Дефицит офисов класса A повышает инвестиционную ценность недвижимости
Спрос крупного бизнеса смещается в сторону качественных деловых пространств, тогда как предложение современных объектов остается ограниченным. Несмотря на большое количество объектов, часть площадей остается незанятой, в то время как другие офисы раскупают еще на этапе строительства. При этом в городе по-прежнему сохраняется дефицит качественных офисов класса A.
Для инвестора такая ситуация открывает сразу несколько сценариев: рассчитывать на рост стоимости объекта, получать доход от аренды или инвестировать в строящийся ликвидный актив. В каких офисах международные компании размещают свои штаб-квартиры, как изменились требования к современному офису и какие факторы важны для инвесторов?
Об этом в интервью Бейбиту Алибекову рассказал вице-президент SABA GROUP KZ Алим Маренов.
Почему бизнесу сегодня нужен класс A?
— В Алматы достаточно много офисной недвижимости, но при этом мы слышим о дефиците качественных бизнес-центров класса A. Как это возможно?
— За последние годы очень сильно изменились требования самого бизнеса. Если несколько лет назад компания, выбирая офис, в первую очередь смотрела на локацию, площадь и стоимость аренды, то сегодня этого уже недостаточно. Современная крупная компания оценивает весь комплекс характеристик здания: архитектура, высота потолков, естественное освещение, инженерные системы, вентиляция и климат-контроль, количество и скорость лифтов, безопасность, эффективность планировок, входные группы, парковка… Кроме того, изменилось само отношение бизнеса к офису. Сегодня это уже не просто место, куда сотрудники приходят на работу, это часть корпоративной культуры, бренда и в определенной степени отражение уровня самой компании.
— Но почему так изменились требования? Казалось бы, офис — это всего лишь офис…
— Все дело в том, что сегодня крупные компании конкурируют не только за клиентов, но и за лучших специалистов. И если компания хочет привлекать и удерживать сильных сотрудников, она должна предлагать им соответствующую рабочую среду. Люди уже не хотят проводить большую часть дня просто в закрытой офисной коробке. Они хотят работать в среде, где есть кофейни, рестораны, фитнес, прогулочные зоны, качественные общественные пространства и определенное деловое комьюнити. Поэтому предпринимателям и крупным компаниям сегодня нужны не просто кабинеты. Им нужна хорошо организованная и хорошо управляемая деловая среда. Это современная инженерия, качественный сервис, парковка, гибкие планировочные решения, профессиональное управление зданием и, конечно, престижная локация. И именно здесь сегодня возникает определенная диспропорция рынка. Большая часть существующего предложения по-прежнему относится скорее к уровню B и B+, тогда как запрос со стороны крупного бизнеса постепенно смещается в сторону полноценного класса A. Особенно заметно это стало в последние полтора года на фоне роста деловой активности в Алматы.
— Как это выглядит на практике?
— Крупные международные компании, которые выходят на рынок Казахстана, надеются открыть в Алматы полноценную штаб-квартиру или крупный филиал. И здесь потребуется современное пространство высокого уровня: правильная локация, достаточная площадь, современные инженерные системы, парковка, безопасность, инфраструктура и соответствующий уровень самого здания. И, как ни парадоксально это звучит, найти готовое предложение, которое одновременно отвечает всем этим требованиям, в Алматы сегодня достаточно сложно. Это не вопрос дефицита офисов как таковых, это нехватка именно качественной современной недвижимости класса A.
Почему старые офисы проигрывают
— И тем не менее есть достаточно много офисных зданий в хороших районах Алматы, где аренда может стоить дешевле. Почему бы такой крупной компании просто не арендовать офис там?
— Потому что рынку нужен качественно другой продукт. Цена квадратного метра — уже далеко не единственный критерий. На рынке действительно достаточно офисной недвижимости предыдущего поколения, в том числе класса B. Но многие такие здания просто проектировались в другое время и под другие требования бизнеса. Например, в здании может быть хорошая локация, но при этом низкие потолки, недостаток естественного света, устаревшая вентиляция, мало лифтов, нет полноценного паркинга или неудобные планировочные решения. Если компания крупная и в офис ежедневно приезжают десятки или сотни сотрудников, клиентов и партнеров, все эти вещи становятся принципиальными. Поэтому сегодня получается интересная ситуация. На рынке может быть достаточно свободных квадратных метров, но при этом сохраняется дефицит качественных современных офисных пространств.
