Операция – кооперация
Психологи утверждают, что у каждого человека есть так называемый «инстинкт жилья». То есть в нас на генетическом уровне заложено желание и потребность иметь свой дом. Поэтому как бы хорошо ни было под крылом у родителей, «на паях» у родственников или в арендованной квартире, каждый из нас рано или поздно задумывается о том, что пора обзаводиться собственным углом, где все будет обставлено так, как мы хотим, куда можно приходить, когда хочешь, где, в конце концов, ни перед кем не надо держать ответ за постоянной бардак или напротив стерильную чистоту.
Однако приобретение собственного жилья – это, в первую очередь, крупное капиталовложение. Но крупный капитал не у всех есть в наличии. Что же делать? Искать субсидирование. Многие находят его в лице родителей и родственников. Но опять же не всем так везет. Современное общество предлагает несколько вариантов решения проблемы. Покупка жилья непосредственно у застройщика с помощью долевого участия, ипотека в банке, приобретение жилья с помощью системы ЖСС и вступление в кооператив.
По первым двум вариантам пробежимся поверхностно – о них уже многое писали и многие уже с ними сталкивались. Долевое участие – весьма выгодный вариант, так как покупка квартиры непосредственно у застройщика еще на этапе заливки фундамента обойдется гораздо дешевле, чем уже в готовом доме. Но лишь при условии, что вы сможете погасить необходимую сумму в течение не более 3 лет. При длительной рассрочке получается приличная переплата. Плюс строительство вообще могут заморозить на длительный срок или вовсе не достроить объект.
С банковской ипотекой все еще проще – огромные переплаты на выходе никого не радуют, берешь вроде одну квартиру, а платишь как за две. Остается система жилищных строительных сбережений и жилищный кооператив. Начнем с того, что меньше известно и более заманчиво по условиям – кооператив.
Осторожно, кооператив!
Первоначалка — от 10%, рассрочка – до 20 лет. Плюс к этому единовременный вступительный взнос – от 600 000 тенге или 5% от стоимости недвижимости. Это своего рода комиссия за вступление в кооператив. Есть еще паевой ежемесячный взнос – от 2 000 тенге и через 3 — максимум 12 месяцев вы въезжаете в новенькую квартиру.
Еще вариант: первоначалка – 50%, далее расчет по ставке 2% годовых, ежемесячный платеж – фиксированный, рассрочка – 10 лет, ожидание в очереди – 6-8 месяцев. И при этом минимум документов, никакого тебе подтверждения доходов и изучения кредитной истории.
Для многих это очень заманчивый вариант и следует отметить, что на казахстанском рынке есть пример добросовестных кооперативов, в которых граждане объединились для решения своего жилищного вопроса. Но все же остается риск оказаться обманутым. Поэтому при вступлении в подобную структуру нужно знать несколько ее особенностей.
Главная из них — до того периода, пока вы не погасите всю сумму, необходимую для выкупа своей недвижимости, вы будете лишь ее арендатором. А покупаемая вами недвижимость – собственностью кооператива. То есть, по сути, вы берете жилье в аренду с последующим выкупом. А те средства, которые вам выдадут в качестве займа, — взносами членов кооператива, которые придут после вас. То есть в данном случае имеют место быть разные вариации финансовой пирамиды. Поэтому здесь очень важно в первую очередь изучить, как договор, который вам предложат подписать, так и по возможности саму компанию-кооператив, с которой вы связываете себя столь длительными отношениями.
Практически каждый год на рынке появляются фирмы-мошенники – кого-то успевают отследить, кого-то нет. Даже на сайте министерства юстиции РК есть немало жалоб на действие кооперативов и не выполнение последними определенных обязательств. Дело в том, что по многим пунктам, на которые поступают жалобы, «прижать» недобросовестных сограждан не удается.
