Эксперт: «пауза» в ипотеке не снизит цены – жилье может подорожать на 20% в 2026 году

Крупнейшие банки Казахстана объявили о приостановке выдачи ипотечных кредитов. Однако это не приведет к снижению цен на жилье, считает эксперт рынка инвестиций и недвижимости Лев Тетин. По его мнению, доля «чистой» ипотеки банков на рынке слишком мала, чтобы оказать существенное влияние на спрос. Рассуждениями он поделился с корреспондентом «Курсива». 

Эксперт прогнозирует, что, напротив, рост стоимости квадратного метра в 2026 году может превысить 20% из-за влияния налоговых изменений и сокращения предложения.

Доля «чистой» ипотеки незначительна

Для понимания ситуации, эксперт привел статистику за 2024 год, которая, по его словам, отражает структуру рынка и в 2025 году.

В 2024 году в Казахстане было совершено 440 тыс. сделок купли-продажи недвижимости. Из них ипотекой было охвачено 124 тыс. сделок, что составляет около 30%.

По мнению Тетина, если рассмотреть, кто именно выдает эти кредиты, становится ясно, почему остановка выдачи займов со стороны банков не окажет существенного влияния на рынок.

По его словам, от 65% до 70% всех ипотечных кредитов выдает Отбасы банк. Оставшиеся 30% распределены среди других банков, однако большая часть этих кредитов субсидируется самими застройщиками (они компенсируют часть банковской ставки).

Как следствие, «чистая» ипотека банков, которая не субсидируется, составляет всего 8% или 9% от всего ипотечного рынка. Если перевести это на общий объем сделок, ее доля составляет чуть более 2%.

Факторы, укрепляющие рост цен

По мнению эксперта, существует ряд мощных факторов, которые поддерживают и укрепляют рост цен на жилье. Среди них:

• Налоговый кодекс. Приближающееся изменение Налогового кодекса напрямую повлияет на рост цен.
• Курс доллара. Себестоимость строительства напрямую зависит от роста курса доллара, поскольку 50% всех строительных материалов импортируются в Казахстан.
• Сокращение предложения. С 1 сентября вступили в силу корректировки в закон о привлечении дольщиков и долевом строительстве. Эти изменения приостановили продажи у 65% застройщиков всего Казахстана, отметил эксперт. Это привело к падению предложения при сохраняющемся спросе, что закономерно толкает цену вверх.

Также Тетин не согласился с мнением вице-министра национальной экономики Азамата Амрина, который накануне заявлял, что НДС скажется на стоимости недвижимости в Казахстане только с 2027 года, так как на уже построенные ЖК рост налоговых издержек влиять не будет.

Эксперт отметил, что изменение налогового законодательства – лишь один из сильных факторов, толкающих цены на недвижимость вверх, и его влияние в совокупности с другими факторами ощущается уже сейчас.

«Именно поэтому растет объем сделок за последние несколько месяцев. Именно поэтому люди спешат купить уже сейчас, чтобы потом не переплачивать», – заявил Тетин. 

Прогнозы стоимости на 2026 год

С учетом действующих факторов, эксперт прогнозирует существенный рост стоимости недвижимости.

По его словам, в 2025 году средний прирост стоимости квадратного метра по Казахстану может составить 15%. В 2026-м удорожание может быть еще более значительным – более 20%.

По мнению Тетина, средняя стоимость квадратного метра в Алматы, которая на сегодня составляет 780 тыс. тенге, в 2026 году может превысить 900 тыс. тенге.

В Астане, по прогнозам эксперта, стоимость квадратного метра может вырасти с 590 тыс. до 700 тыс. тенге. В целом эксперт подчеркнул, что «ни о каком снижении цен на недвижимость речь не идет».

Ранее «Курсив» опросил крупнейшие банки страны, предоставляющие жилищные займы. Большинство банков приостановили выдачу ипотеки после повышения базовой ставки до 18%, за исключением Freedom Bank и Отбасы банка.