Ставка на класс A
— В какой момент Вы поняли, что рынок движется именно в сторону класса A?
— Не за один день. SABA GROUP KZ работает на рынке недвижимости уже более 13 лет, за это время компания развивалась в разных направлениях. Изначально одним из основных направлений было строительство жилых комплексов. Позже мы начали активно работать с коммерческой недвижимостью. У нас появились
- бизнес-центры класса A,
- образовательные объекты, в том числе школы,
- международный медицинский центр.
И когда ты реализуешь несколько проектов, работаешь с покупателями, арендаторами, собственниками бизнеса, начинаешь очень хорошо чувствовать изменение рынка. Мы видели, какие вопросы стали задавать компании. Люди уже спрашивали не только о цене. Они спрашивали о высоте потолков. О вентиляции. О количестве парковочных мест. О лифтах. О естественном освещении. О том, насколько эффективно можно организовать рабочее пространство. То есть рынок сам начал подсказывать, какой продукт ему нужен.
Экспертиза SABA GROUP KZ
— Вы перечислили довольно большой массив профессионального опыта. Как можно его кратко суммировать?
— Мы стали понимать потребности клиента, о которых он еще сам не догадывается. SABA GROUP KZ — девелопер полного цикла. Мы занимаемся не только непосредственно строительством. Компания участвует во всем процессе, начиная от разработки концепции и проектирования и заканчивая строительством и реализацией объекта. Каждый следующий проект для нас возможность использовать опыт предыдущих объектов и сделать продукт лучше. За 13 лет мы накопили серьезную экспертизу не только с точки зрения строительства, но и с точки зрения понимания клиента. Мы знаем, что в реальной эксплуатации здания удобно, а что неудобно, что важно крупной компании и на чем категорически нельзя экономить. Знаем, какие решения выглядят красиво на бумаге, но потом создают проблемы в эксплуатации. И этот опыт мы использовали при разработке SABA ALFARABI.
— Для покупателя, который приобретает коммерческую недвижимость на этапе строительства, ключевой вопрос — надежность девелопера. Люди не раз сталкивались с ситуацией, когда им обещают один срок, а затем строительство затягивается на годы. Почему здесь покупатель должен доверять SABA GROUP KZ?
— Здесь лучше всего говорит история компании. За более чем 13 лет работы у нас сформировалась история реализованных проектов. Компания не допускала многолетних задержек по своим объектам. Проекты завершались в установленные сроки, а некоторые даже раньше, и сегодня это можно проверить. Есть построенные объекты, есть история компании, есть репутация. Для нас соблюдение обязательств — один из базовых принципов работы.
— Хорошо, мы понимаем, что рынку нужен качественный класс A. Но почему именно эта локация? Почему проспект аль-Фараби?
— Это уже сформировавшийся финансовый и деловой центр Алматы. Здесь находятся головные офисы крупных казахстанских компаний, финансовые организации, представительства международного бизнеса. Здесь сформирована премиальная жилая недвижимость, рестораны, сервисы высокого уровня. Мы видели, что многие крупные компании хотят находиться именно в этой части города, регулярно сталкивались с вопросом: «Есть ли качественная коммерческая недвижимость класса A именно в районе Аль-Фараби?» Когда мы подробно изучили рынок, увидели, что спрос есть, а действительно качественное современное предложение достаточно ограничено. Тогда и стало понятно, что именно здесь нужен новый проект.
— То есть аль-Фараби для вас — это не просто престижный адрес?
— Нет, конечно. Для крупного бизнеса адрес штаб-квартиры имеет значение. Это логистика. Это комфорт сотрудников. Это доступность для клиентов и партнеров. Но одновременно это и вопрос позиционирования самой компании. Офис становится частью ее имиджа.
По ту сторону идеи
— Кто в итоге разрабатывал саму концепцию SABA ALFARABI? Кто определял, каким должен быть этот бизнес-центр?
