Почему в Алматы продолжается бурный рост рынка коворкингов и гибких офисов

Количество гибких офисов в Алматы стремительно растет четвертый год подряд. Инвесторы перепрофилируют в коворкинги классические офисы, конференц-залы и даже торговые центры – по­явилась информация, что коворкингом собираются сделать пострадавший во время Кантара ТЦ Promenade. 

«Promenade в новом формате – это удобное коворкинг-пространство в самом центре Алматы», – указано на сайте Retail Space Global, компании, занимающейся развитием и управлением торговой недвижимостью. Погорелец, в минувшем году планировавший сменить концепт ТЦ на фудмолл, где доля торговых площадей сократилась бы до трети, недавно вовсе отказался от торговли в пользу гибких офисных пространств. 

И это глобальный тренд. Оператор IKEA – Ingka Group – на фоне упадка классических ТРЦ инвестировал 60 млн евро в разработку новой концепции своих meeting place (так компания называет свои торговые центры). Компания намерена перейти от формата пригородных к компактным городским ТРЦ, в которых кроме прочего появятся коворкинги в стиле WeWork. «Люди ищут центры образа жизни, места для встреч», – цитирует WSJ слова старшего вице-президента консалтинговой фирмы Avison Young Бэйрда Кэмерона. 

Какие еще тренды наблюдаются в сегменте гибких офисов в Алматы, «Курсив» узнал у участников рынка.

Поколение Z

«Если проанализировать возраст посетителей коворкингов, то это в основном молодые люди от 22 до 30 лет, предпочитающие свободные пространства, доступные 24/7», – говорит консультант по вопросам стратегии и операционной эффективности Strategy& Казахстан (входит в структуру PwC) Бахтияр Султан.

Уже к 2025 году поколение Z и «Альфа» (которым сейчас от 18 до 25 лет), согласно исследованию The Future of Time, будут составлять 30% населения и 27% рабочей силы в мире. Поэтому инфраструктура коммерческой недвижимости по всему миру уже сейчас адаптируется под их потребности. Казахстан не исключение. 

Триггером для начала трансформации казахстанского рынка офисной недвижимости стал COVID-19, когда большая часть компаний была вынуждена перевести сотрудников на удаленную работу или гибридный график. Этот тренд сформировал потребность в гибком офисном пространстве, подтолкнув спрос на коворкинги. А последовавшие в 2020-м волны релокаций россиян и переезд в Казахстан представительств международных компаний серьезно повысили заполняемость готовых к въезду гибких рабочих пространств как в формате мест в open space (коворкингах), так и в формате обособленных смарт-офисов. 

«Коворкинги позволяют арендатору въехать в полностью готовое офисное помещение с необходимой мебелью и оргтехникой, что дает компании возможность оперативно запустить работу и не закладывать дополнительные расходы в CAPEX», – объясняет сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин.

Основной неудовлетворенный спрос на коворкинги и смарт-­офисы сконцентрирован именно в Алматы. Уровень вакансий в качественных гибких офисах с отделкой в южном мегаполисе не превышает 1%.

Кратный рост

В Cushman & Wakefield Kazakhstan говорят, что две трети гибких офисных пространств в Алматы появилось после 2020 года. За период с 2020 по 2022 год, по данным Strategy& Казахстан, площадь гибких офисов в Алматы удвоилась. На сегодня, по разным подсчетам, в южном мегаполисе функционирует полтора десятка крупных и еще почти столько же небольших гибких офисов и коворкингов общей площадью 32–37,2 тысячи «квадратов». 

По данным Bright Rich | CORFAC International, за первые три квартала минувшего года почти половина (44%) сделок аренды пришлась на небольшие офисные помещения (до 250 кв. м). Только за IV квартал 2023 года в городе открылось три новых гибких офис­ных пространства, которые быстро заполняются арендаторами. Это уже данные Cushman & Wakefield Kazakhstan. Один из операторов гибких офисов в минувшем году расширил свои помещения на 1,2 тыс. кв. м. Те, кому расширяться некуда, перепрофилируют в обслуживаемые офисы свои конференц-залы.

