BIM как способ снижения затрат на эксплуатацию

На просторах СНГ идет активное внедрение BIM (Building information modeling – информационное моделирование зданий) в строительстве. Применение этой технологии позволяет создать информационную модель или, другими словами, цифровой двойник будущего здания. 

Конечно, BIM не панацея от всех проблем отрасли, но ее использование однозначно позволяет повысить эффективность строительства, в том числе обеспечивать исполнение своих контрактов в срок, с надлежащим качеством и с гарантированной запланированной прибылью. 

Но если BIM в строительстве – это не новость, то об эксплуатационной информационной модели пока знают не многие. А ведь BIM на стадии эксплуатации уже построенного объекта недвижимости не менее эффективна, чем в строительстве. Вот лишь основные преимущества. 

Инвентаризация 

Когда объект недвижимости построен, возникает вопрос учета его составных частей. По итогам стройки формируется исполнительная проектная документация. Для большого здания, например жилого квартала или бизнес-центра со средней площадью в 20–30 тыс. кв. м, объем этой документации может занять целую комнату. Если возникнет необходимость провести инвентаризацию площадей или инженерного оборудования такого здания, то перенос информации с бумаги или даже с 2D-чертежей займет массу времени. Аналогичные проблемы возникают при общем долевом владении, например в многоквартирных домах. Очень часто собственники квартир видят большие реестры общедолевого имущества, по которым сложно понять, где заканчиваются границы владельца квартиры и начинается общее имущество. 

При использовании BIM в цифровую копию объекта исполнительная проектная документация уже загружена. Простой планшет и немного сноровки позволят получить актуальную информацию о любом элементе здания в считанные секунды.  

Сейчас появляется много инициатив в области электронного правительства, направленных на цифровизацию процессов, идет цифровизация реестров учета. Использование BIM-моделей в этом процессе и придание цифровой копии объекта недвижимости официального статуса позволили бы собственникам обеспечить прозрачность и защиту своих активов. 

Реконструкция 

Реконструкция и реконцепция – нередкое явление в жизненном цикле объектов недвижимости. В действующем здании с несущими и инженерными системами качественно провести реконструкцию зачастую невозможно. Мы не видим, как проложены коммуникации, как выполнен конструктив здания, и тратим время на обследование и разработку проектной документации. Этот процесс может занимать месяцы, а при масштабных проектах время обследования растет в экспоненциальной прогрессии. 

Планировать работы по реконструкции с использованием цифрового двойника в разы проще и эффективнее, так как он уже содержит всю необходимую информацию. 

Цифровая модель помогает быстро найти проблемные участки, смоделировать изменения и рассчитать объем работ и необходимых материалов с высокой точностью. BIM позволяет понять конечному пользователю, владельцу или строительной организации экономическую обоснованность своего решения и сделать вывод о необходимости конкретных действий. 

У BIM-моделей есть еще одна интересная возможность – прогнозирование потребления энергоресурсов, которое позволяет работать с показателями энергоэффективности объекта недвижимости и принимать экономически выгодные решения. И конечно, использование цифрового двойника помогает существенно сократить сроки подготовки документации на реконструкцию и более точно планировать время на выполнение работ. 

Опыт использования BIM-моделей для проведения реконструкций уже накапливается, и многие оценили этот инструмент по достоинству. 

Эксплуатационные расходы 

Так как BIM-модель является цифровой копией объекта недвижимости, то в нее можно включать не только информацию о конструктиве и видах/типах инженерных систем, но и историю эксплуатации на основе информации от обслуживающей компании. Аналогия – сервисная книжка автомобиля, содержащая информацию по техническому обслуживанию и ремонту. 

Модель по сути является некой базой данных, в которой накапливается информация об объекте. 

На основании такой информации можно легко прогнозировать стоимость эксплуатации. Опыт зарубежных коллег говорит о том, что при использовании BIM-моделей стоимость эксплуатации может снизиться до 15%. Экономия получается за счет точности определения необходимых в эксплуатации человеческих и материальных ресурсов и обеспечения их just in time (точно вовремя). Такая пунктуальность способствует минимизированию рисков по поломкам и снижению времени ремонта. 

Использование BIM-моделей в ЖКХ позволило бы исключить вечные споры управляющей компании и жителей о стоимости проведенных работ, состоянии дома и его инженерных систем. А также облегчило бы передачу документации и истории о доме новой управляющей компании. 

Опыта использования BIM-моделей в эксплуатации накоплено пока немного. И основная причина – конечным заказчикам на строительном рынке прозрачность не нужна. 

А строительные компании или проектные организации используют BIM-моделирование исключительно для построения собственных  бизнес-процессов. Уровень дохода управляющих компаний не позволяет осуществлять внедрение BIM-технологий на готовых объектах недвижимости, так как сама оцифровка – это пока еще достаточно трудоемкий процесс. 

Для изменения ситуации необходима  трансформация всей парадигмы цикла строительства при поддержке государства. Чем чаще BIM-технологии будут использоваться не только на этапе проектирования и строительства, но и на этапе эксплуатации, тем быстрее конечный потребитель, собственник и управляющая компания оценят их эффективность и начнут применять эти технологии в своих бизнес-процессах.