Кто построит в центре Алматы новые крупные бизнес-центры
Объем нового строительства офисных площадей за неполный 2024-й уже превысил значение предыдущих четырех лет. В ближайшие годы на рынке алматинских бизнес-центров появятся по-настоящему крупные проекты – за строительство офисов взялись BI Group и Rams Kazakhstan.
Более 40 тыс. квадратных метров новых офисных площадей появилось в Алматы за 11 месяцев текущего года. Еще почти 23 тыс. квадратных метров заявлено к вводу до конца года. Если планы девелоперов сбудутся, годовой объем новых офисных квадратов в 2024-м будет сравним с суммарным объемом площадей, введенных за минувшие четыре года.
Но и без того 2024-й уже обозначил тренд восстановления интереса девелоперов к офисной недвижимости. Больше «квадратов» за пятилетку ввели только в 2019-м (70 тыс. кв. м).
«Мы можем смело говорить об оживлении девелоперской активности в Алматы», – подтверждает партнер Bright Rich | CORFAC International Kazakhstan Артемий Пестовский.
Как изменился рынок бизнес-центров
Сейчас в Алматы, по подсчетам Bright Rich | CORFAC International, 1,132 млн кв. м (GLA) качественных офисных площадей (класс А и B).
На 2024 год заявляли ввод 100 тыс. новых офисных «квадратов», что должно было обеспечить 9%-ный прирост площадей. Но по факту рынок в лучшем случае вырастет на 63 тыс. кв. м (+5,5%), из которых 40,8 тыс. «квадратов» уже ввели в эксплуатацию, еще 22,5 тыс. «квадратов» обещают сдать до конца года либо в I квартале 2025-го.
Существенная корректировка планов случилась из-за неопределенности в отношении самого крупного из ожидаемых проектов – Deniz Park (GBA 47 тыс. кв. м), строящегося рядом с Esentai Towers. Участок под этим бизнес-центром, некогда относившийся к землям КазНУ, после серии перепродаж попал в собственность TOO «Atlas Development», подконтрольного Тимуру Кулибаеву. Девелопер приступил к строительству на участке восьмиэтажного здания БЦ класса А+. Но в конце 2023-го была инициирована прокурорская проверка законности отчуждения земель вуза. По итогам этой проверки в апреле 2024-го суд принял решение вернуть участок в коммунальную собственность. Представитель девелопера в суде заявлял, что такое решение может привести к убыткам на 34 млрд тенге (такую сумму заемных средств компания привлекла на строительство объекта). Строительные работы на объекте заморожены, окончательное решение по проекту до сих пор не принято.
С рынка арендопригодных площадей выбыл проект другого казахстанского олигарха, осужденного за хищения племянника экс-президента Назарбаева Кайрата Сатыбалды – БЦ Kaisar Tower (GBA 9 тыс. кв. м, оценочная стоимость 7,9 млрд тенге). В текущем году здание вернули в госсобственность и передали Казахскому национальному женскому педагогическому университету.
Среди новых объектов, появившихся в Алматы в текущем году: БЦ на Мендикулова (GBA 11,5 тыс. кв. м, введен в III квартале 2024-го), ПФЦ «Нурлы-Тау» (GBA 10 тыс. кв. м, введен в I квартале 2024-го), Premier на Жамакаева (GBA 7,9 тыс. кв. м), West Town в Таугуле (GBA 7,5 тыс. кв. м) и East Town (GBA 7,2 тыс. кв. м).
Объем ввода новых площадей за 11 месяцев 2024 года уже превысил годовые показатели предыдущих четырех лет, когда офисный рынок ежегодно в среднем прирастал лишь на 16 тыс. «квадратов». Больше, чем в 2024 году, офисных «квадратов» вводили только в допандемийном 2019-м (70 тыс. кв. м).
Офисная недвижимость обещает быструю окупаемость
При высоком неудовлетворенном спросе на качественные офисные площади за последнюю пятилетку в Алматы не появилось ни одного по-настоящему крупного проекта. Зачастую новые проекты БЦ точечно «втискивают» в существующую застройку.
«В Алматы построить что-то наподобие Esentai практически невозможно: плотная застройка, земли нет. Качественного предложения практически нет. Мы (Esentai Tower, GLA 19,6 тыс. кв. м. – «Курсив») да Park View (GLA 16 тыс. кв. м. – «Курсив»), и все», – объясняет Таир Балгабеков, генеральный директор Capital Tower Development, которая владеет и управляет Esentai Tower (конечные бенефициары – Кайрат Боранбаев, Сержан Жумашов, Оймен Гурсель Бурак, Эркен Мехмет Эркан).
Но в ближайшие годы ситуация может измениться. Активность девелоперов растет на фоне роста арендных ставок на премиальные офисы, где, по словам участников рынка, ставки сильно выше среднерыночных. Если еще в начале текущего года эксперты заявляли, что доходность офисных проектов составляет 15% при затратах на обслуживание кредита 19%, то сейчас сроки окупаемости стали привлекательны для инвесторов.
«Оживление девелоперской активности на рынке офисной недвижимости, а также рост инвестиций в офисную недвижимость связаны с высоким спросом со стороны арендаторов и ростом арендных ставок за последние несколько лет. Так, рост средневзвешенной арендной ставки только за последний год составил 23%», – комментирует руководитель департамента брокериджа Colliers Kazakhstan Закир Калиев.
