«Самрук-Казына» переоценила жилье
Зампредседателя ФНБ «Самрук-Казына» Куандык Бишимбаев презентовал правительству новую программу Фонда по строительству жилья по $800 и $1000 за кв. м, мотивировав ее ростом цен на первичное жилье на 20–25% с начала года. Однако, по данным Агентства по статистике, рост составил не более 4,3%. А себестоимость предложенного фондом жилья аналитики считают завышенной.
В минувший понедельник зампредседателя ФНБ «Самрук-Казына» Куандык Бишимбаев заявил, что на казахстанском рынке жилья наблюдается дефицит, который приводит к росту цен на недвижимость. По данным
г-на Бишимбаева, в первом полугодии 2011 года цены по всем регионам выросли на 20–25%. Причины этого роста он видит в падении инвестиций в ипотечное строительство, стагнации ипотечного кредитования и спекуляциях на вторичном рынке жилья.
Нарисовав такую мрачную картину, зампред «Самрук-Казыны» выдал в нее светлый луч: «Я представляю вам пилотные проекты в рамках новой программы жилищного строительства. Предлагаем реализовать ряд пилотных проектов в Алматы, Астане, Акмолинской, Алматинской областях и Шымкенте общей стоимостью порядка 35 млрд тенге в течение 2011–2012 годов», – предложил он на заседании правительства.
Вариантов совместной работы с застройщиком в «Самрук-Казыне» придумали три. Первый: фонд размещает деньги в банке, а тот в дальнейшем кредитует застройщика. Вторая – фонд сам выступает застройщиком, если у акиматов есть земельные участки и готовая инфраструктура. Третья – партнерство с частным сектором.
Реализовать готовое жилье планируется тоже несколькими способами: через прямую продажу, продажу в рассрочку через «Жилстройсбербанк», аренду с выкупом и обычную аренду.
Предполагается, что себестоимость строительства по регионам будет не выше $800 за кв. м, в Алматы и Астане – не выше $1 тыс.
Между тем сведения г-на Бишимбаева значительно отличаются от тех, что приведены в Агентстве по статистике. За восемь месяцев нынешнего года цены на первичное жилье выросли не на 20–25%, а всего на 4,3%. На вторичном рынке рост за тот же период составил 5,4%. Более того, по данным агентства, в Алматы цены на первичном рынке жилья вообще не выросли. Максимальный рост отмечен в Петропавловске (36,7%), где стоимость жилья – одна из самых низких по стране.
В среднем по Казахстану августовские цены на новом и вторичном рынке составили соответственно 150,1 и 111,7 тыс. тенге за кв. м. Самая высокая стоимость жилья в Алматы (237,4 тыс. тенге за кв. м), затем идет Астана (182,3 тыс. тенге за кв. м), Атырау (161,3 тыс. тенге за кв. м), Актау (158,5 тыс. тенге за кв. м) и Шымкент (147,2 тыс. тенге за кв. м).
Цены на строительство также не демонстрируют существенный рост: с начала нынешнего года в среднем по Казахстану они выросли всего на 3,9%.
Как пояснил «Къ» директор консалтинговой компании Qncepto Олег Алферов, г-н Бишимбаев воспользовался данными веб-сайта «КазРиэлт-Недвижимость». «Вряд ли стоит презентовать цифры отдельно взятого веб-сайта на заседании правительства, и тем более не стоит опираться на них при разработке госпрограмм. В особенности если презентуемые данные кратно разнятся с данными Агентства по статистике. Это дискредитирует разработчиков и подрывает доверие к официальным органам статисти-
ки», – считает г-н Алферов.
Дело, однако, не только в статданных. При сравнении цены «Самрук-Казыны» и коммерческих застройщиков кажется, что фонд предлагает более дешевый вариант. Но следует учесть, что г-н Бишимбаев говорил о себестоимости, а не о коммерческой цене за квартиры. По данным директора по развитию компании Scot Holland | CBRE Валерия Пшеничного, в среднем по рынку наценка составляет 0–40%. Впрочем, по другим данным, разница между себестоимостью и коммерческой ценой составляет 80–100% для бизнес- и элиткласса и 40–80% для экономкласса.
Как считают в отделе исследований и консалтинга NAI Aristan, наценка в проектах фонда будет одной из самых низких в экономклассе. Однако, на взгляд аналитиков, сама себестоимость завышена на 20–25%. «Возможно, она завышена из-за включения в нее маржи нескольких участников схемы девелопмента. Этот путь может оказаться неверным. Государство и финансовые институты будут искать наиболее удобные схемы инвестирования и, возможно, со временем придут к наиболее продуктивным и дешевым для потребителей вариантам», – надеются в NAI Aristan.
Кроме того, с точки зрения объемов инвестиций в строительство регионы Астана и Алматы не выглядят первейшими кандидатами на госфинансирование. «За январь-август этого года в Астане и Алматы инвестиции в жилстроительство выросли (к тому же периоду прошлого года) на 22 и 40% соответственно. Алматинская область вовсе удвоила предкризисный объем инвестиций еще в прошлом году. В то же время в Северо-Казахстанской, Восточно-Казахстанской и Павлодарской областях объемы инвестиций упали на 35, 27 и 4%. При этом ЮКО (а Шымкент включен в проект «Самрук-Казына») стал рекордсменом по темпам роста вложений в строительство – плюс 69% к 8 месяцам 2010 года», – посчитал Олег Алферов.
Впрочем, аналитики сходятся на том, что в настоящее время «Самрук-Казына» – это доминирующий игрок на девелоперском рынке Казахстана. «На данном этапе в частном секторе нет достаточных ресурсов для очередного запуска роста важного и перспективного сектора. И здесь вполне логично, что «Самрук-Казына» проявляет инициативу взять на себя роль паровоза рынка», – считает директор «Студии «Аналитические ресурсы» Павел Грудницкий. «Тезисы, озвученные представителем ФНБ «Самрук-Казына», по сути, признание того, что банковская система страны сегодня не способна полноценно выполнять функцию кредитора предприятий реального сектора. Поэтому нынешний источник доходов строительных компаний – это не коллективный частный инвестор, а коммерческие подряды и госзаказ в рамках жилищной программы и проектов инфраструктурного и гражданского строительства», – подчеркнул Олег Алферов.
Пока же председатель правительства Карим Масимов отнесся к идее Куандыка Бишимбаева осторожно: «Я думаю, что до программы пока еще не дотягивает, давайте сделаем как пилотный проект в Астане и в Шымкенте. На этих двух проектах отработать плюсы и минусы, а потом уже с учетом накопившегося опыта подойдем как к программе», – заявил он.
