Зачем девелоперам в Казахстане вкладывать деньги в жилье для студентов

Дефицит студенческих общежитий в Казахстане на фоне низкой заполняемости отелей и хостелов делает жилье для учащихся привлекательным активом. Как общежитие может стать доходным бизнесом и как государство помогает инвесторам запускать «студенческие проекты» – в материале «Курсива». 

Почти во всех окнах шестиэтажного здания, вплотную пристроенного к жилым панелькам в полусотне метров от торгово-развлекательного центра Dostyk Plaza, по вечерам горит свет – кто-то готовится к лекциям, а кто-то геймит в Minecraft. 

«Сделать общежитие в здании, которое изначально готовили под хостел, мы решили во время пандемии, когда все границы были закрыты», – рассказывает генеральный директор ТОО «Жеті Мұра» Калдыбек Жантелиев.  

По его словам, общежитие в алматинском микрорайоне Самал-2 полностью занято. Загрузку бизнес-проекту обеспечивают студенты КБТУ и колледжа «Престиж».  

Жилье не для всех 

То, что студенческих общежитий в Казахстане не хватает, показал ажиотажный спрос на съемные квартиры со стороны студентов, вернувшихся осенью 2021 года к обучению офлайн. За последний месяц лета цены на арендные квартиры в крупных городах увеличились сразу на треть, а в отдельных локациях – на 65%.  

По данным Cushman & Wakefield (C & W), съемное жилье в Казахстане, в зависимости от города, выбирают до 40% студентов, нуждающихся в проживании на время обучения. Это десятки тысяч молодых людей, которые могут сформировать спрос на качественное студенческое жилье.  

Причем спрос на общежития тем выше, чем больше концентрация вузов в городе. Так, по данным Министерства образования и науки РК (МОН), в трех десятках вузов Алматы не хватает 22 тыс. мест, в двух десятках вузов Нур-Султана недостает 17 тыс. мест. В этих двух городах учится почти две трети из 68 тыс. студентов, нуждающихся в жилье.  

«В общежитиях мы размещаем, в первую очередь, приезжих студентов из многодетных и малообеспеченных семей, первокурсников и тех, кто хорошо учится. Часто звонят студенты, очень просят дать им место, говорят, больше негде жить. Но я ничего не могу им предложить – общежития переполнены», – рассказывает начальник одного из алматинских студенческих городков. 

Другой выход 

Чтобы обеспечить студентов жильем, учебные заведения арендуют хостелы и отели.

«13 вузов арендуют койко-места для 5 тыс. студентов, из которых 3,2 тыс. мест в Алматы, 1 тыс. – в Нур-Султане, 955 – в Актюбинской и 100 – в Карагандинской области», – приводят данные в МОН.  

К примеру, алматинский Университет международного бизнеса договорился с ближайшими отелями и хостелами и предлагает студентам жить там. Молодым людям нужно оплачивать ежемесячно за «постой» от 26,5 тыс. тенге до 180 тыс. тенге с человека. Хостел «Әл-Куат» в Нур-Султане с 2018 года размещает у себя сотни столичных студентов из колледжей, не имею­щих собственных общежитий. Студенты платят за проживание по 5 тыс. тенге в месяц, еще по 22 тыс. тенге за каждого доплачивает местный бюджет.  

Те вузы, бюджет которых позволяет более серьезные инвес­тиции, переоборудуют в общежития другие здания. Так, Международный таразский инновационный институт купил за 430 млн тенге здание гостиничного комплекса «Тараз» и к 2019/2020 учебному году «трансформировал» его в Дом студентов. Кроме комнат для проживания 500 студентов здесь есть коворкинг, конференц-зал для онлайн-мероприятий, спортзал, кофейня и салон красоты.  

Satbayev University в Алматы в конце 2019 года за счет собственных средств реконструировал свой бывший колледж. 
В двухэтажном здании обустроили жилые блоки. В каждом блоке – две комнаты и санузел, а на этаже общие зоны – читальный зал, комната отдыха, прачечная. 