Одно из новых сервисных пространств, появившихся в 2023 году, – Cloud Office в трехэтажном здании БЦ Venus – уже полностью заполнено. Только компания «Яндекс» арендовала здесь 130 из 750 офисных «квадратов». Кроме нее резидентами стали Bonduelle, Airbus, AIB company, China Mobile, «Киплукинг Дистрибьюшн» и другие компании, рассказывают в компании Bright Rich | CORFAC International, выступившей брокером этих сделок.

«Арендовать гибкий или классический офис с отделкой в Алматы сегодня непросто, такое предложение в дефиците. Нередко здесь мы говорим об офисах в субаренду, которые не экспонируются открыто», – отмечает Виктор Заглумин. 

Классовое расслоение

Желание компаний-релокантов из России и компаний из дальнего зарубежья срочно снять готовый высококачественный офис (в большинстве запросов арендатор планирует заезд в новый офис в течение одного-двух месяцев) привело к практически полному вымыванию таких предложений с рынка. После чего потенциальные арендаторы переключились на готовые офисы классом ниже. 

«Арендаторы жертвуют классом ради готовности», – говорит Виктор Заглумин.

Эта тенденция усилила разрыв в цене аренды офисов с готовой отделкой и в состоянии «без отделки/требуется ремонт». Сначала резко подорожали офисы с готовой отделкой в классе А, а затем и в проектах более низкого класса.

По данным Bright Rich | CORFAC International, диапазон ставок аренды рабочих мест в сервисных офисах Алматы составляет 70–350 тыс. тенге в месяц. Средневзвешенная ставка аренды – 170 тыс. тенге/мес. Ставка аренды места в open space находится в коридоре 45–153 тыс. тенге/мес., средневзвешенная – 93 тыс. тенге. 

Несмотря на бурный рост, объем рынка гибких рабочих пространств в Алматы пока составляет лишь около 3% от всего офисного рынка мегаполиса. Но коворкинги и смарт-офисы будут и дальше отвоевывать долю рынка у классических офисных форматов, сходится во мнении большинство участников рынка.

«Классические офисы вынуждены меняться под потребности нового поколения. Доля сервисных офисов будет расти», – уверены в Strategy& Казахстан.

«Мы видим как высокий интерес к формату со стороны арендаторов, так и большую потребность в новых проектах, – отмечают в Bright Rich | CORFAC International. – Перечисленные феномены являются не сиюминутной конъюнк­турой рынка, а долгосрочным трендом развития офисного рынка Алматы. Более того, они совпадают с мировыми тенденциями движения офисной недвижимости в сторону REaaS (Real estate as a service). Подтверждением этого является тот факт, что значительная часть международных компаний приняла решение разместить свой офис именно в гибких офисных пространствах».

У руководителя департамента консалтинга и оценки Colliers Kazakhstan Павла Аношина иное мнение. «В краткосрочной перспективе гибкие офисные пространства будут в приоритете, так как их можно организовывать спекулятивно и достаточно быстро (даже на первых этажах жилых комплексов), чтобы удовлетворить текущий спрос. Но зачастую такие пространства арендуют или локальные «стартаперы», или международные компании, планирующие выход на рынок Казахстана. Для последних использование гибких офисов может оказаться целесообразно лишь на стадии изучения рынка и на старте операционной деятельности. В последующем такие компании будут искать классическое офисное помещение под расширение штата сотрудников», – говорит он. 

В Cushman & Wakefield Kazakhstan считают, что сегмент гибких офисов будет расти за счет профессиональных сетевых операторов, предлагающих большие офисные пространства, нарезанные на обособленные сервисные офисы.

«Независимые операторы в настоящее время представляют около 50% предложения на рынке. Но наш анализ показывает, что гибкие помещения арендодателя-оператора обычно предлагают более высокое качество обслуживания и инфраструктуры для своих клиентов. В новых проектах наблюдается переход от открытых пространств коворкингов к закрытым обслуживаемым офисам. В долгосрочной перспективе продолжат работать только профессионально управляемые гибкие помещения, занимающие большие площади», – указано в отчете Almaty Marketbeat Q4 2023 Cushman & Wakefield Kazakhstan.

Эксперты компании отмечают, что на алматинском рынке уже появляются специализированные коворкинг-центры. 

Одним из таких может стать бывший торговый центр Promenade.