Рынок недвижимости США — поворотный момент?

Похоже, что американский рынок недвижимости в конце концов получил передышку. Да, рынок жилой недвижимости находится в самом худшем состоянии со времен Великой депрессии. Да, цены на дома находятся на минимальном за последние шесть лет уровне, и все еще снижаются. И для того чтобы продать дом, нужно ждать три квартала, пока найдется покупатель.

Тем не менее, рынок, скорее всего, перешел критическую точку, если считать, что неожиданное увеличение продаж существующих домов может быть значимым показателем.

До сих пор снижающиеся цены на дома сдерживали потенциальных покупателей, так как они избегали покупать активы, теряющие стоимость. Сейчас, однако, в некоторых районах цены снизились до уровня, когда покупать дешевле, чем арендовать. Добавьте рекордно низкие ипотечные ставки — и спрос начинает восстанавливаться. «На данный момент вы можете владеть домами в нескольких районах за меньшую сумму, чем аренда», — говорит Молли Кармичел (Mollie Carmichael), вице-президент John Burns Real Estate Consulting.

По данным MDA DataQuick в Южной Калифорнии, продажи домов увеличились на 50,5% по сравнению с прошлым годом, так как средняя цена снизилась на 34,6% до 278 000 долларов, и покупатели начали быстро скупать близлежащую недвижимость. Цены на дома упали так низко в некоторых районах Калифорнии, что месячные выплаты по ипотеке за односемейный отдельно стоящий дом сравнимы с арендной платой за квартиру.

Кармичел также отмечает, что в восточном районе Лос-Анджелеса среднемесячная ставка аренды квартиры составляет 1 157 долларов, а месячная выплата по ипотеке после налоговых выплат на односемейный отдельно стоящий дом составляет 1 154 доллара, и по прогнозам снизится до 979 долларов к середине года.

Рынок охотников за сделками
По данным Национальной ассоциации риэлторов (National Association of Realtors), в 2008 году продажи существующих домов снизились на 13,1% до 4,91 миллиона единиц — самый низкий показатель с 1997 года. Как отмечает Лоренс Юн (Lawrence Yun), главный экономист ассоциации, средняя цена на дома снизилась на 15,3%, до 175 400 долларов, по сравнению с прошлым годом — это самое значительное снижение с 1968, когда ассоциация начала записывать данные, и, возможно, даже со времен Великой депрессии.

«Отчет ассоциации подтверждает наши прогнозы о том, что уровень продаж достиг минимальной точки, — комментирует Селия Чен (Celia Chen), директор по экономике недвижимости в Moody’s Economy.com, West Chester, Pennsylvania. — Увеличение числа лишений прав выкупа домов по закладным оказало положительное влияние на вторичный рынок, особенно на западе США, где низкие цены привлекают новых покупателей».

Самая низкая за последние десятилетия ставка по ипотечному кредиту является еще одним драйвером рынка. По данным Freddie Mac, процентная ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой в среднем составляет 5,12%, почти на 1% меньше, чем в ноябре прошлого года. Неделю назад ставка по ипотечному кредиту равнялась 4,96% — самый низкий показатель с 1971 года, когда Freddie Mac начал свои исследования.

По данным ассоциации, в декабре прошлого года количество домов, выставленных для продажи, снизилось на 11,7% до 3,68 миллиона единиц, по сравнению с ноябрьским показателем в 4,16 миллиона единиц (пожалуйста, график, в рубрике «В фокусе внимания»). Объем выставленных на продажу, но не проданных домов таков, что на их реализацию потребовалось бы 9,3 месяца при нынешних темпах. «Стабильным рынок можно называть в том случае, когда показатель составляет 6 месяцев, — считает Чен. — Тем не менее, факт снижения количества непроданных домов является хорошей новостью».