В какую недвижимость можно вложить 10 млн тенге

«Курсив» выбрал доступные казахстанцам варианты инвестиций в недвижимость на родине, в России и в дальнем зарубежье, и оценил, какие риски с ними сопряжены.  

Казахстанцы предпочитают вкладывать свои деньги в недвижимость. Такой способ сбережения и накопления выбрал каждый третий из 1,5 тыс. опрошенных Нацбанком взрослых жителей Казахстана.  

Тот же опрос показывает, что денежные накопления есть в лучшем случае у каждой пятой казахстанской семьи, при этом подавляющее большинство под накоплениями подразумевают сумму до 10 млн тенге. «Курсив» изучил, в какую недвижимость можно вложить эти деньги.  

Единоличная собственность  

Сегодня на сумму 10 млн тенге (≈ $23 тыс.) можно купить разве что эконом-жилье на окраине мегаполисов либо в развивающихся районах региональных городов. И это не та недвижимость, которая поможет приумножить накопления. 

«Если речь идет об инвестиционно привлекательной недвижимости в Казахстане, бесспорно, это должен быть город республиканского значения, в котором сосредоточена активность населения, где есть высокий потенциал ликвидности купленного объекта. При этом сам объект должен иметь отличное расположение и высокие характеристики качества строительства, а также прекрасно развитую инфраструктуру. В Нур-Султане или Алматы вряд ли есть интересные объекты по цене до 10 миллионов тенге», – говорит советник президента Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко. 

Ценник на жилье, которое можно назвать инвестиционным, в Казахстане начинается от $30–35 тыс. За эти деньги можно купить однокомнатную квартиру комфорт-класса на левом берегу столицы. Если взять на этапе строительства и по готовности перепродать объект, доходность может составить 15–30% и более, утверждает основатель стартапа Proportunity.kz Арман Баев. Но данные портала korter.kz показывают, что бывает и обратная ситуация – цена на «котловане» на некоторых проектах порой оказывается выше, чем на старте продаж. 

Если взглянуть на Россию, где рынок жилья существенно больше, то минимальная стоимость инвестиционной квартиры вырастет вдвое – до $70 тыс. Инвестиции на нулевом уровне в самый привлекательный сегмент – московские новостройки – при перепродаже после ввода жилья в эксплуатацию в первой половине 2021 года на фоне введения программы льготной ипотеки приносили владельцам более 25%. Но сейчас этот рынок разочаровывает инвесторов.  

«Девелоперы на старте продаж выставляют очень высокие цены и сложно рассчитывать, что от котлована до сдачи цена сильно вырастет», – объясняет инвестиционный директор российской инвестгруппы ТРИНФИКО Артем Цогоев. 

Сдача московского жилья в аренду, по словам эксперта, приносит в среднем 4–6% годовых.  

Чтобы приобрести жилье в Европе, из которого можно «выжать доход», в распоряжении инвестора, по словам эксперта по доходной недвижимости Эрика Розенфельда, должно быть минимум 100–150 тыс. евро. При этом не стоит ожидать привычных для СНГ 15–30% дохода от вложений на «котловане» с целью перепродажи после сдачи объекта. Зачастую за период строительства цена и вовсе не меняется. А основной способ заработка на недвижимости — это ее покупка ниже рыночной цены и последующая перепродажа либо редевелопмент. При сдаче жилья в долгосрочную аренду годовая доходность будет на скромном уровне 2–5%. 

Свой бизнес в Америке 

Если одному обладателю 10 млн тенге не хватит на покупку доходной недвижимости, то, объединив силы, можно приобрести любой интересный объект. 

Зарабатывать на недвижимости можно, вложившись в паи real estate investment trust. REIT – это американские и европейские фонды, инвестирующие в определенные виды недвижимости. К примеру, можно купить акции американского инвестиционного фонда Prologis, который является крупнейшим REIT складской недвижимости в мире и крупнейшим арендодателем Amazon. Ещё до пандемии бизнес компании показывал стабильный рост, а локдауны и всплеск электронной коммерции еще больше «подстегнули» складские REIT, в том числе и бизнес Prologis – акции компании за последний год выросли на 34%. Стоимость одной акции Prologis на сегодня – около $130. 

Другой американский REIT – Simon Property Group (SPG) – крупнейший игрок на рынке торговой недвижимости. В разгар пандемии в 2020 году его рыночная капитализация рухнула с $53 млрд до $24 млрд. Но в этот же период фонду удалось привлечь около $5 млрд краткосрочных кредитов, которые он потратил на выкуп банкротящихся ретейлеров по дисконтным ценам, инвестиции в новые технологии, сервисы в e-commerce и редевелопмент входящих в портфель активов. В результате выручка фонда растет уже два квартала подряд, и SPG, по оценкам экспертов, способен стать едва ли не единственным бенефициаром кризиса на рынке торговой недвижимости США. Котировка акций SPG – около $132. 

Есть на американском рынке и более специфичные REITы. Так, Innovative Industrial Properties (IIPR) сдает недвижимость производителям конопли (в том числе медицинской). В I квартале 2021 года IIPR сообщил о росте выручки на 103% по сравнению с IV кварталом 2020 года, а за год акции компании выросли на 118% и стоят сегодня $228. 

Несмотря на мощь западной экономики, при покупке REIT нужно учитывать, что все они используют кредитное плечо, а их закредитованность постоянно растет. То есть любой REIT теоретически может оказаться банкротом.  

