Рынок недвижимости: сегодня и завтра

На сегодняшний день рынок недвижимости пребывает в подвешанном состоянии. Продавцы не продают, покупатели не покупают. Общая тенденция снижения цены, которая началась в 2007 году, продолжилась и в 2008-м. А наметившийся в январе рост цен на вторичное жилье лишь добавил динамике цен «колебательный» характер.

Ведущие эксперты рынка недвижимости Алматы отвечают на вопросы «Къ»:
1. Какова ситуация на рынке жилой недвижимости на начало 2008 года? С чем это связано? Когда наступит стабилизация рынка?
2. Какие тенденции на рынке жилой недвижимости вы прогнозируете в 2008 году?
3. Какова ситуация на рынке коммерческой недвижимости на начало 2008 года?
4. Какие тенденции на рынке коммерческой недвижимости вы прогнозируете в 2008 году?

Олег Алферов, вице-президент НАР РК, заместитель председателя правления компании «Абсолют» по развитию и внешним связям.
1. Тенденция снижения цены, наметившаяся в IV квартале 2007 года, по-прежнему правит балом на рынках обеих столиц и регионов. В то же время 2-3 декады января продемонстрировали не только рост покупательской активности на 35%, но и прирост средней стоимости квадратного метра в Алматы — впервые с середины 2007 года. Что подтвердил даже «народный» индикатор рынка — индекс газеты «Крыша». Однако на отрезке с 1 по
25 января, по данным НАР, мы наблюдаем снижение на 3,2%. Главным образом, за счет Бостандыкского и Медеуского районов.
По средневзвешенным прогнозам ценовой минимум будет достигнут нами во II квартале, а глубина падения с января по март составит порядка 9%.
Основными драйверами робкого, но отчетливого оживления деловой активности служат сегодня как раз ожидание скорой стыковки с дном, господдержка отрасли в алматинском регионе в сумме почти $1,4 млрд, а также некоторое повышение доступности ипотечных заимствований.
В этой связи более 25% держателей жилой недвижимости сегодня изымают объекты из продажи — до «лучших времен» и цен. При этом общий объем предложения восполняется вновь предлагаемыми к продаже квартирами и домами.

Еркен Шерим, вице-президент Национальной Ассоциации риэлторов, директор ALEM REALTY.
1. Рынок недвижимости в нашей стране все-таки не выдержал отсутствия покупателей, в связи с чем цены медленно снижаются уже более четырех месяцев, причем на вторичном рынке коэффициент понижения несколько больше, чем на первичном.
Риэлторы констатируют, что в сравнении с июлем прошлого года продавцы каждой второй квартиры снизили цены на $25-50 тыс., а владельцы каждой пятой квартиры потенциально готовы сделать это при непосредственном торге с покупателем.
С начала декабря прошлого года до середины января нынешнего года рынок находился в застое. С середины января число совершаемых на рынке жилья сделок стало постепенно расти, а вместе с тем, как ни парадоксально, имеются данные о некотором повышении цен существенной частью продавцов квартир. Однако назвать это началом тенденции трудно, поскольку на рынке скопилось большое количество непроданных площадей. Сейчас на рынке жилья предлагается квартир на 25% больше по сравнению с июнем 2007 г. , и почти на 50% больше, чем в декабре 2006 года.
В базах данных агентств недвижимости есть квартиры, которые за последние четыре месяца подешевели на 15-32%, в зависимости от категории. Но это, как правило, жилье, стоимость которого изначально была завышена, или, так называемая, «проблемная» недвижимость. Квартиры с реальной ценой дешевеют не более чем на
10-18%.
Анализ данных агентств показывает, что продавцы, которые решились на уменьшение стоимости, в среднем готовы потерять на продаже своей недвижимости порядка 10-15%.
Существенно больше — до 25% — готовы сегодня снижать цену продавцы «первичной вторички» — введенных в эксплуатацию новостроек, купленных на стадии котлована за «совсем другие деньги».
Аналитика цен на недвижимость говорит о том, что можно ожидать стабилизации цен на жилье летом текущего года. В любом случае ниже 2 500 долларов за квадратный метр цены на жилье в Алматы не снизятся. На мой взгляд, для этого нет реальных предпосылок.

