Как коммерческая недвижимость в РК реагирует на турбулентность в мире

Нестабильный доллар и антироссийские санкции привели к росту расходов в бизнес-центрах. При этом менедж­мент БЦ вынужден держать ставки аренды на прежнем уровне, чтобы не потерять арендаторов.

Пережив острую фазу пандемии, собственники бизнес-центров (БЦ) в минувшем году смягчали арендаторам финансовые условия, улучшали офисный микроклимат (вентиляцию, клининг, услуги конференц-связи и т. п.), чтобы удержать своих арендаторов и рассчитывали на постепенное восстановление бизнеса. Но 2022 год принес новые вызовы – на фоне сниженных арендных ставок затраты по обслуживанию БЦ взлетели вслед за курсом доллара и нарушением привычных цепочек поставок расходных материалов.

Меж двух огней

«Скачок курса доллара к тенге ухудшил положение собственников бизнес-центров. С изменением курса выросли цены на все товары и на труд. В течение месяца курс откатился, но цены не снизились», – отмечает старший консультант отдела офисной недвижимости консалтинговой компании Colliers Kazakhstan Закир Калиев.

Игроки рынка подтверждают, что расценки подняли практически все контрагенты: от компаний по обслуживанию оборудования и офисной техники до производителей мебели и униформы.

«Товары гигиенического назначения в сегменте эконом подорожали на 20–30%, в сегменте премиум – на 70–80%, бытовая химия выросла в цене на 20%, оборудование – на 10–15%, – сетует председатель комитета Cleaning ассоциации управляющих и сервисных компаний QAZ PROPERTY Александр Разинков. – Рост цен на продукты и товары первой необходимости обесценил и без того низкие зарплаты сотрудников клининговых компаний. Сотрудники увольняются в поисках более высокооплачивае­мой работы».

В результате затраты бизнес-центров выросли минимум на 15–20%. В этой ситуации долгосрочные контракты сыграли против владельцев БЦ. Арендаторы, подписавшие договоры в начале года на «ковидных» условиях – по сниженным ставкам аренды, с расширенным сервисным предложением – сейчас не хотят пересматривать условия и платить выше зафиксированных ставок.

«Большинство собственников БЦ понимают, что при таких колебаниях курса нельзя сразу повышать ставку аренды, так как возникнет риск того, что арендаторы начнут уходить. Поэтому массового повышения ставки аренды нет, за исключением нескольких частных случаев», – продолжает Закир Калиев.

В ожидании перемен

По мнению председателя QAZ PROPERTY Кайрата Кокенова, увеличение стоимости обслуживания зданий наряду с сохранением арендных ставок на прежнем уровне может привести к износу существующих объектов коммерческой недвижимости и снижению качества микроклимата в офисах. А это, в свою очередь, – к оттоку арендаторов и простою офисных зданий.

Кокенов предлагает собственникам и управляющим компаниям пересмотреть стоимость эксплуатации объектов. Однако позволить себе повысить ставки аренды в текущей ситуации могут далеко не все бизнес-центры.

В Нур-Султане, где заполняе­мость в офисах классов А и B достаточно низкая (А – 63%, В – 79%), а в 2022 году планируется вывод на рынок еще нескольких БЦ, которые будут предлагать дисконт по ставкам, большинство собственников заняли выжидательную позицию.

«В случае съезда арендаторов из-за повышения ставки замену им найти в короткие сроки по такой же ставке или ставке выше будет сложно. Пространство для маневра есть лишь у собственников качественных зданий класса В+ по небольшим офисам, где заполняемость самая высокая – 90%», – поясняет директор брокерской компании аrenda.kz Айнур Буркитбаева.

В Алматы ситуация лучше

В среднем по рынку офисы класса А заполнены на 71%, но низкий показатель связан с тем, что часть готовых офисов владельцы пока не сдают в аренду. Фактическая же загрузка высококлассных бизнес-центров нередко превышает 95%. Владельцы таких зданий, по данным руководителя портала arenda.kz, во втором квартале планируют поднять ставки для новых арендаторов.
«В Алматы высокий спрос на качественные объекты. Активность частного бизнеса в городе, приток новых арендаторов и небольшой ряд новых объектов по сравнению с Нур-Султаном позволяет поднимать ставки аренды в сегментах A и B+», – поясняет Буркитбаева.

Бизнес-центрам, у которых есть проблемы с качеством помещений, развитостью инфраструктуры, сервисом, а денег на развитие недостает, приходится рассчитывать на повышение спроса для дозаполнения своих объектов. Одно из последних ожиданий рынка – релокация в Казахстан компаний из Украины, России, Беларуси. Однако итоги марта 2022 года показали, что первая волна релокации в основном прошла мимо казахстанских бизнес-центров.

Мимо кассы

«Интерес у крупных фирм к релокации в Казахстан есть – ряд компаний уточняют условия, сравнивают. Но пока все на уровне проработки информации – массового переезда в нашу страну, по крайней мере пока, мы не наблюдаем», – говорит партнер Scot Holland | CBRE в Центральной Азии и Казахстане Евгений Долбилин.

О редких примерах переезда крупных компаний рассказали в Colliers Kazakhstan. Консалтинговая компания McKinsey расширила офисные площади более чем на 500 кв. м, чтобы переместить в алматинский БЦ Esentai Tower свой московский офис, получают «прописку» в Казахстане сервис пассажирских перевозок In Driver и еще нескольких компаний из финансового сектора и IT.

«Основной поток в марте был сформирован за счет физических лиц и небольших компаний, которые повысили спрос на рабочие места в коворкингах и мини-офисах до 50 кв. м», – поясняют в брокерской компании Arenda.kz.

В Colliers Kazakhstan подтверждают: коворкинги заполнены практически на 100%, небольшие офисы на 100–200 кв. м также сданы.

Однако этот тренд может оказаться быстротечным. «Иностранный бизнес в основном приезжает на краткосрочный период, поэтому подыскивает себе готовые офисы в чистовой отделке или рабочие места в коворкингах. Никто не может предположить, как долго про­длится нестабильная ситуация. Возможно, уже через полгода некоторые немеждународные компании вернутся к себе на родину», – прогнозирует Закир Калиев.