Сегмент сервисных офисов в Казахстане пользуется спросом и у клиентов, и у инвесторов. Сколько девелопер может заработать на этом формате

Доля сервисных офисов в казахстанских мегаполисах стремительно растет. На это влияют и спрос со стороны арендаторов, и более высокая окупаемость инвестиций по сравнению с классическими офисами. Сколько девелопер может заработать на этом формате и на каких значениях рынок насытится гибкими офисами – в материале «Курсива». 

Одним из самых перспективных направлений для инвестиций брокеры Bright Rich | CORFAC International называют сервисные офисы. На сегодня их доля на офисном рынке Алматы составляет около 3%, но в ближайшие годы она может вырасти до 10%, уверены эксперты. Именно на уровне десятой доли офисного рынка, по опыту других стран, находится порог насыщения для «гибких» офисных пространств. Остальные 90% останутся за рынком классических офисов. 

Коворкинги превращаются в сервисные офисы?

Резиденты коворкингов, появившихся в Казахстане в 2010-х в виде open space, где можно было арендовать одно-два рабочих места, быстро оценили гибкость формата. Но таким офисам недоставало статусности и приватности. Последнее особенно остро арендаторы ощутили в период пандемии. В ответ на запросы таких арендаторов появились сервисные офисы – блоки или даже этажи зданий с готовыми к въезду обособленными офисными помещениями и дополнительным сервисом: от переговорных, кофе­поинтов и зон отдыха до услуг флористов и других «плюшек». 

«Коворкинги эволюционируют в сервисные офисы», – считает партнер, директор департамента офисной недвижимости Bright Rich | CORFAC Int. Сигуш Бабоян. Она объясняет:

«Сформировался стереотип: если ты сидишь в коворкинге, значит, несерьезная какая-то компания. Все понимали, что если ты приходишь в коворкинг, значит, там кто-то сидит рядом с другой компанией, и это не совсем было комфортно. В сервисных офисах такого барьера нет».

«Клиенты компаний охотнее идут в отдельный (сервисный. – «Курсив») офис, нежели в коворкинг. Хотя по факту это может быть одно и то же», – подтверждает Самат Мужикбаев, сооснователь компании Saley Property Management, под управлением которой находится 15 сервисных офисов в Алматы.

Представитель смарт-офисов Cloud Office Елдос Момынов не соглашается с тем, что коворкинги сдают позиции. «Это две разные бизнес-модели. В Казахстане, как и в других странах, наблюдается рост числа стартапов и малых предприятий. Коворкинги предоставляют им доступ к оборудованным офисам с минимальными затратами», – считает Момынов, управляющий коммерческой недвижимостью, 10% которой занимают гибкие офисы.

Малый и большой клиент

Первыми резидентами как коворкингов, так и сервисных офисов из-за гибких условий аренды (короткие контракты и возможность арендовать от одного рабочего места) становились небольшие компании, штат которых – в зависимости от текущих задач – мог меняться от нескольких человек до нескольких десятков сотрудников. До сих пор костяк резидентов части сервисных офисов составляет малый и средний бизнес из сфер IT, маркетинга и консалтинга, стартапы и сотрудники call-центров. 

Но со временем в гибкие офисы стали заезжать крупные клиенты. Например, большинство резидентов гибких офисов Talan Towers в Астане, по словам директора управляющей компании Global Development Лукаша Сковроньски, это филиалы международных компаний. Среди них в разное время были такие компании, как British American Tobacco или Société Générale, международные банки и консалтинговые фирмы. Cloud Office в Алматы, по словам Елдоса Момынова, также обслуживает головные офисы и филиалы крупных международных и казахстанских компаний.

«Есть миф, что большие компании не выбирают сервисные офисы. Это не так. Наоборот, для них это идеальное решение: можно получить все в одном договоре. Не нужно проходить кучу тендеров, подписывать миллион договоров на клининг, уборку общей зоны, интернет и все остальное. Они получают все сервисы в одном договоре», – объясняет Сигуш Бабоян. 