«Строительство с нуля – это большие деньги. Университет самостоятельно такой проект не потянет», – объясняет директор департамента управления инфраструктурой Satbayev University Ришат Тыныбеков. Тем не менее в ближайшие пять лет вуз собирается строить несколько общежитий: для этого будут привлекаться инвесторы. 

ГЧП в помощь 

Привлекать к строительству студенческого жилья частный бизнес государство решило в 2018 году. Тогда же государственный оператор – «Финансовый центр» – разработал программу, по которой инвесторы за счет собственных средств строят или реконструируют общежития, а Министерство образования и науки обеспечивает госзаказ – в течение восьми лет оплачивает каждое койко-место, занятое студентом. В зависимости от проекта (строительство или реконструкция) и локации (мегаполис или региональный город) за период действия договора ГЧП инвестор может получить из бюджета от 1,2 млн тенге до 4 млн тенге за каждого проживающего. 

Так, строительство типового девятиэтажного общежития на 500 мест в Шымкенте, по подсчетам «Финансового центра», обойдется инвестору в 631 млн тенге. А выплаты по госзаказу только за первые четыре года составят 755,4 млн тенге. То есть уже на четвертый год эксплуатации общежития инвестор сможет «отбить» вложенные инвестиции и даже получить прибыль. 

«Окупаемость проекта, по нашим расчетам, составит четыре-пять лет», – подтверждает гендиректор «Жеті Мұра», не раскрывая сумму собственных инвестиций в строительство объекта.  

Кроме получения госзаказа, инвестор может рассчитывать на ежемесячную плату за проживание от студентов (к примеру, за общежитие «Жеті Мұра» студенты платят по 35 тыс. тенге), а также зарабатывать за счет коммерческих объектов в общежитии – магазинов, парикмахерских, химчисток и так далее. 

«Предлагаем посмотреть на этот процесс масштабно. Не как на социальный объект, а как на доходный, стабильный и перспективный бизнес-проект», – призывает инвесторов команда АО «Финансовый центр». 

Общежитие вместо отеля 

Пандемия и сокращение заполняемости отечественных отелей ниже уровня рентабельности (в среднем до 19,5%) убедили в перспективности инвестиций в студенческое жилье не только компанию «Жеті Мұра». 

Три сотни студентов Медицинского университета «Астана» с сентября 2021 года живут в здании, которое могло стать четырехзвездочным отелем. В столичном районе Сарыарка по улице С189 инвестор ТОО «DV Project» оборудовал двух-, шести- и восьмиместные комнаты, каждая со своим санузлом. За номер «с удобствами» студенты платят 15 тыс. тенге в месяц.  

Другое «четырехзвездное» общежитие – в Кызылорде – в конце 2020 года построил предприниматель Саги Суйениш.  

«Я начал проект в 2018 году при поддержке Палаты предпринимателей Кызылординской области. В пятиэтажном здании три этажа отведены под общежитие, еще два – под коммерческие цели», – рассказывает инвестор. Среди платной инфраструктуры – фитнес-зал, тренажерный зал, баня, парикмахерская. В цокольном этаже помещения арендуют банки и супермаркеты.  

Для инвесторов серьезным аргументом за редевелопмент стали также гарантированные госвыплаты в период дистанционного обучения студентов и повышение нормы выплат для мегаполисов.  

«Мы внесли изменения в нормативные акты – при дистанционном обучении выплачиваем нашим поставщикам 100% от проектной мощности общежития. Также увеличили норматив по реконструкции для Нур-Султана и Алматы с 47 МРП до 92 МРП. Если еще год назад инвес­торы недоверчиво относились к проектам, то сейчас более 20 предпринимателей готовы реконструировать под общежития свои отели, хостелы и даже административные здания», – рассказывает директор департамента продвижения и внешних коммуникаций АО «Финансовый центр» Алпамыс Сатыбалдин. 

В переговорах с инвесторами представители «Финансового центра» используют и другие аргументы в пользу жилья для студентов. 

