Почему модель BTS набирает обороты на складском рынке
Built-to-suit (BTS) — модель строительства складской недвижимости, при которой складской объект строится под конкретного заказчика, с учетом его специфических требований. Частный случай этой модели — Built-to-lease (BTL) или Built-to-rent (BTR), когда после завершения строительства объект сдается заказчику в долгосрочную аренду на срок от 7 лет и более, а также Built-to-sale, при которой по завершении строительства заказчик может купить объект.
Для девелопера BTS – это гарантия быстрого возврата инвестиций, а также экономия порядка 20% вложений, которые в спекулятивном проекте пошли бы на развитие и продвижение. Для арендатора BTS – это относительно быстрое получение объекта, который идеально подходит не только под текущие потребности бизнеса, но и под будущий рост. К тому же, на подобные проекты легче привлечь внешнее финансирование, поскольку банки гораздо охотнее финансируют крупные девелоперские проекты, исходя из более низких рисков. В Европе средняя доходность объектов такого формата составляет 6-8%, в России – 10%.
В условиях критического дефицита на рынке складской недвижимости, который сейчас сформировался как в Казахстане, России, так и в других странах СНГ, найти в аренду крупные свободные блоки в качественных помещениях практически невозможно, что вынуждает компании заключать сделки BTS. Помимо этого, в момент роста рынка активно увеличиваются ставки аренды на существующие площади, а в рамках BTS-договора арендатор защищен от удорожания тарифов.
Схема BTS, давно популярная на западных рынках, в России развивалась постепенно. Впервые значимую долю в структуре сделок (32%) на российском рынке она заняла в 2012 году, когда были закрыты крупные сделки BTL с компаниями Adidas и Enter в PNK Парке Чехов 2. При этом спрос на сделки BTS в течение еще нескольких лет оставался сдержанным, а в структуре сделок этого типа превалировали сделки с последующей продажей объекта заказчику. Ключевым генератором спроса на этом этапе являлись крупные отечественные ритейлеры (X5 Retail Group, Fix Price, Лента) и международные компании (Auchan, Leroy Merlin, IKEA, General Motors), предъявлявшие особые технические требования к новым объектам.
С 2017 года в России активно увеличиваются продажи в формате онлайн, что привело к взрывному росту маркетплейсов и интернет-магазинов. Первая крупная сделка BTS среди онлайн-ритейлеров пришлась на российского лидера в этой сфере – Wildberries (склад в Коледино на 150 тыс. кв. м), а в 2019 году три крупные сделки были заключены вторым крупнейшим российским онлайн-ритейлером – Ozon. В 2020 году доля сделок BTS в структуре спроса впервые достигла 50%, а в 2021 году в России был зафиксирован исторический рекорд сделок такого формата – 1,7 млн кв. м. Больше половины из этого объема обеспечили онлайн-ритейлеры (Ozon, Всеинструменты.ру, Lamoda, Яндекс Маркет и др.). За 1 полугодие 2023 в России уже закрыто 1,2 млн кв. м сделок BTS, а по итогам года мы можем увидеть новый рекордный показатель.
В Казахстане первый складской проект BTS (и одновременно крупнейший на рынке) появился в Астане в марте 2023 года для компании Ozon, при участии IBC Real Estate. Еще один складской объект Ozon, реализованный по схеме BTS, должен появится в 2024 году. На сегодня Казахстан – единственное государство в СНГ, на территории которого полностью реализован складской BTS-проект.
Существенный рост объемов сделок BTS стал возможен из-за низких значений нового спекулятивного строительства вкупе с рекордным спросом на складские площади. Как следствие, компании вынуждены заключать сделки на строительство новых объектов под их нужды. Таким образом, тренд на BTS будет только усиливаться, ведь увеличение внимания к BTS-проектам свидетельствует о зрелости рынка, а рынок СНГ активно развивается и наращивает свои мощности.
