За чей счет ремонтируют многоэтажки в Казахстане

Треть многоквартирных домов в Казахстане старше 50 лет. По закону ответственность за их состояние несут сами владельцы квартир. По факту – кровельные работы, замена коммуникаций и обновление фасадов идут в немногих ЖК, попавших под госпрограммы. Остальные дома продолжают ветшать – собственники жилья не готовы взять на себя обязательства по капремонту.

В Казахстане 54,5 тыс. многоквартирных жилых домов (МЖД). Треть из них – в возрасте 50+, больше половины – старше 25 лет (25 лет – нормативный срок надежной эксплуатации коммунальных сетей). Доля аварийных МЖД, требующих сноса, в отдельных регионах республики достигает 27%, а доля домов, нуждающихся в капитальном ремонте – 67% (данные МИИР РК). В среднем по республике капитальный ремонт требуется почти каждой третьей многоэтажке (31,6%).

«Предотвращение дальнейшего разрушения жилых зданий и их сохранение должны стать первоочередными мерами в жилищном секторе», – говорится в утвержденной прошлой осенью Концепции развития жилищно-коммунальной инфраструктуры страны до 2026 года.

«Курсив» узнал, насколько успешно и за чей счет в стране ремонтируют многоквартирные жилые дома.

Жизнь по новым правилам

Обязанность по содержанию общего имущества МЖД, в том числе по проведению капремонтов, по закону о жилищных отношениях возложена на собственников жилья. С 2020 года, когда в стране начался переход от КСК к ОСИ и ПТ, последние должны открывать для каждого дома свой сберегательный счет в БВУ для накопления денег на капитальный ремонт. А собственники квартир – ежемесячно перечислять туда не менее 0,005 МРП за каждый «квадрат» полезной площади своего жилья.

«В Жезказгане в многоквартирных жилых домах с 2022 года собственники квартир оплачивали взносы в сумме 15 тенге, в текущем году 17 тенге за квадратный метр полезной площади для капитального ремонта», – приводят пример в управлении энергетики и ЖКХ области Улытау.

Однако, по данным МИИР РК, новые формы управления (ОСИ и ПТ) до сих пор зарегистрированы менее чем в половине всех многоквартирных жилых домов (44%) республики, причем в отдельных областях их доля не превышает 7–8%. Да и для накопления средств, достаточных для проведения капремонта, собственникам понадобится не один десяток лет.

«На сегодняшний день в Жамбылской области (в регионе, по данным МИИР, 2119 МЖД – «Курсив») в органах юстиции зарегистрировано только 185 ОСИ, в которых еще не накопилось средств на проведение капитального ремонта», – рассказали «Курсиву» в областном управлении энергетики и ЖКХ.

«В случае отсутствия накоплений жители вправе на собрании поставить вопрос о дополнительном сборе денежных средств», – предлагают решение в управлении развития коммунальной инфраструктуры Алматы.

Ситуация усугубляется тем, что даже в домах, где ОСИ и ПТ созданы, жители не торопятся открывать сберегательные счета.

К примеру, в Кызылординской области в МЖД, перешедших на новую форму управления кондоминиумом, пока открыты только текущие счета, предназначенные для зачисления денег для управления объектом кондоминиума, а не сберегательные, предназначенные для накопления денег на будущий капремонт, сообщили «Курсиву» в областном управлении энергетики и ЖКХ.

В городах Аксу и Экибастузе Павлодарской области схожая ситуация. «В городе Аксу имеется 264 МЖД, из них 10 требуют капремонта. Счета на капремонт в этих 10 МЖД не были открыты в связи с отказом собственников квартир», – говорит руководитель ГУ «Отдел жилищной инспекции города Аксу» Динара Зайсанова. «Фактически открытие и ведение отдельного счета на капитальный ремонт жилого дома в БВУ несет бремя дополнительных расходов для собственников жилья, нежилых помещений (услуги банка, инфляция и обесценивание накопительных средств на счету), в связи с чем собственники квартир при выборе формы управления домом отказываются протокольным решением жителей домов открывать второй счет на капитальный ремонт», – подытоживает заместитель акима Экибастуза Ануарбек Аманов.

Ни в одном акимате по всей республике не знают, сколько всего денежных средств на капремонты удалось накопить собственникам МЖД. Эта информация составляет банковскую тайну. Получить ее может только собственник жилья и только по своей квартире, обратившись с запросом к председателю ОСИ (ПТ).

Ремонт в долг

Дома, внесенные акиматами в перечень МЖД, требующих капитального ремонта, а также ремонта или замены лифтов, могут рассчитывать на получение возвратного жилищного кредита по госпрограмме модернизации жилья, не дожидаясь накопления денег на сберегательном счете. Для этого не менее ⅔ жильцов на собрании собственников должны одобрить такое решение, а орган управления (ОСИ, ПТ или КСК) – подать заявку с протокольным решением жильцов региональному оператору программы. В случае выделения кредита погашать его будут все собственники квартир и нежилых помещений пропорционально своим долям в общем имуществе объекта кондоминиума.

«В 2018 году в нашем доме провели капитальный ремонт по программе развития регионов через оператора – ТОО «Алматы Тұрғын Уй». По смете общая стоимость работ составила 49 млн тенге. За эти деньги в доме отремонтировали крышу, обновили фасады, поменяли трубы холодного и горячего водоснабжения, канализации, в подъездах поменяли электрику и сделали освещение, установили пластиковые окна и входные железные двери, отремонтировали лестничные марши. С 2019 года в квитанциях появилась строка «За капремонт по госпрограмме» – ежемесячно каждый собственник выплачивает по 84 тенге в расчете на метр полезной площади. В месяц с двухкомнатной квартиры выходит около 3200 тыс. тенге. Погасить кредит мы планируем к 2034 году. Считаю, нам очень повезло, что мы тогда попали в программу – сейчас стройматериалы гораздо дороже, а накопить на капремонт практически нереально», – рассказывает Фатима, представитель КСК одной из алматинских пятиэтажек.

