Почему казахстанцы рискуют остаться без своей недвижимости

Когда случается бум – всегда немножко неразбериха и ажиотаж
Советник председателя правления Freedom Finance Insurance

Бум недвижимости, начавшийся в Казахстане во время пандемии, продолжается до сих пор. Сначала потребители старались сохранить свои сбережения. Затем спрос подогрели госпрограммы льготного кредитования и возможность потратить пенсионные деньги. По информации Бюро нацстатистики, в декабре 2021 года было совершено 94 988 операций по купле-продаже жилья. Это в 3 раза больше, чем в декабре 2020 года. Всего в 2021 году казахстанцы заключили 606 056 сделок по покупке и приобретению жилья.

Когда случается бум – всегда немножко неразбериха и ажиотаж. В этой обстановке часто активизируются недобросовестные участники рынка – проще говоря, мошенники. Тут может быть много схем, а бывают и просто ошибки или недостаток информации. Одно от другого отличить не всегда просто. Например, вы покупаете квартиру за 20 млн тенге, а через год выясняется, что были нарушены процедуры продажи квартиры или земельный участок, на территории которого находится купленное вами жилье, был неправильно оформлен. После суда тот, кто ранее имел права на участок, получает их, и участок переходит акимату вместе со всем, что находится на этой территории.

Еще одна распространенная ситуация: недвижимость несколько раз меняет владельцев и вдруг выясняется, что на каком-то этапе не были учтены права законного совладельца. Это может быть несовершеннолетний или, допустим, брат хозяина квартиры, который сидел в тюрьме. Он освобождается и через суд заявляет права на квартиру. Нередки случаи, когда один из предыдущих владельцев был выселен банком за долги. Спустя несколько лет он добивается через суд отмены выселения. Итог всегда один – иск в суд с целью отобрать жилье у нынешнего собственника, даже если он честно расплатился за покупку. 

Если вы помните, в августе в новостях рассказывали о ситуации с одним ЖК в Алматы. История там такая: в 2006–2007 годах в Ремизовке начали строительство жилого комплекса, в котором 62 шикарные квартиры в 11 домах, каждая площадью 300-400 метров. 62 дольщика собрали 7 млрд тенге (по тому курсу это почти $50 млн). Застройщик добавил к этим деньгам взятый в банке кредит и построил дома. Они были завершены на 90%. Тут случился экономический кризис, деньги у застройщика закончились, кредит он вернуть не смог, имущество арестовали.

Суды длились больше 12 лет. В итоге банк продал этот участок другой строительной компании. Новый собственник перестроил дома, изменил планировку, привлек новых дольщиков. Когда обновленный ЖК был почти достроен, предыдущие дольщики выиграли суд с компанией, и недвижимость была снова изъята по суду. Деньги новых дольщиков тоже сгорели.

Такие случаи бывают не только у нас, но и за рубежом. Поэтому во всем мире существует система титульного страхования. Оно защищает от потери прав собственности на движимое или недвижимое имущество. Такая страховка не вернет человеку квартиру, но вернет деньги – сумму, указанную в документах на недвижимость. Уже неплохо, согласитесь.

Такой вид страховки актуален именно для покупателей жилья, а не для застройщиков. Компании покупают землю, строят объекты и продают. Рисков лишиться права на недвижимость у них тут нет – они ее создают и продают. А вот покупатель приобретает не просто квартиру, а ее историю. Что таится в этой истории, не всегда известно.

Масштаб вопроса велик. В Казахстане примерно 3,5 млн квартир и 1,5 млн частных домов. Из них застраховано всего 61 369. Уровень проникновения составляет 1,2%, а это значит, что остальные 98,8% подвержены рискам.

Покупка жилья на выгодных условиях может отвести внимание от деталей, которые спустя время могут вызвать риски, связанные с правом собственности. На данный момент несколько казахстанских компаний оказывают услуги по титульному страхованию. Так что возможность защитить свою недвижимость у казахстанцев есть. Главное – воспользоваться ею.

Материалы по теме