«Студенты, в отличие от туристов, неискушенная аудитория, для которой создание базовых условий комфортного проживания (вода, тепло, чистота) в комбинации с безопасностью является достаточным критерием. Кроме того, по сравнению с отелем, которому требуется целый штат (служба приема и размещения, отдел бронирования, технический отдел, отдел маркетинга и т. д.), общежитию зачастую достаточно администратора, коменданта и обслуживающего персонала», – перечисляет Сатыбалдин. 

Чтобы снизить затраты инвес­торов, МИИР разработало банк проектно-сметной документации (ПСД) с типовыми проектами студенческих общежитий на 104, 184, 244 и 500 мест, в том числе для районов с повышенной сейсмической активностью. Правда, пока девелоперы, преимущественно, используют собственные проекты, отмечают в «Финансовом центре». 

Дальше – больше 

Всего частные инвесторы за минувшие три года сдали в разных регионах Казахстана более 60 студенческих общежитий, способных принять около 15 тыс. студентов, сообщает «Финансовый центр». Это больше половины студенческого жилья, построенного в стране за этот период. Каждое шестое коммерческое койко-место инвесторы создали в Нур-Султане, каждое седьмое – в Шымкенте, каждое восьмое – в Кызылординской области. 

Вскоре пул инвесторов может существенно пополниться. 

«Только в Алматы в ноябре мы провели переговоры примерно с 30 инвесторами, которые готовы финансировать строительство студенческих общежитий», – рассказывает директор департамента продвижения и внешних коммуникаций АО «Финансовый центр» Алпамыс Сатыбалдин.  

Дефицит студенческого жилья не будет снижаться – беби-бум 2000-х обеспечивает ежегодный прирост числа абитуриентов в вузах.

«К 2030 году количество студентов вырастет на 68% по сравнению с текущим показателем, – прогнозирует «Финансовый центр». – Поэтому отечественный рынок временного жилья для студентов нуждается в амбициозных и сильных игроках, готовых предложить потребителям качественные и доступные услуги». 

Глобальный кампус

Строительство жилья для студентов недалеко от ведущих вузов – быстрорастущий сегмент коммерческой недвижимости по всему миру. Его развитие подстегивает повсеместный высокий спрос со стороны студентов-нерезидентов. К примеру, в европейских городах, таких как Порту и Лиссабон, на одно место приходится до 25–28 студентов, в Париже – 19, в Мадриде – 18, Вене – девять.

Для Великобритании, крупнейшего в Европе рынка студенческого жилья (PBSA, The Pur pose-Built Student Accommodation), 2020 год стал рекордным по объему инвестиций в PDSA, сообщают аналитики Savils. В минувшем году инвесторы вложили в жилье для студентов 5,77 млрд фунтов стерлингов, что на 5,7% больше, чем в 2019 году, и на 0,8% выше предыдущего рекорда 2015 года.

Только приобретение Blackstone студенческого жилья iQ от Goldman Sachs и Wellcome Trust за 4,66 млрд фунтов стерлингов составило 81% инвестиций в 2020 году. В 2019-м сделкой года была покупка Unite Liberty Living (40% годовых инвестиций).
Заполняемость в секторе PBSA в 2020 году оказалась ниже ожидаемой – студенты были вынуждены покинуть жилье из-за пандемии. Крупнейший оператор PBSA в Великобритании Unite сообщил о падении загрузки с 98% в 2019/2020 учебном году до 88% в 2020/2021-м.

Это привело к снижению арендной платы на 55–60%. Но доходы от PBSA упали меньше, чем в других секторах недвижимости. Например, в торговых центрах объем арендной платы в IV квартале 2020 года рухнул до 42% год к году. С начала 2020 года в сектор PBSA пришло рекордное количество новых инвесторов, и их число продолжает расти, отмечают Savils.

«По мере ускорения программ вакцинации мы наблюдаем растущее доверие инвесторов к сектору размещения студентов и растущий аппетит к возможным приобретениям. По мере ослабления социального дистанцирования и ограничений на международные поездки мы ожидаем резкого роста спроса на студенческое жилье», – резюмируют авторы исследования Savils.