Российский пай 

Российский аналог западных REIT – это ЗПИФН (закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости). В ЗПИФН, в отличие от REIT, для неквалифицированных инвесторов запрещено использование кредитных средств – 100% капитала составляют деньги пайщиков, а значит кредитный риск исключен. 
C другой стороны, в обложенной санкциями России инвестиционных рисков значительно больше, чем в американской экономике.  

Российские инвестфонды недвижимости появились в ответ на рост спроса в отдельных сегментах рынка – склады, дата-центры, жилье, аренда. К примеру, экс-руководитель отдела складской недвижимости Knight Frank создал с партнерами PARUS Asset Management – управляющую компанию ЗПИФ «Парус-ОЗН». Базовый актив компании – складской комплекс, обеспеченный 10-летним договором аренды с крупнейшим российским интернет-ретейлером OZON. Пай компании с заявленной средней годовой доходностью 10,57% можно купить на Мосбирже за $85,6 (36,5 тыс. тенге). 

Средства частных инвесторов в инвестфонды недвижимости привлекают и российские государственные банки – ВТБ и Сбер, но доля в их бизнесе обойдется инвесторам на порядок дороже. Так, ЗПИФ «Сбербанк – Арендный бизнес» с 2020 года привлекает инвесторов в высококлассную коммерческую недвижимость в России и Великобритании. Котировка паев инвестфонда – около $4 тыс. (1,7 млн тенге). 
А почти тысяча инвесторов ЗПИФ «ВТБ Капитал – Рентный Доход», специализирующегося на торговой, офисной и складской недвижимости, заплатили за каждый пай около $4,1 тыс. (1,8 млн тенге). 

«ЗПИФ – наиболее доступный и эффективный вариант для входа в сегмент коммерческой недвижимости. Во-первых, это более низкий порог входа по сравнению с прямыми вложениями, которые измеряются миллиардами рублей. Во-вторых, инвестору не нужно брать на себя операционное управление огромными объектами», – поясняет директор по бизнесу «Сбер Управление Активами» Екатерина Черных. 

Казахстанский вариант REIT и ЗПИФН – это акционерные инвестиционные фонды недвижимости. Но инвестфондов недвижимости, доступных для розничных инвесторов, на отечественном рынке пока нет.

«Крупные международные игроки в Казахстане отсутствуют, а private and family office инвесторы по своей природе являются закрытыми», – утверждает партнер Scot Holland / CBRE в Казахстане и Центральной Азии Евгений Долбилин. 

Тем не менее любой казахстанец может купить через брокера пай REIT или ЗПИФН, то есть кусочек девелоперского бизнеса в любом секторе недвижимости. 

Стройка рулит 

Еще один способ поучаствовать в девелоперском бизнесе – купить акции или облигации застройщика. В первом случае инвестор фактически приобретает часть бизнеса застройщика, во втором – кредитует.  

Покупка ценных бумаг надежных застройщиков в период роста стройсектора может принести инвестору хорошие дивиденды. К примеру, акции крупнейшего российского девелопера, Группы компаний «ПИК», за последний год выросли на 161%. То есть инвестор, купивший в мае 2020 года акции ГК «ПИК», сегодня заработал $1610 с каждой вложенной тысячи долларов.  

«Но чтобы вложить эти деньги, необходимо было иметь смелость: год назад ситуация у девелопера была драматичной – в период локдауна продажи квартир «встали», – комментирует Артем Цогоев. – Именно этот момент был оптимальным для покупки акций – буквально через две недели в России была сделана инъекция стероидов – льготная ипотека (субсидирование государством новостроек), после которой продажи всех застройщиков начали улетать вверх. Сейчас льготная ипотека в России отменена, и больше инъекций у застройщиков нет».  

Если стоимость акций зависит от ситуации на рынке, то облигации застройщиков имеют фиксированную доходность, а эмитентов в этом сегменте значительно больше.  

В отношении доходности по облигациям действует базовый принцип – чем надежнее эмитент, тем ниже доходность. И, наоборот – чем выше риски, тем выше доходность. Доходность по облигациям «ПИК» самая низкая среди российских девелоперов – порядка 6% годовых, а самая высокая – у небольших застройщиков, например челябинского АО АПРИ «Флай Плэнинг» – больше 12% годовых в рублях. 

Казахстанские застройщики впервые выпустили облигации только в марте этого года. Пионером стало ТОО «Мегастрой лтд», входящее в состав BI Group. ТОО разместило на AIX обеспеченные облигации объемом 4,8 млрд тенге и сроком обращения 12 месяцев. Ставка вознаграждения составила 18% годовых. В июле эта же компания зарегистрировала на AIX программу долговых инструментов на 20 млрд тенге, и в ее рамках выпустила первый транш купонных облигаций  на 6,3 млрд тенге сроком обращения 12 месяцев и ставкой вознаграждения 15,5% годовых.  

Летом 2021 года о планах привлечь деньги через облигации заявила уже сама BI Group. Но пока дату выпуска бумаг, как и их номинальную доходность, девелопер не озвучил. В акции казахстанских застройщиков пока невозможно вложиться – они их не выпускали.  

Инвестиции в акции и облигации девелоперских компаний, паи ЗПИФов и REIT более ликвидны по сравнению с физической покупкой недвижимости, не требуют затрат на услуги риелторов и расходов на содержание недвижимости. Но, как и в случае с выбором «правильной» инвестиционной недвижимости, каждая ценная бумага нуждается в качественной оценке возможностей и рисков.