Александр Калинин, заместитель председателя Совета Казахстанской Ассоциации оценщиков, кандидат экономических наук.
1-2. Следует подчеркнуть, что не американский ипотечный кризис выступает основной причиной проблем на казахстанском рынке недвижимости. О рискованной инвестиционной, ценовой политике банков и строительных компаний специалисты Казахстанской Ассоциации оценщиков первыми заговорили более двух лет назад. Внешнее фондирование, бездумное привлечение средств иностранных финансовых институтов с последующим их односторонним инвестированием в строительную индустрию, на фоне низкой платежеспособности населения; искусственное вздувание цен, капитализация банков, повышение их международных рейтингов и новые заимствования за рубежом не могли не привести к фактическому кризису рынка недвижимости и спровоцировать проблемы финансового сектора в целом.
По моему мнению, кризис рынка недвижимости — наше собственное изобретение, но не следствие внешних факторов. Более того, мы должны быть благодарны американскому ипотечному кризису, вскрывшему проблемы казахстанской банковской системы и рынка недвижимости. Действовали бы также и далее, через полгода-год получили бы системный экономический кризис.
Относительно сложившейся ситуации на рынке жилой недвижимости следует обратиться к результатам мониторинга, проведенного специалистами крупнейшего казахстанского банка. Так, по
г. Алматы понижение цен за последние полгода в среднем превысило 42,5% по вторичному рынку жилья. Наименьшее снижение в мкр. «Самал» — 39,85%, наибольшее в спальных микрорайонах — 56,48%. Значительное понижение (более 50%) наблюдалось в микрорайонах «Жетысу», «Орбита» и «Мамыр». Подчеркну: речь идет о фактических сделках купли-продажи, а не о ценах предложения, где заложены интересы риэлторов, скидка на торг и т.д.
К сожалению, фактическая ситуация с жилой и коммерческой недвижимостью в южной столице оказалась сложнее прогнозируемой. Основные причины — резкое падение инвестиционной привлекательности недвижимости и рынка ипотечных услуг.
Отслеживая ситуацию, приходишь к выводу — пока для повышения цен на недвижимость не имеется ни одной серьезной причины. Представляется, что стабилизация может наступить к концу текущего года, когда цены на новые объекты не будут превышать себестоимости строительства плюс 25-30%. По «вторичке» цены приближаются к реальным показателям и могут снизиться до 10%.

Ольга Айбасова, директор аналитического департамента Центра недвижимости (ЦКН).
1. Продолжается коррекция цен после ажиотажа конца 2006 — начала 2007-го.
Снижение объемов кредитования населения банками второго уровня резко ограничило платежеспособный спрос. В строительной отрасли отсутствие финансирования также привело к кризису: большинство строек заморожено. Предложение на рынке недвижимости превысило платежеспособный спрос, в результате чего рынок замер, и цены, не дождавшись какой-либо активности на рынке, пошли вниз, устремившись к «доажиотажному» уровню.
На фоне новогодней «спячки» предложение сократилось на 20%, что способствовало дальнейшему понижению цен. Средняя цена на конец января составила по городу 2700 долл.США за
1 кв.м., что составило в январе, также как и в декабре прошлого года, 4,5%.
Основные участники рынка продолжают ждать ценового «минимума», который еще не достигнут. Продавцы не продают, а покупатели не покупают. Продавцы весьма неохотно идут на снижение, но даже эти, так сказать, «сниженные» цены все еще не по карману покупателям без банковского займа.

