Из-за запуска LRT жилье может подорожать в Астане
Технический запуск легкорельсового транспорта (LRT) в Астане осенью 2025 года вызывает споры о его влиянии на рынок недвижимости. Одни эксперты прогнозируют рост стоимости жилья благодаря улучшению транспортной доступности, другие указывают на риски снижения спроса из-за шума. «Курсив» выяснил, почему ЛРТ уже сейчас меняет цены на жилье в столице.
Как владельцы квартир рядом с LRT относятся к этому проекту
Анализ объявлений о продаже недвижимости в домах, расположенных рядом с LRT, показывает, что не все владельцы оценивают наличие линии как преимущество. В одних объявлениях акцент делают на транспортной доступности. Они подчеркивают, что рядом с домом будет остановка или вход в подъезд расположен напротив нее. В других, наоборот, указывается, что окна квартиры выходят во двор и это гарантирует тишину.
«Окна выходят во двор на южную сторону, благодаря высокому этажу в квартире много солнечного света в течение дня. Вид не упирается в окна соседнего дома, как на нижних этажах. Линия LRT проходит с противоположной стороны здания», — пишет хозяйка объявления о продаже квартиры в ЖК, расположенном на пересечении проспекта Кабанбай батыра и улицы Сыганак.
Но не все продавцы сообщают в объявлениях, что дом расположен рядом с LRT. Они делают упор на другие достоинства объектов. Например, в ЖК «Балкадиша» из 50 выставленных на продажу квартир, только в шести объявлениях указано, что рядом с домом будет расположена остановка легкорельсового транспорта, а в ЖК Highvill Ishim С — из 41-го только в двух.
«Я не могу сказать, будет ли шумно или нет (после запуска LRT — прим. ред.). Когда шли строительные работы, то мы ничего не слышали, но опоры заливали бетоном, а не вбивали сваи. Ближайшие остановки находятся далеко от нас — одна рядом с нацмузеем, а другая за мостом, поэтому поезда точно не будут тормозить рядом с нами. Думаю, что в будущем цена на эту квартиру будет расти», — поделился продавец квартиры в Highvill Ishim C, чьи окна выходят на линию.
Как LRT меняет цены на недвижимость
Улучшение инфраструктуры и транспортной доступности района — это всегда плюс к стоимости квартиры, подчеркивает советник президента «Объединенной ассоциации риелторов Казахстана» Нина Лукьяненко.
«На данный момент у нас рынок покупателя, который выбирает объект и диктует цену. Запуск LRT — это один из факторов, который косвенно влияет на формирование цены. В данном случае на улучшение инфраструктуры в районе расположения квартиры. Транспортная доступность — это всегда плюс. Однако ожидать на этом фоне резкого увеличения цены не стоит. Цены могут быть выше в диапазоне 5-10% от среднерыночной стоимости», — предполагает она.
Такие же прогнозы дает эксперт по недвижимости компании My City Арман Абденов. Он отмечает, что жилье рядом с крупными транспортными развязками всегда пользуется повышенным спросом, как среди арендаторов, так и среди инвесторов.
«LRT проходит по самым густонаселенным районам — Кабанбай батыра и Сыганак. Недвижимость по ним и без LRT росла бы, а с ней рост будет еще выше. Насколько вырастет в цене, это трудно спрогнозировать. Но, думаю, минимум на 10-15% жилье с учетом того, что ежегодно недвижимость на левобережной части растет на те же значения», — поделился он.
В свою очередь, аналитик рынка недвижимости Анна Шацкая считает, что запуск и развитие LRT по-разному скажется на ценах в разных частях города. По ее словам, к примеру, ожидать существенного роста цен можно в таких микрорайонах, как «Пригородный», «Промышленный» и приближенных к ним районах с низко развитой транспортной инфраструктурой.