Дефицитный рынок коммерческой недвижимости

«У нас околонулевая вакансия. Свободных площадей нет за счет повышенного спроса на рынке, востребованного форм-фактора, доступного ценника и хорошего сервиса», – говорит Самат Мужикбаев.

Показатели Saley Property Management отражают общую тенденцию на алматинском рынке гибких офисных пространств и в целом качественных офисов, где спрос кратно превышает предложение.

По данным Bright Rich | CORFAC International, вакансия в качественных офисных проектах в Алматы по итогам I квартала составила 1,5%. Это немного выше, чем в IV квартале 2023-го (1,25%), но не свидетельствует об улучшении ситуации для арендаторов.

«Я бы назвал это погрешностью в измерениях. При настолько ничтожной вакансии и сравнительно небольшом общем объеме рынка даже 500 или 1000 квадратных метров значительно влияют на общие показатели», – говорит партнер, заместитель директора Bright Rich | CORFAC Int. Артемий Пестовский.

В условиях, когда предложение отсутствует, а спрос растет, «все решается исключительно поднятием арендных ставок», а для арендаторов, ищущих офис, «очень важна скорость принятия решений», говорят в Bright Rich | CORFAC International. 

«Каждый новый квартал – новый рекорд в арендных ставках. Сейчас, как правило, речь не идет о каком-то торге по арендной ставке. Арендаторы, особенно те, которые уже пару раз обожглись (упустили предложение из-за долгого периода согласования условий. – «Курсив»), готовы обсуждать все, кроме денег, в надежде на то, что цена хотя бы не вырастет в процессе сделки. Они, взяв под руку генерального директора и печать, ходят по бизнес-центрам, ищут, потому что им уже надо работать», – продолжает Пестовский.

Избавиться от CAPEX

Для выходящих на новый рынок компаний офис нужен быстро, так как из-за его отсутствия могут встать рабочие процессы. Вопрос оперативной смены офиса может встать при расширении или сокращении компании. В этом случае сервисный офис является оптимальным решением. Заехать в него можно оперативно, в то время как при выборе «классики» на обустройство офиса может уйти полгода.

Именно от «боли арендатора» родилась идея создания сервисных офисов Saley Property Management.

«В 2022 году после начала войны наш поставщик в РФ закрылся и встал вопрос о сокращении бизнеса. Отпустив сотрудников домой, надо было возвратить арендуемые помещения арендодателю, но арендодатель выставил штраф за досрочное расторжение. Тогда мы приняли решение пересдать укомплектованные офисы. Зная изнутри все проблемы, с которыми сталкивается арендатор, мы создаем сервис который мало кто дает, потому что арендодатель зажирел. Сейчас рынком рулит арендодатель, свободных помещений нет, собственники диктуют свои правила и нет сервисных решений», – делится своим опытом Самат Мужикбаев.

По словам Сигуш Бабоян, при выборе классического офиса от пяти недель уходит на поиск помещения и согласование условий. От восьми недель – на выбор подрядчика и ремонт. Еще три-четыре недели – на закупку и поставку мебели, а также на заезд в офис. «Это минимальный срок. То есть оптимистично 17 недель, реалистично – все 30. В сервисный офис можно заехать за две, ну максимум семь недель», – приводит расчеты спикер. 

Несмотря на более высокие затраты на аренду сервисного офиса (в среднем +25% по сравнению с «классикой», по оценке Bright Rich | CORFAC International), компании готовы переплачивать за такой all-inclusive, уверены аналитики. Тем более что такое предложение снимает с них ряд вопросов по обслуживанию помещения.

«Они осознанно идут на это, потому что хотят красивый, классный офис и не хотят заморачиваться с OPEX и CAPEX», – уверена Бабоян.

