом для Казахстана, но и моделью для аналогичных систем в других странах региона, включая Россию.