Капля в жилищном море

Судя по данным сайта госзакупок, с 2017 года оператор госпрограммы в Алматы – ТОО «Алматы Тұрғын Уй» – ежегодно получает от управления жилья и жилищной инспекции мегаполиса на модернизацию ЖКХ и ремонт МЖД от 228,5 млн тенге до 301,8 млн тенге. На эти деньги в год можно провести ремонт разве что четырех-семи многоэтажек. При этом всего в Алматы в капитальном ремонте, по данным МИИР, нуждаются 4657 домов.

В Жамбылской области в 2022 году из бюджета на капремонт 15 МЖД выделено 616,8 млн тенге (восемь домов в Кызылорде, четыре – в Казалинском районе, два – в Жанакорганском районе). Это менее 3% от числа домов, нуждающихся в капремонте (547 МЖД).

В Астане в текущем году из местного бюджета планируют потратить 1047 млн тенге на капремонт 16 МЖД (4,4% от всех МЖД, нуждающихся в капремонте) и замену 10 лифтов в пяти МЖД.

В Акмолинской области модернизация ЖКХ и вовсе остановлена с 2020 года, так как в регионе нет денег даже на проведение технического обследования МЖД. «По закону государственное техническое обследование многоквартирных домов проводится за счет средств местного бюджета. Однако в связи с тем, что Акмолинская область субвенционная, для областного бюджета это является большой нагрузкой», – объясняет заместитель руководителя областного управления энергетики и ЖКХ Ермек Тушанов.

В ВКО оператор по модернизации ЖКХ – ТОО «Жилищно-эксплуатационное управление ВКО» (ЖЭУ ВКО) – в 2020 году включен в перечень объектов, подлежащих передаче в конкурентную среду, и сейчас находится на стадии ликвидации. «В этой связи проведение работ по капитальному ремонту МЖД за счет возвратных средств в настоящее время приостановлено», – комментирует заместитель руководителя акимата ВКО Кинугул Бичуинов.

Пожалуй, лучше других регионов ситуация обстоит в городе Кентау Туркестанской области. В 2020 году за счет местного бюджета здесь проведен капремонт 32 МЖД на сумму 1064 млн тенге. В 2021 году в городе отремонтировали сразу 100 многоэтажек за 3251,4 млн тенге, выделенных из республиканского бюджета. А в текущем году из республиканского бюджета выделили еще 1573 млн тенге на капремонт 55 МЖД. Если планы реализуют, количество многоэтажек, нуждающихся в капремонте, в Туркестанской области снизится вдвое.

Прикрыться фасадом

Кроме возвратных кредитов, закон о жилищных отношениях дает право местным исполнительным органам (МИО) городов и районов, при наличии средств местного бюджета, финансировать текущий или капитальный ремонт фасадов, кровли МЖД, для придания единого архитектурного облика населенному пункту. Но даже приличный внешний облик пока получают лишь единичные здания в республике.

«В начале 2023 года из областного бюджета выделено 70 млн тенге на капитальный ремонт фасадов, кровли и придворовых площадок восьми двухэтажных МЖК в селе Шелек Енбекшиказахского района, что составляет 0,4% от доли зданий, требующих капитального ремонта», – сообщил руководитель управления энергетики и ЖКХ Алматинской области.

В Костанайской области обновить фасады планируют у полсотни из 3,5 тыс. многоквартирных домов.

«Акиматом города Костаная за счет городского бюджета проводится текущий ремонт фасадов 26 МЖД на сумму 1375,5 млн тенге и капитальный ремонт фасадов семи МЖД на сумму 881,6 млн тенге. Также проводится техническое обследование 16 МЖД для дальнейшего капремонта. На 2023 год запланировано выделение 146,9 млн тенге на капремонт кровли в шести МЖД города Житикара. Будет проведен текущий ремонт фасадов 10 МЖД для придания единого архитектурного облика городу Аркалыку», – сообщают в местном управлении энергетики и ЖКХ.

В Акмолинской области за три года за счет бюджетных средств отремонтировали фасады 136 МЖД, в текущем году запланирован ремонт фасадов еще 10 МЖД – итого 146 фасадов из 1559 домов, требующих ремонта.

МИО Балхаша выделяет средства из бюджета на ремонт МЖД исключительно для придания городу единого архитектурного облика. В текущем году акимат Балхаша планирует потратить на ремонт кровли и окраску фасадов 31 дома 118 млн тенге бюджетных средств.

Один из целевых индикаторов концепции развития ЖКХ – поэтапное снижение доли объектов кондоминиумов, требующих капитального ремонта с 31,6% в 2022 году до 30% к 2026 году, то есть менее чем на 2% за четыре года.

Из концепции следует, что решение проблемы поддержания состояния жилищного фонда страны, 97,8% которого находится в частной собственности, правительство видит в «полноценном переходе собственников имущества на новые формы управления». В таком случае государство минимизирует степень своего участия в развитии ЖКХ, а рынок услуг станет саморегулируемым.

Но пока создать систему самоуправления на уровне МЖД в стране не удается. «Основной проблемой регистрации объектов кондоминиума является необходимость присутствия при регистрации всех собственников. Кроме того, на сегодня собственники квартир по различным причинам не осуществляют накопление денежных средств на капитальный ремонт жилья, наблюдается их низкая активность в принятии решений по управлению домом, что обусловлено сложностью процедур голосования и ограниченностью в электронных сервисах», – отмечают разработчики концепции.