Что ждет рынок недвижимости после «ЭКСПО»?

Несмотря на значительное снижение цен и рост количества сделок в первой половине года, аналитики считают, что цены на рынке недвижимости еще не достигли дна, но сильно падать не будут.

По мнению аналитика в сфере недвижимости и ипотечного кредитования Кумара Мусаева, рынок недвижимости — это лакмусовая бумага, которая всегда реагирует на ситуацию в экономике. «В настоящий момент экономика страны находится в нулевом росте, за счет подогрева от «ЭКСПО» и господдержки. Предпосылок для значительного роста цен на недвижимость нет. Окончание «ЭКСПО-2017» не повлияет также и на снижение цен на жилье, так как есть еще отложенный спрос населения. Приток людей в мегаполисы превышает отток, что сказывается на нехватке жилых площадей. Нормой жилья для взрослого человека считается 30 кв. м площади. Но фактически на данный момент количество квадратных метров на одного жителя страны не дотягивает даже до 6 кв. м, при этом доходы населения остаются слишком низкими, чтобы реализовать свои жилищные потребности», — отметил в комментариях «Къ» аналитик.

Число сделок растет

Между тем аналитики Министерства национальной экономики отмечают рост числа сделок купли-продажи жилья за январь-июнь 2017 года по сравнению c аналогичным периодом прошлого года более чем на 27%. К слову, в прошлом году было совершено 111 848 сделок. Только за июнь 2017 года осуществлена пятая часть всех сделок, проведенных в 2016-м за полгода. Их число достигло 21 668, что по сравнению с предыдущим месяцем больше на 7,8%. Рост в сравнении с июнем 2016 года — 26,3%.

По данным рэнкингового агентства Ranking.kz, за пять месяцев 2017 года в стране в секторе недвижимости сильнее всего выросли продажи в Северно-Казахстанской области — на 57%, в Мангистауской области — на 53% и в Восточно-Казахстанской области — на 44%.

В числе аутсайдеров по количеству совершенных сделок оказались: ЮКО, где прирост составил лишь 3%, Алматинская область — 6% и Жамбылская область — 12%.

В Алматы количество сделок увеличилось на 7,8 %. Из 21 668 сделок в июне 14 302, или около 66%, пришлись на квартиры. Больше всего их было продано в Астане (2 879). В то же время высокий процент операций с частными домами отмечен в Алматинской области (950).

Как считает Кумар Мусаев, увеличившееся число сделок в Астане обусловлено значительным ростом вводимого жилья. В Алматы пик вводимого жилья пришелся на 2008–2009 годы (свыше 6 млн кв. м). Сегодня этот показатель снизился в три раза. Также столица обгоняет Алматы и в сегменте ипотечного кредитования. «Что касается роста сделок на 50% в СКО и Жамбылской области, то это связано в большей степени с вводом проектов, которые ожидали финансирования со стороны БВУ. Кроме того, свою роль сыграли и девальвационные ожидания, и отсутствие многообразия альтернатив вложения средств населением», — говорит г-н Мусаев.

Дальше расти некуда?

Тем не менее, по данным аналитиков, дальнейшего роста сделок в сфере недвижимости вряд ли стоит ожидать. Кумар Мусаев предположил, что в связи с ростом ввода нового жилья, более благоустроенного и с аппетитной ценой, тренд покупки вторичного жилья пойдет на спад. Но при этом объемы строительства нового жилья по стране не превысят 8 млн кв. м за год, т. е. останутся на уровне 2016–2017 годов.

Из-за нехватки длинных тенговых ресурсов БВУ и нежелания финансовых организаций выдавать низкомаржинальные кредиты ипотечное кредитование будет немного проседать.

Впрочем, по его мнению, нельзя скидывать со счетов влияние государственных программ. «Они непосредственным образом влияют на рынок жилья (путем поддержки строительства через квазигосударственные учреждения) и подогревают платежеспособность населения через программы кредитования ЖССБ. Но этого недостаточно для роста цен», — считает Кумар Мусаев.