«Ставки аренды вышли на тот уровень, при котором спекулятивная стройка офисной недвижимости в аренду и продажу с точки зрения доходности интересна девелоперам. По нашей оценке, бизнес-центр класса А площадью 20 тыс. кв. м в Алматы окупится за шесть с половиной лет и его внутренняя доходность (IRR) составит порядка 34%», – добавляет Пестовский.
Консультант Scot Holland | CBRE Kazakhstan Татьяна Токарева приводит еще более оптимистичные сроки окупаемости БЦ в Алматы – четыре-пять лет.
В Colliers Kazakhstan говорят о вводе в эксплуатацию в первом полугодии 2025-го порядка 19 тыс. «квадратов» новых офисных площадей. А по данным Bright Rich | CORFAC International Kazakhstan, к вводу на 2026–2027 годы заявлены два крупных проекта площадью 60 тыс. и 70 тыс. кв. м, которые расположатся на проспекте Аль-Фараби, но брокер не уточняет локацию и инвестора.
Среди согласованных градсоветом Алматы проектов и анонсов девелоперов «Курсив» нашел более десятка перспективных бизнес-центров.
Какие бизнес-центры появятся в Алматы
Самый крупный из заявленных на сегодня офисных проектов – Almaty Business Park. Рендер этого проекта размещен на сайте BI Group. «Элитный бизнес-центр класса А+ в самом центре деловой культуры Алматы» (цитата с сайта застройщика) планируют возвести южнее Аль-Фараби (за финансовым центром) между Сейфуллина и Назарбаева. Ожидается, что площадь офисных и коммерческих помещений в Almaty Business Park будет превышать 45 тыс. кв. м. Кроме офисных «квадратов» здесь к концу 2026-го появятся конференц-холл, торговые площади и парк.
Другой крупный бизнес-центр возводит казахстанская «дочка» турецкого инвестиционного фонда недвижимости Ziraat GYO – Ziraat GYO Kazakhstan. Турецкая компания еще весной сделала заявление на Платформе публичного раскрытия информации (KAP) о покупке в Алматы земельного участка на 4,77 тыс. «квадратов» под строительство бизнес-центра класса А. В августе 2024 года проект прошел общественные слушания. Здание в 12 этажей с тремя подземными уровнями общей площадью 39,9 тыс. «квадратов» девелопер планирует втиснуть между жилыми домами на Клочкова – Сатпаева (Клочкова, 132). Согласно проекту от территории строительства до ближайшей пятиэтажки с северной стороны здания – 13 м.
Первый этаж здания займет филиал банка Ziraat, а остальные этажи предназначены для спекулятивной аренды. Строительная площадка уже обнесена забором, но паспорт на объекте отсутствует.
Еще один проект с турецкими корнями – бизнес-центр Dostyk на юго-восточном углу Достык – Аль-Фараби. Инициатор проекта – компания GUCLU ASTANA, учредителем которой является Доган Бюлбюл, председатель совета директоров RAMS GLOBAL. В проектных документах фигурирует различная этажность БЦ Dostyk – три этажа в пояснительной записке и пять этажей в проекте организации строительства. По-видимому, девелоперу пришлось пересмотреть проект в сторону снижения этажности после ужесточения правил застройки в Алматы выше Аль-Фараби. Этим же, вероятно, обусловлена задержка реализации проекта. Начало строительства объекта, судя по документам, наметили на август 2024 года, а завершение – к концу 2025-го. В 2024-м проект получил одобрение градсовета и прошел общественные слушания. Но площадка пока даже не обнесена строительным забором.
Среди новых проектов класса А и B с плановыми сроками ввода в эксплуатацию до конца 2024 года – БЦ Element Tower (11 этажей, GBA 7,2 тыс. кв. м) на Сейфуллина, выше Сатпаева, инициированный Нартаем Курманкуловым (Capital Invest Construction), и трехэтажный БЦ OFFICE A (GBA 4,95 тыс. кв. м) на Аль-Фараби, 98.
Спрос на новые бизнес-центры в Алматы сохранится
Дефицит качественных офисов в деловом центре Алматы в ближайшие годы сохранится, а арендные ставки продолжат расти. Это обеспечит инвесторам и девелоперам, строящим сейчас бизнес-центры класса А и B+, хорошие финансовые показатели, сходятся во мнении эксперты.
«Мы прогнозируем дальнейший рост арендных ставок – до 10–15% к середине 2025 года. Это обусловлено корректировкой арендных ставок на уровень инфляции. Также причиной роста ставок является ограниченное количество земельных участков в деловом центре города для девелопмента бизнес-центров, их высокая стоимость и рост затрат на строительство», – отмечает Калиев.
«Девелоперы, которые реализуют сейчас А-класс в Алматы, точно быстро заполнят его арендаторами, так как вакансия в качественных офисных объектах очень низкая. Арендаторы, которые привыкли к А-классу, то есть к высокому уровню инфраструктуры, инженерии и сервиса, такие площади контрактуют еще на этапе строительства. Рынок находится в ситуации, когда на качественные новые проекты, даже со сроком ввода в эксплуатацию в 2026 году, уже ведутся переговоры с арендаторами», – считает Артемий Пестовский.