«Арендная ставка включает в себя комуслуги и эксплуатационные расходы, клининг два-три раза в неделю, питьевую бутилированную воду, охрану и видеонаблюдение, решение бытовых нужд и вопросов. Все офисы полностью укомплектованы: рабочие места (столы, кресла), мягкая мебель, мини-кухня, шкафы, стеллажи, цветы, картины, декор и так далее. Нашим новым арендаторам мы предоставляем услуги бережного мувинга (помощь в переезде)», – перечисляет Самат Мужикбаев. Офис с таким набором услуг обходится резидентам в 13,5–19,5 тыс. тенге за квадратный метр. 

Арендные ставки в Cloud Office со «стандартизированным по общепринятым нормам для сервисных офисов» набором услуг, по словам Елдоса Момынова, находятся в диапазоне от 17 тыс. до 32 тыс. тенге за «квадрат».

Классическим офисам придется уступить

«Во время Covid многие девелоперы поняли, что можно на своих же квадратных метрах делать сервисные офисы. Они свои площади просто доусовершенствовали, добавили сервисов и сделали сервисные офисы, – рассказывает Сигуш Бабоян об опыте России. – Сейчас собственники большинства объектов, которые строятся в Москве, уже изначально закладывают два этажа под сервисные офисы. Это базис с точки зрения инфраструктуры своего бизнес-центра. Представьте, у вас бизнес-центр на 30 тыс. квадратных метров и какая-нибудь компания вам говорит, что им нужно расшириться либо сократиться. И вы, чтобы не терять своего арендатора, можете ему предложить помещение в сервисных офисах».

В Казахстане тоже есть подобные примеры. Для Talan Towers, по словам Лукаша Сковроньски, «идеальным соотношением» классических и сервисных офисов стало 30:4. В офисной башне Talan Towers 4 тыс. «квадратов» (три этажа) из 30 тыс. кв. м отдано под гибкие офисы.

«Мы видим большой отклик от инвесторов, потому что на сегодняшний день это самый быстрый способ с точки зрения окупаемости», – говорит Сигуш Бабоян.

По оценкам брокеров Bright Rich | CORFAC International, срок окупаемости проектов редевелопмента «классики» в сервисные офисы – 2,5 года, IRR – 47,5%. 

«У нас сроки окупаемости и норма доходности даже привлекательнее, чем заявили Bright Rich», – делится сооснователь Saley Property Management.

Инвестиционная привлекательность подобных проектов неизбежно приведет к росту сегмента сервисных офисов как в Алматы, так и в Казахстане в целом, уверены в Bright Rich | CORFAC International. 

«Я думаю, что (доля сервисных офисов. – «Курсив») дойдет до 10% (доли рынка в Алматы. – «Курсив»), но на сегодняшний день это 3%. Если вы собственник в бизнес-центрах класса B или B+ и хотите сделать редевелопмент, посмотрите в сторону сервисных офисов, это даст намного лучшую окупаемость, чем просто прямая аренда», – говорит Сигуш Бабоян.

Большинство опрошенных «Курсивом» девелоперов, уже владеющих или управляющих сервисными офисами в Казахстане, намерены расширяться, в том числе идти в регионы. 

«Мы планируем расти ежегодно в своей концепции на 3-5 тыс. квадратных метров за счет редевелопмента старого фонда недвижимости. В текущей ситуации не видно больших перспектив для строительства новых объектов коммерческой недвижимости. От крупных отраслевых игроков было предложение на мультиплицирование проекта в регионах РК, сейчас находимся в стадии переговоров», – делится планами Самат Мужикбаев.

«Да, мы планируем расширение и рассматриваем возможность выхода в регионы. В регионах также растет потребность в современных и хорошо оборудованных офисных пространствах, особенно среди развивающихся компаний и филиалов крупных организаций. А с ростом региональной экономики увеличивается количество бизнесов, которые ищут офисные помещения с высоким уровнем сервиса. Кроме того, выход в регионы позволит привлечь новых клиентов и увеличить географическое покрытие, что положительно скажется на устойчивости и доходах компании», – уверен Елдос Момынов.