Именно поэтому, прежде чем вступать в кооператив, лучше всего обратиться к компетентным юристам – они и о компании все разузнают и все сноски мелким шрифтом в договоре прочитают. Например, о том, что жилье непременно придется страховать от повреждений на весь срок или то, что необходимо будет заплатить за юридическое сопровождение сделки.
Вообще, кооператив – это ведь, по сути, кооперация граждан с целью купить и содержать многоквартирный дом. Право собственности на недвижимость здесь принадлежит кооперативу, а его члены обладают правом владения и пользования закреплёнными за ними помещениями, в отдельных случаях — правом распоряжения в установленном порядке. Здесь важно понимать, что изначально будущими жильцами покупаются паи, а не квадратные метры.
Еще один важный момент — у любой кооперации всегда кто-то стоит во главе, и именно он снимает все «сливки», а остальным уж как повезет. Если пирамиду построить грамотно и хорошо отладить все механизмы, то везти будет десятилетиями (яркий пример – косметические бренды, которые, в общем-то, работают по той же структуре), но таких, кто заинтересован в подобном бизнесе надолго – мало. Часто бывает так, что администрация ЖСК просто исчезает в один прекрасный день в неизвестном направлении. Бывают и случаи двойной продажи квартир, а также строительства дома только на бумаге. Согласно информации Службы экономических расследований комитета госдоходов Министерства финансов РК, по статье 217 УК РК «Создание и руководство финансовой (инвестиционной) пирамидой» квалифицированы в 2015 году 5 уголовных правонарушений, в 2016 году — 16, а всего лишь в I квартале 2017 года — 11. Нужно задуматься!
Поддержка государства
Остался еще один вариант — это покупка квартиры или дома через систему жилищных строительных сбережений. В Казахстане ее реализует Жилстройсбербанк. Важно, что данная система позволяет без большой нагрузки на семейный бюджет приобрести свой кров.
Никакие вступительные взносы не нужны. В апреле 2017 года ЖССБК обнулил комиссию за открытие депозита. Открыв счет, участник системы жилищных строительных сбережений должен накопить на нем не менее 50% от стоимости жилья. То есть прежде всего система учит людей сберегать свои средства, делать накопления. Уже на этой стадии, перечисляя ежемесячно необходимую сумму на депозит, вкладчик может оценить свои возможности и в дальнейшем, когда он перейдет на заем, то избежит опасений и будет готов к определенным ежемесячным тратам, которые, к слову, не будут обременительными для семейного бюджета. Это во-первых.
Во-вторых, все вклады банка застрахованы Фондом гарантирования вкладов.
В-третьих, копить вкладчикам помогает государство.
Ведь Жилстройсбербанк – банк с социальной миссией. Ставка вознаграждения по депозитам ЖССБК составляет 2% годовых. При этом, понимая важность жилищной проблемы, на депозит вкладчиков государство начисляет ежегодную премию в размере 20% (максимальная сумма, на которую начисляется премия государства — 200 МРП или 453 800 тенге). Поэтому, несмотря на невысокую ставку вознаграждения по депозиту, за счет премии государства, эффективная ставка может достигать 13,3% годовых.
В-четвертых, в ЖССБК самые гибкие условия и самые низкие годовые ставки.
Тарифные программы позволяют приобрести жилье людям с невысокими доходами. Но чтобы воспользоваться преимуществом системы ЖСС, нужно, прежде всего, открыть депозит и регулярно накапливать средства. Срок накопления и сумму ежемесячных взносов вкладчик определяет самостоятельно – исходя из своих финансовых возможностей. К концу срока накопления, то есть минимум через три года, сумма сбережений должна составлять 50% от суммы, необходимой вкладчику для улучшения жилищных условий. При накоплении необходимой суммы и соблюдении минимального срока накопления (не менее 3 года), вкладчик имеет право получить жилищный заем в ЖССБК по низкой ставке вознаграждения (от 3,5% до 5% годовых, эффективная ставка от 4% годовых) на улучшение жилищных условий.