«Я посмотрела данные на начало 2022 года (когда возобновилось строительство LRT — прим. ред) и текущие. Анализ показал, что к марту 2025 года цены на жилье на окраинах, где будут расположены станции LRT приросли на 43%, а средняя цена по городу на 33%. Конечно же, утверждать, что на это различие повлияло исключительно строительство LRT, я бы не стала. Но, думаю, явилось одним из таких факторов», — добавила она.
LRT — шумный сосед и памятник коррупции
Эксперт рынка недвижимости Александр Пак напротив считает, что стоимость недвижимости в районах линий LRT может снизиться на 10-15%, так как наличие легкорельсового транспорта рядом с домом не всегда является преимуществом. Он согласен, что близость к школам, магазинам и удобным транспортным развязкам обычно положительно сказывается на стоимости жилья. Но в случае с LRT существуют нюансы.
«Во-первых, это дополнительный шум и визуальная загруженность. Например, я не хотел бы видеть из окна проходящие поезда и испытывать связанные с этим неудобства. Поэтому не стал бы рассматривать покупку квартиры в домах, расположенных слишком близко к линии LRT», — отмечает Пак.
Кроме того, по его словам, близость LRT сложно назвать значимым преимуществом с учетом и так развитой дорожной инфраструктуры. Он сомневается, что этот проект станет критически важным удобством для жителей.
«Возможно, для удаленных районов появятся определенные плюсы, но вряд ли это кардинально повысит их привлекательность. А в психологическом плане LRT воспринимается как памятник коррупции, который всегда будет на виду», — добавил Пак.
Его скептицизм поддерживает председатель РОЮЛ «Союз строителей Казахстана» Талгат Ергалиев. Однако он считает, что цены на жилье будут расти вне зависимости от фактора LRT.
«Лично я не хотел бы жить рядом с линией LRT, потому что она загораживает обзор нижних этажей. Для тех, кто живет выше, ситуация немного лучше. Но в целом это ухудшает инфраструктуру вокруг здания. Однако я не думаю, что это окажет значительное влияние на его стоимость. Давайте будем реалистами: вне зависимости от того, есть рядом с домом LRT или нет, цены на жилье все равно будут расти», — подчеркнул Ергалиев.
По его словам, основными причинами роста цен являются повышение ставки рефинансирования Нацбанка до 16,5% и инфляция, которая, согласно официальным прогнозам, составит 7–8%, хотя в реальности может достигнуть 12–13%. При этом он подчеркнул, что предприниматели не заинтересованы в удорожании — им важно, чтобы рынок был стабильным.
В свою очередь, эксперт Арман Абденов подходит к вопросу с позиции личного опыта.
«Я сам проживаю около LRT и не вижу рисков, связанных с шумом. Есть ошибочное мнение, что жить рядом с LRT — это плохо. Но, во-первых, будут использоваться не советской сборки поезда, а ультрасовременные бесшумные вагоны и еще на автопилоте, то есть без машинистов. Они по интервалу будут ходить каждые полчаса, согласно официальной информации от акимата. Соответственно, как такого шума от них не будет», — подчеркивает Абденов.
По мнению аналитика Анны Шацкой, близость LRT к жилым домам уже сейчас влияет на потребительский спрос.
«Что касается районов, где LRT проходит вплотную к жилым домам, это негативно влияет на потребительский спрос и продавцы уже сейчас вынуждены снижать цены. Снизить негативное влияние со временем смогут защитные звукоизолирующие сооружения. На сколько именно процентов изменятся цены в отдаленных районах, сейчас пока сказать сложно, мы сможем оценить экономический эффект уже после запуска», — добавила она.
Ранее «Курсив» писал, что компания City Transportation Systems (CTS) сообщила, что в Китае начали производить первые подвижные составы LRT. В них обещают установить систему электрического обогрева и LCD-мониторы, а для снижения шума — утолщенные окна, звукопоглощающие элементы и эластичные колеса увеличенного диаметра. Первые поезда прибудут в Казахстан в сентябре 2025 года.