Продавцы еще не умерили аппетиты

В свою очередь вице-президент Объединенной Ассоциации риэлторов Казахстана Лариса Степаненко считает, что в целом рынок недвижимости ждет незначительный сезонный всплеск осенью и перед новогодними праздниками. Хотя сейчас покупательская активность, заметная в предыдущие месяцы, снизилась. «Небольшие колебания доллара заставляют покупателя замирать и выжидать лучших позиций, хотя сегодня всё чаще, устав от «долларовой лихорадки» продавцы и покупатели говорят на «языке тенге». В этом случае стороны быстрее договариваются и сделки проходят благополучно.

Продавцы продолжают тенденцию прошлых лет, держа цены довольно высокими, объясняя это тем, что покупали свою недвижимость довольно дорого. В период сезонного оживления ценовые «качели» могут колебаться от 10 до 15%», — говорит Лариса Степаненко.

В конце августа — начале сентября риэлторы ожидают всплеска сделок на рынке арендного жилья. «Повышение спроса в этом сегменте — это ежегодный тренд: студенты возвращаются с каникул, начинается повышенный спрос арендных площадей, который приводит к повышению арендных ставок. Что касается продажи недвижимости, то ожидается повышение цен в пределах 10%, но этот период продлится недолго. И вскоре ситуация будет не сильно отличаться от летней. Конец года — это традиционное время последних сделок, после которых на рынке наступает затишье», — отмечает г-жа Степаненко.

В интервью «Къ» эксперт призналась, что если бы рынку недвижимости удалось преодолеть долларовую зависимость, то цены на недвижимость бы стабилизировались. Соответственно и количество сделок бы увеличилось.

Но, пережив две девальвации и ожидая новых скачков курса, продавцы находятся в постоянном «подвешенном» состоянии. Покупатели, хранящие сбережения в валюте, тоже «в ожидании чуда», т.е. повышения валютного курса и выигрыша на этой разнице.

Что имеет спрос?

В целом эксперты выразили мнение, что из-за девальвации многие, кто копил на жилье в валюте, смогли наконец удовлетворить свои желания. Чем и объясняется всплеск продаж в 2017 году. Способствовало этому и недоверие к банкам, колебания валютного курса и неуверенность в сохранности вкладов. «Есть категория людей, которые не хотят хранить деньги в банках. И когда им расписываешь бизнес-план о том, какие проценты может принести недвижимость, многие предпочитают иметь синицу в руке», — считает Лариса Степаненко.

Хитами продаж, по ее словам, по-прежнему остаются 1-2-комнатные квартиры на вторичном рынке. Цены там заметно ниже, чем на первичном. Однако, с точки зрения эксперта, это будет продолжаться недолго: на первичном рынке цены начали снижаться, квартиры там поновее и под них легче взять ипотеку в ЖССБ. В сегменте аренды все большим спросом стало пользоваться жилье, расположенное вблизи учебных заведений и транспортных узлов, например, в Алматы — это университеты и метро. Что касается аренды коммерческой недвижимости, то большим спросом по-прежнему будут пользоваться площади, расположенные на так называемой первой линии — с удобным местоположением, хорошими подъездными путями и парковкой, а также офисные помещения в бизнес-центрах, где в невысокую арендную ставку включены эксплуатационные, коммунальные платежи и имеются парковки.

Как начнут работать залоги?

Повлияет ли на рынок недвижимости залоговое имущество банков — сказать сложно. По мнению Кумара Мусаева, объем залогов в БВУ уже давно набрал критическую массу. «Снижение платежеспособности большинства девелоперских проектов обусловлено переоценкой возможностей и спекулятивным настроем прошлых периодов, что отражается на росте проблемных кредитов. Медленный выброс на рынок залогов связан с некомфортными для БВУ требованиями Национального банка», — отмечает аналитик.

Что касается земли, находящейся в залоге у банков, то она, напротив, «не лежит мертвых грузом, так как банки не хотят терять актив по сниженной цене». В связи с этим рассматривается множество проектов по строительству объектов на вышеуказанных землях, что даст БВУ возможность заработать дополнительную прибыль. Впрочем, проблема в том, что многие сотрудники банков не являются профессиональными проектными менеджерами в строительном секторе, а потому ведется постоянная работа по формированию проектно-строительных команд и созданию концепции строительства под конкретные земельные активы. Обычно эти процессы длятся от одного года и выше, поэтому, как подчеркивает аналитик, в целом возникает ощущение, что банки ничего не предпринимают.