Олег Алферов:
2. Нас ждет сокращение спекулятивной активности, поскольку конечный потребитель жилой площади уже стал главным носителем спроса. Покупать будут, главным образом, «для себя».
Ценовое расслоение в разрезе классов на всех рынках республики будет нарастать за счет восстановления справедливых тарифов на низкокачественное жилье и удержание ценовых позиций современных объектов (как в первичном, так и во вторичном сегменте), а также кирпичных строений исторического центра.
Выход отложенного спроса в Алматы мы увидим во
II квартале. Оживление покупательского поведения будет продиктовано, прежде всего, его неспекулятивным характером и ожиданием приближения средней цены к обоснованной на данном этапе отметке.
Первый квартал станет плавным продолжением спада, стартовавшего в 2007 году, но уже с колебательными отклонениями — как вверх, так и вниз. Достигнув ценового минимума, мы, вероятнее всего, не войдем в стагнацию — скажутся «реваншистские» настроения продавцов и нервозность покупателей. Свою лепту внесет нестабильность европейской и американской валют, волатильность на зарубежных рынках недвижимости.
Поэтому из точки ценового минимума кривая, не без колебаний, направится вверх. Низкими темпами, немногим превышающими в годовом исчислении планку инфляции. В этих условиях вновь станет ощутим сезонный фактор.
Невысокая по отношению к 2007 году активность на рынке купли-продажи спровоцирует рост предложения в арендном сегменте. Трудовая миграция и снижение доступности ипотеки будут обеспечивать стабильно высокий спрос на арендное жилье. А держатели инвестнедвижимости продолжат выводить свою непроданную собственность на рынок аренды. Как результат, баланс спрос-предложение приобретет более здоровые черты, а ставки аренды прекратят расти.
К сожалению, лепта госстроительства в дело роста предложения на рынке аренды будет невысока. С 2008 по 2010 год планируется построить 363000 кв. м социального арендного жилья и 288000 кв. м коммерческого арендного жилья, то есть менее 3% от вводимого в эксплуатацию.
И в целом вторая фаза госжилпрограммы проигрывает первой трехлетке с точки зрения ценовой доступности возводимого жилья, что, как известно, стало поводом горячего возмущения мажилисменов III созыва. Фактические доходы бюджетников существенно отличаются от расчетов Минфина. Сам факт роста объемов застройки по сравнению с программой 2005-2007 гг., безусловно, позитивен. Но кто станет адресатом новой программы, если в целом ряде регионов жилье по цене даже $350 осталось невостребованным в силу относительной дороговизны?

Еркен Шерим:
2. В 2007 году произошел банковский кризис, в связи с чем люди стали меньше доверять банкам. Сократился объем банковских операций. Условия ипотечного кредитования ужесточились. Уменьшились вложения в недвижимость как в наилучший инструмент для инвестиций. Компании-застройщики оказались на грани банкротства и резко сократили объемы планируемых новостроек.
Этому предшествовал рост цен на нефть, увеличение численности среднего класса, общий рост платежеспособности масс и бум программ потребительского кредитования. В результате к весне 2007 года почти все, кто хотел купить недвижимость, смогли удовлетворить свои потребности. Более того, на фоне некоторой истеричности покупок был реализован и будущий отложенный спрос. Цены медленно поползли вниз.
На снижение спроса на жилье не могло не повлиять и то, что, во-первых, ушел стимул «закрепиться в Алматы или Астане» через покупку любой, пусть самой плохой квартиры. Во-вторых, дороговизна квадратного метра и слишком большая цена кредита лишили надежды на приобретение жилья минимум
2/3 потенциальных покупателей. И, в-третьих, от сдачи жилья в аренду арендодатель получает всего 5-10% годовых. Арендовать сейчас много выгоднее, чем покупать.
Как известно, покупатели недвижимости — это спекулянты, инвесторы и люди, покупающие для жизни. Для рынка не очевидно, что цены будут расти, значит те, кто покупает для проживания, считают разумным подождать, пока, возможно, даже арендуя жилплощадь. Спекулянты и инвесторы не пойдут покупать на рынке, перспективы которого не ясны. В результате, по всей видимости, арендная плата будет расти, а цена на покупку недвижимости — снижаться несущественными темпами. Наступление паритета в отношениях покупатель — продавец следует ожидать к осени текущего года. Правда с оговоркой: если финансовая ситуация на Западе и в Казахстане не ухудшится.
Сейчас неоткуда появиться деньгам для оживления рынка недвижимости. Алматы, Астана и, к примеру, Атырау — дорогие города, и накопить 30% заемщики самого привлекательного ипотечного возраста (25-30 лет) просто не могут. Без поддержки государства никакой ипотеки не будет. К примеру, в Киеве всем молодым семьям государство оказывает поддержку в решении жилищного вопроса — дотируют половину ставки. Банк, к примеру, дает кредит под 14%, а клиенту он обходится только в 7%. Поэтому сейчас на Украине настоящий ипотечный бум.
По нашей оценке (можно это назвать и рекомендацией девелоперам. — Прим. автора) будет расти спрос на квартиры небольших площадей. Причем такая тенденция наблюдается практически по всем сегментам, кроме элитного.
Относительно вопроса обвального обрушения цен хочу привести пример России, где после кризиса 1998 года недвижимость подешевела не более чем на 35%. Какой же кризис должен произойти у нас, чтобы рынок рухнул? Кроме того, инерционность рынка недвижимости сама по себе исключает какие-либо «обвалы».

