В странах Центральной Азии зафиксированы рекордные ставки на аренду складов

В 2024 году объем качественных складских площадей в четырех странах Центральной Азии впервые превысил отметку в 2 млн квадратов. Складская логистика развивается в ответ на рост онлайн-торговли. На сегодня две трети всех качественных складов Центральной Азии расположены в Казахстане.

Общая площадь складской недвижимости в Казахстане, Узбекистане, Кыргызстане и Таджикистане превысила 2 млн квадратов. Это почти на четверть (23%) больше показателей III квартала 2023 года (1,6 млн кв. м), сообщают аналитики консалтинговой компании NF Group. Две трети этого объема находятся в Казахстане.

За три квартала 2024 года в четырех странах ввели в эксплуатацию 435 тыс. кв. м. И здесь тоже почти  две трети (271 тыс. кв. м) пришлись на Казахстан. Более четверти (121 тыс. кв. м) – на Узбекистан. А десятая часть (43 тыс. кв. м) – на Кыргызстан. В Таджикистане за этот период новых складов, по данным NF Group, не появилось.

Во всех четырех странах сохраняется дефицит складских площадей. По итогам III квартала 2024 года вакансия в классах A и B в Казахстане – 1,2%, в Узбекистане – 1,1%, а в Кыргызстане и Таджикистане – 0%.

Дефицит складов обеспечивает высокие запрашиваемые ставки аренды. Во всех четырех странах средний показатель в классе A превышает $114 кв. м в год. Также в 2024 году на 8–10% выросли тарифы на услуги ответственного хранения и 3PL-услуги.

«Низкая доля вакантных площадей в регионах сопровождается рекордными арендными ставками среди стран СНГ. Как и в России, развитие сегмента в Центральной Азии тесно связано с активностью онлайн-торговли», – отмечает партнер NF Group Константин Фомиченко. 

Казахстан

Казахстан – самый крупный рынок качественных складов среди стран Центральной Азии. Общий объем предложения составляет 1,55 млн кв. м. 

Почти две трети казахстанских складов находятся в Алматы (64%), около 19% – в Астане и 7% – в Актобе. За три квартала  2024 года в стране введено 108 тыс. кв. м новых площадей. Среди новых крупных объектов в Алматы – склад компании Ozon (40 тыс. кв. м) в логистическом парке Focus-Aksengir и складской комплекс Shalkar (25 тыс. кв. м), в Шымкенте – склад TechnoDom.kz (15,4 тыс. кв. м).

Еще 426 тыс. кв. м качественных складских площадей строятся прямо сейчас и по плану будут введены в эксплуатацию в 2024–2025 годах. Среди этих объектов – логистический центр компании Wildberries (100 тыс. кв. м), объект Continental Logistics Almaty (около 85 тыс. кв. м), две очереди логпарка Focus-Aksengir (50 тыс. кв. м) и терминал «Кедентранссервис» (37,4 тыс. кв. м). 

А всего до 2026 года к вводу заявлено около 700 тыс. квадратов складских площадей.

Вакансия минимальная – 1,2% от общего объема предложения. Это всего несколько блоков, расположенных в Шымкенте и Караганде. В Алматы и Астане свободных площадей в аренду практически нет, за исключением небольших площадей (0,6% от общего объема предложения) под 3PL-услуги. 

Средневзвешенные ставки аренды на склады класса A – 5,6 тыс. тенге за кв. м в месяц ($140 за кв. м в год). В классе B – 3,5 тыс. тенге за кв. м в месяц ($88 за кв. м в год). C начала года ставки аренды на складах класса А и B снизились на 9% и 21,5%, соответственно. Но эксперты NF Group ожидают, что на фоне дефицита площадей арендные ставки на склады класса А уже к началу 2025 года отыграют это снижение и вырастут на 16–25%.

Тарифы на услуги ответственного хранения в Казахстане в 2024 году выросли на 4%, до $191 за паллетоместо в год.

Узбекистан

В Узбекистане эксперты насчитали 387 тыс. кв. м качественных складов – в четыре раза меньше, чем в Казахстане. Более 90% из них находятся в Ташкенте и области. Узбекистан, как и РК, ощущает острый дефицит складов.

За три квартала 2024 года в стране ввели 121 тыс. новых складских квадратов. Среди крупных объектов – складской комплекс в Янгиюльском районе возле БКАД (50 тыс. кв. м), Highway Logistics (21,5 тыс. кв. м) и первая фаза нового логистического центра Uzum Market (21 тыс. кв. м).

«Мы были вынуждены строить свой логоцентр самостоятельно, потому что никто не брался за такое строительство. Площадь первого фулфилмент центра будет 140 тыс. кв. м. Еще три таких планируем достроить до 2030 года. Строительство второго запустим в феврале и планируем сдать в июне 2026-го», – рассказал о планах компании генеральный директор и сооснователь UZUM Market Ильшат Хаметов в октябре на Central Asia Warehouse Summit (CAWS).

Новые складские площади в Узбекистане строятся либо для собственных нужд (Uzum Makret), либо оказываются законтрактованы еще до ввода в эксплуатацию. Так, введенный во II квартале корпус в комплексе Highway Logistics уже полностью законтрактован. Но в целом по рынку вакансия выросла с нуля в начале года до 1,1% к концу III квартала 2024 года. Все свободные блоки площадью не более 3 тыс. кв. м. До конца года увеличения вакансии на складах эксперты не ожидают.

Склады класса А в Узбекистане сейчас дороже, чем в Казахстане – $153 за кв. м в год против $140 за кв. м в год в РК. При этом с начала года ставки снизились на 2%.

