Сокращение миграционных потоков в Казахстане сказалось на привлекательности недвижимости
Одна из основных причин, по которым рынок недвижимости Алматы не может продемонстрировать повышение цен – это сокращение количества мигрантов и соответствующее снижение спроса на арендное жилье. Однако в масштабах крупного мегаполиса этот отток не так сильно ощущается, как, например, в Тбилиси и Ереване. На казахстанском рынке по-прежнему основными драйверами роста являются внутренние факторы – это повышение покупательской способности казахстанцев за счет изъятий средств из Единого пенсионного фонда и выдачи льготной ипотеки.
При этом сокращение миграционных потоков в Казахстане, в частности в Алматы, уже негативно сказалось на ставках арендной платы, которые скорректировались ниже уровня 2023 года. Как следствие, снижение арендных ставок влияет на привлекательность недвижимости как инструмента для инвестиций и на стоимость жилья в целом.
Безусловно, недвижимость исторически является наиболее понятным инвестиционным инструментом, который не теряет в стоимости и приносит пассивный доход. Но ситуация постепенно меняется. В Казахстане, как в развивающейся стране, особенно на фоне высоких ставок по депозитам, например, есть много безрисковых способов вложения денег с небольшим порогом входа и большой ликвидностью, если говорить о банковских вкладах.
В среднесрочной перспективе рынок недвижимости в Казахстане постепенно перейдет в зону роста. Но многое в этом будет зависеть от уровня поддержки государства и политики самих застройщиков. Однако прогнозировать что-то в этой ситуации практически невозможно.
К сожалению, имеющаяся статистика не позволяет сделать разделение на сегменты рынка, а значит, не дает возможности оценить состояние рынка элитного жилья. Поэтому сложно говорить о том, перегрет ли рынок жилья бизнес-класса. Если же говорить о льготной ипотеке, то, на мой взгляд, государственная политика для обеспечения населения жильем в Казахстане относительно адекватная.
Льготные займы в стране действительно рассчитаны на казахстанцев, которые не могут приобрести недвижимость при текущем уровне цен. Однако есть вопросы к критериям отбора таких программ, поскольку предоставление льготных займов все-таки должно быть более точечным для решения жилищного вопроса для малообеспеченных и уязвимых слоев населения.
В Казахстане для населения среднего класса в принципе уже работают законы рыночной экономики. Жилье становится более доступным, потому что цены не растут с начала 2023 года даже в номинале, а доходы населения показывают реальный рост. То есть рынок абсорбирует тот шок спроса, который произошел в 2021-2022 годах. И этот процесс, похоже, подходит к завершению. Но в этом контексте исключение составляет только ситуация в столице.
Что касается банков второго уровня, то заставить их предоставлять удобные для населения Казахстана ипотечные программы невозможно. При этом «Отбасы банк» предоставляет возможность любому гражданину получить финансирование на относительно привлекательных условиях. Вероятно, для того, чтобы повысить доступность ипотеки, необходимо просто дождаться стабилизации инфляции в стране и снижения базовой ставкой Национального банка Казахстана.