Ольга Айбасова:
2. Понижению цен на рынке жилой недвижимости способствуют ужесточившиеся условия кредитования, повышение ставки рефинансирования, снижение платежеспособности населения. Ценовой рост будет поддерживаться отложенным спросом, накопленным за время спада. Положительные изменения на рынке могут быть вызваны, в первую очередь, возобновлением кредитования.
Однако прежних «докризисных» объемов ожидать не приходится — банки стали более осторожными, покупатели — реально взвешивают свои возможности. Спекулятивные настроения сошли на нет. «Быки» отдыхают, а «медведи» ожидают ценового дна. Прогнозы казахстанской экономики на 2008 г. умеренные.
Поэтому мы ожидаем дальнейшего снижения, по крайней мере, до весны 2008 г. Во втором квартале возможно замедление снижения и стабилизация. К концу II квартала цена может опуститься до $2200 США за 1 кв. м; ниже этой отметки снижение вряд ли возможно — эта цена может считаться «обоснованной» для алматинского рынка в настоящей ситуации.
Нельзя также полностью исключить отрицательный сценарий вялой депрессии до конца года, хотя он менее вероятен.

Олег Алферов:
3. Объем предложения коммерческой недвижимости в Алматы по-прежнему колеблется вокруг отметки 300000 кв. м. Игроки этого сегмента наименее подвержены ажиотажным настроениям. Отсюда стойкость в вопросе понижения продажных цен, в особенности со стороны вторичных собственников. Сегодня более уступчивы застройщики, чем инвесторы, ранее приобретшие у них площади и сбывающие их сегодня.
В среднем ценник коммерческой недвижимости с
1 октября 2007 по 1 января 2008 просел в южной столице на 7,5%, до отметки 4391$/кв. м. В течение января индекс практически не претерпел изменений.
Стоить отметить, что впервые за историю рынка доля объектов класса C сократилась до 15%. Структура спроса в то же время заметно перестроилась в направлении нижнего ценового сегмента.

Еркен Шерим:
3. Рост рынка коммерческой недвижимости в 2007 году стал самым большим за всю историю казахстанского рынка коммерческой недвижимости. Существенно выросли ставки аренды и стоимость покупки коммерческой недвижимости, появились крупные арендаторы, которых раньше не было на рынке.
Общий объем торговых и офисных площадей в двух столицах заметно отстает от европейских рынков. В сравнении с сопоставимыми европейскими городами отставание составляет десятки раз. Объем свободных площадей в алматинских торговых и офисных центрах практически равен нулю. Это доказывает, что спрос в несколько раз превышает предложение. В связи с этим сложно говорить о конкуренции, к примеру, в сфере торговых площадей, так как все существующие в Алматы торговые центры являются доминирующими в своих зонах охвата.
Другой показатель — мизерное предложение в продаже готовых коммерческих объектов. Это побуждает покупателей приобретать коммерческие площади на самых ранних стадиях строительства.
В отличие от жилой и офисной недвижимости, которую уже пытаются осваивать зарубежные корпорации, гостиницы все еще испытывают дефицит инвестиционных денег. Особенно остро это ощущается в среднем ценовом сегменте, где под давлением высокого спроса цены росли в течение всего прошлого года. Такая тенденция была заложена еще в 2006 году. Большая часть заявленных проектов не реализуется из-за продолжительных сроков окупаемости и сложности в управлении отелем. Инвесторы делают выбор в пользу офисных комплексов или торгово-развлекательных центров, поскольку сдача этих площадей в аренду гарантирует менее обременительный, стабильный и прогнозируемый доход.
И все же 2007 год эксперты считают переломным для этого сегмента рынка коммерческой недвижимости. Гостиничная недвижимость стала столь же интересна для инвесторов, как и традиционная коммерческая недвижимость, поскольку тот сегодня этот сектор перестал быть рискованным в связи с большим спросом. На сегодняшний день наиболее развит сектор гостиниц верхнего ценового уровня.
Но каким бы прибыльным данный сегмент ни был, он рано или поздно исчерпывается — что вскоре и произойдет с «дорогими» отелями. Уже через пару лет инвестиции пойдут в строительство отелей среднего ценового сегмента, а далее — в двухзвездные гостиницы и мотели — то есть как раз в те объекты, в которых сейчас так нуждается рынок.
Интенсивное развитие рынка складской недвижимости, начавшееся в прошлом году, — основная характеристика текущего состояния этого сектора рынка коммерческой недвижимости. Спрос на склады и хранилища по-прежнему остается неудовлетворенным и значительно превышает предложение, а арендные ставки сохраняются на стабильно высоком уровне.
По мнению экспертов, в будущем следует ожидать существенного увеличения доли складских помещений класса А. Строительство складов класса В становится менее выгодным, поскольку при затратах на строительство, соизмеримых с классом А, арендная ставка для них ниже.
В целом никаких кардинальных изменений рынку коммерческой недвижимости 2007 год не принес: развитие происходило в благоприятном ключе, кризисов не наблюдалось. Вместе с тем существенная часть девелоперов вынуждена была сбавить темпы строительства, а то и приостановить его в связи с известными проблемами банковского проектного финансирования.