В классе B стоимость с начала года выросла на 1%, до $72 за кв. м в год. Но эксперты NF Group прогнозируют, что планируемый вывод на рынок крупного блока в складском комплексе класса B с более низким качеством может привести к корректировке ставок аренды. 

Тарифы на 3PL-услуги в Узбекистане в 2024 году такие же, как в III квартале 2023 года – $144 за паллетоместо в год. Это на четверть дешевле, чем в Казахстане. На долю логистических операторов приходится десятая часть всех складских площадей в стране.

Кыргызстан

В Кыргызстане пока лишь 66 тыс. кв. м. Это в шесть раз меньше, чем в Узбекистане и в 23,5 раза меньше, чем в Казахстане. Из них 47% NF Group относит к классу A и 53% – к классу B. Как и в РУз, основная доля качественных складов находится в столице страны – Бишкеке. 

Второй год подряд складские площади прирастают на скромные 13–14 тыс. квадратов. Среди новых объектов в текущем году – первая фаза склада «Неман-Фарм» (12 тыс. кв. м) и вторая фаза низкотемпературного склада (750 кв. м) в Бишкеке. 

Слабую пока активность зарубежных инвесторов на рынке складов Кыргызстана на фоне высокого спроса игроки рынка отчасти объясняют особенностями взаимодействия с госорганами.

«Если вы решите построить большой складской комплекс в Кыргызстане (больше 2–3 га), советую сразу искать местных партнеров. Иначе можно заниматься юридическими вопросами годами и так и не решить их», – предостерегает учредитель Alkanov Group (владеет крупной частью рынка «Дордой») Чынгыз Алканов во время CAWS.

Но в ближайшие несколько лет в столице Кыргызстана все же могут запустить действительно крупные проекты. Девелоперы уже заявили о планах по строительству двух складских объектов – Asia Park (163 тыс. кв. м) и «Батыр Логистик Центр» (110 тыс. кв. м).

Вакантных складских площадей в Кыргызстане нет уже второй год (с I квартала 2023-го). А количество свободных площадей, предназначенных для 3PL-операторов, составляет скромные 4,3%. 

Ставки аренды в текущем году находятся на уровне $114 в год за квадрат в складах класса А и $72 за кв. м в год на объектах класса B. Средняя стоимость ответхранения – $123 за паллетоместо в год. 

Таджикистан

На рынке Таджикистана эксперты NF Group насчитали всего 10 тыс. кв. м складских объектов. Все они – склады класса B, эксплуатируемые более шести лет. На большинстве складов собственники хранят  продукты питания и таможенные грузы. Новые объекты на рынке в текущем году не появлялись.

«В Таджикистане наиболее качественные склады – это класс B. Но отсутствие складов класса А не означает, что они не нужны рынку. Спрос есть. Как только появится полноценный склад класса А, он будет востребован», – уверен один из участников рынка.

У правительства серьезные планы по развитию транспорт­но-логистической инфраструктуры Кыргызстана. Страна –   участник проекта Азиатского банка развития по созданию в Худжанте регионального центра логистики и торговли в рамках экономического коридора «Шымкент – Ташкент – Худжант». Кроме того, совместно с Саудовской Аравией Кыргызстан строит торгово-логистический хаб.  Также на 2024–2025 годы заявлен выход на рынок трех спекулятивных складских комплексов. 

Общая площадь перспективных объектов в пять раз превышает имеющееся предложение (более 50 тыс. квадратов).

Внутренняя доходность складской недвижимости в Алматы – 30%, считает директор по инвестициям и консалтингу Bright Rich | CORFAC Int Алексей Фёдоров

Дефицит складских площадей на казахстанском рынке, по оценкам Bright Rich | CORFAC International, составляет минимум 750 тыс. кв. м. Он сохраняется из-за низкой девелоперской активности. Череда кризисов и девелоперские риски вкупе с длительным периодом стагнации складского рынка приучили местных девелоперов к осторожности. Девелоперы опасаются заходить в сделку на этапе стройки, так как в истории развития рынка складской недвижимости Алматы случались недострои.

При этом 3PL-операторы демонстрируют высокий спрос на складские площади. Они готовы принимать на себя риски и арендовать большой объем площадей на ранних этапах проектов. Особенно в Алматы. К концу III квартала вакансия на рынке складской недвижимости в южном мегаполисе составила всего 0,7%. 

Причина, по которой 3PL-операторы готовы к риску – улучшение финансовых показателей складских проектов. 

По нашим подсчетам, складской комплекс класса А площадью 50 тыс. кв. м в Алматы окупится за 6,5 лет, и его внутренняя доходность (IRR) составит порядка 30%, что даже при текущей вроде бы запретительной стоимости финансирования оказывается выгодным проектом.

Наиболее интересным вариантом для девелопера является  модель аренды с последующей продажей институциональному инвестору. Тренд, который уже стал нормой в США, Европе и России.

Так, в России одним из наиболее крупных инвесторов являются компании, которые упаковывают недвижимость в закрытые паевые инвестфонды и продают паи этих фондов розничным инвесторам. Эту стратегию включили в свой портфель четыре из пяти крупнейших российских банков: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Альфа-банк. По итогам первых трех кварталов 2024 года объем инвестиций в складскую недвижимость в России составил 122 млрд рублей. Это в 2,8 раза больше, чем в 2020 году. А средняя цена квадратного метра – $977, почти вдвое больше показателей 2020-го.

Мировой опыт показывает, что складская недвижимость – выгодный для девелопера сегмент ввиду растущих ставок аренды. И рынок складской недвижимости Казахстана будет привлекать как российский, так и западный капитал. А спрос со стороны институциональных инвесторов обеспечит девелоперу, при необходимости, легкий выход из проекта.