Александр Калинин:
3-4. В данном секторе рынка произошло повышение арендных ставок, что противоречит рыночным тенденциям. Не может среднемесячная аренда квадратного метра магазина или аптеки стоить 50 долларов в условиях общего снижения цены за объект. Вопрос требует корректировки, как и принято в крупных мегаполисах, где местная власть утверждает размер ставки капитализации на арендное жилье, магазины, аптеки, складские помещения, офисы. В целом казахстанский рынок арендных услуг никем не контролируется, и колоссальные средства проходят мимо госбюджета. Эффективность строительства большого числа новых, современных бизнес-центров вызывает сомнения с учетом высоких арендных ставок. Малый и средний бизнес ограничен в доходах и останется по старым адресам.

Ольга Айбасова:
3. Рынок коммерческой недвижимости предоставляет возможность заниматься реальным бизнесом, поэтому резких ценовых колебаний на нем не наблюдалось. Однако отмечено замедление роста как цен продаж, так и уровня арендных ставок. Арендные ставки на офисные помещения за второе полугодие практически остались на прежнем уровне, в отличие от предыдущих периодов. Также мало изменились арендные ставки на торговые помещения.
Однако объем предложения снизился, что обусловлено ограничением кредитования.

Олег Алферов:
4. Под давлением спада темпов экономического роста спрос будет скорректирован в направлении объектов классов B и C. При этом предложение будет изобиловать объектами верхнего ценового сегмента как за счет сдачи в эксплуатацию значительного объема площадей, так и в силу выброса коммерческой недвижимости во вторичном обороте. Подобный дисбаланс усилит отрицательный ценовой тренд.
С другой стороны, дефицит складских и промышленных площадей в наступившем году вряд ли будет исчерпан.
Названные тенденции будут справедливы для всех региональных рынков республики.

Еркен Шерим:
4. Для рынка коммерческой недвижимости рост деловой активности, скорее всего, обернется новым витком повышения спроса, который вряд ли сможет быть полностью удовлетворен даже единовременным выходом на рынок множества масштабных проектов, намеченных инвесторами на ближайшие несколько лет.
Одной из тенденций, которую отмечают специалисты рынка недвижимости, является увеличение спроса на качественные объекты офисной недвижимости в крупных городах Казахстана. Управляющие торговых центров и офисных зданий знают, что чем выше уровень сдаваемых в аренду площадей, тем более качественные арендаторы их заполняют. Здесь уже действуют такие условия аренды, как предоплата за год и даже более вперед, внесение арендатором страхового депозита в размере полугодовой (квартальной) стоимости аренды, высококачественная отделка черновых площадей за счет арендатора и др. Это отчасти объясняет наметившуюся в последнее время тенденцию повышения классности застройки во всех сегментах коммерческой недвижимости.
Характерной чертой рынка офисной недвижимости Алматы, которая способна в скором времени коренным образом изменить внешний облик южной столицы, является тенденция децентрализации и формирования новых деловых районов. По мнению экспертов рынка офисной недвижимости, этому в немалой степени способствует активное освоение районов сноса устаревших построек. Насыщения рынка коммерческой недвижимости можно ожидать не раньше конца 2012 года — начала 2013, причем основа будущих изменений закладывается уже сейчас.

Ольга Айбасова:
4. Активизируется рынок продаж — будут выставляться на продажу залоговые объекты, в том числе недостроенные и вновь построенные объекты; при этом цены вряд ли вырастут значительно: полагаем, что средний прирост за год не превысит 10-15%.
Несмотря на то, что отодвигаются сроки сдачи ряда объектов, на рынок будет выставлено не менее 150 тыс. кв. м офисных площадей. Не все можно будет отнести к высокому классу, но напряженность с арендуемыми площадями, безусловно, ослабнет. Рост предложения, скорее всего, удержит арендные ставки на нынешнем достаточно высоком уровне.