— Именно в составе авторов одна из особенностей проекта — в разработке активно участвовали руководители SABA GROUP KZ. Каждый из руководителей компании пришел со своим опытом. Это опыт строительства, управления, финансов, продаж, взаимодействия с клиентами, предыдущих бизнес-центров. Мы много обсуждали, каким должен быть объект, который будет действительно удобен для крупного бизнеса. То есть мы не начинали с вопроса: «Какое красивое здание нам построить?» Мы начинали с другого: «Что сегодня действительно нужно крупной компании?» И уже из этого формировалась концепция.
— Проект, к слову, сразу обращает на себя внимание архитектурными решениями. Много стекла, строгие современные линии. Почему остановились именно на таком исполнении?
— Перед нами стояла задача создать архитектуру, которая не будет выглядеть устаревшей через несколько лет. В архитектуре тоже существуют тенденции, которые быстро входят в моду и так же быстро из нее выходят. Мы хотели создать образ вне времени. Стекло, свет, чистая геометрия, панорамное остекление — это решения, которые много лет используются в крупнейших международных деловых центрах. Нам хотелось, чтобы SABA ALFARABI и через десять, и через двадцать лет оставался современным. И чтобы компании, которые разместят здесь свои штаб-квартиры, продолжали воспринимать этот адрес как статусный.
— Вы несколько раз говорили о требованиях современного офиса. Какая высота потолков предусмотрена в самом SABA ALFARABI?
— В офисной части заложена высота порядка четырех метров. Это сильно влияет на восприятие пространства. Помещение становится визуально легче, появляется больше воздуха и света. А первые два этажа, которые могут использоваться в том числе под ресторанные помещения, имеют высоту порядка пяти метров.
— Перейдем к вещам, которые для Алматы особенно болезненны. Можно построить красивый офис, но если утром сотруднику негде поставить автомобиль, все преимущества быстро забываются. Как решили эту проблему?
— Мы это понимали еще на этапе проектирования, поэтому в SABA ALFARABI предусмотрено три подземных уровня паркинга. Для современного бизнес-центра класса A полноценный паркинг уже не дополнительная опция. Это обязательная часть продукта.
Кто покупает SABA ALFARABI
— Продажи площадей в девятиэтажном здании стартовали только в конце мая 2026 года. И насколько я понимаю, сегодня уже реализовано порядка 60%. Всего за несколько месяцев! При этом площади офисов начинаются примерно от 500 квадратных метров!..
— Все верно. И для нас это, прежде всего, подтверждение того, что концепция проекта действительно попала в запрос рынка.
— Тогда вы точно знаете, кто конкретно ваш клиент. Кто сегодня покупает площади такого масштаба?
— Прежде всего крупный бизнес. Среди покупателей и компаний, которые сегодня рассматривают проект, — представители металлургического сектора, финансовые организации, крупные предприниматели и частные инвесторы. То есть речь идет не о покупателе, который приобретает небольшой офис на 50-100 квадратных метров. Это компании и предприниматели, которые рассматривают крупные площади либо для размещения собственного бизнеса и штаб-квартиры, либо как долгосрочный инвестиционный актив. И сегодняшний спрос подтверждает, что такой сегмент на рынке действительно существует.
— Сегодня большинство застройщиков стараются делать небольшую нарезку: 50, 100, 150 квадратных метров. Так проще продавать. Почему вы пошли в противоположную сторону, предлагая офисы от 500 кв.м?
— Потому что SABA ALFARABI изначально создавался для другого сегмента. Наш основной клиент — крупная компания. Если бизнесу нужно разместить полноценную штаб-квартиру, 100 кв. м. его проблему не решат. Ему необходимы 500, 1 000 квадратных метров и больше. Компания хочет разместить сотрудников в едином пространстве, сформировать переговорные комнаты, кабинеты руководителей, open space, зоны отдыха. Поэтому мы сознательно не стали дробить здание на большое количество маленьких помещений. Большая площадь здесь — сознательное позиционирование. Мы понимаем, кто наш клиент.
Что происходит после продажи?
— Вы ставите очень сильный акцент на классе А, скрупулезности проработки проекта, удачных бизнес-решениях. Но что происходит со всем этим после того, как площади в здании фактически проданы?
— Класс бизнес-центра определяется не только архитектурой, дорогими материалами или современными инженерными системами. Очень многое зависит от того, как объект управляется после ввода в эксплуатацию. Можно построить прекрасное здание, но если несколько лет не поддерживается уровень сервиса, неправильно эксплуатируются инженерные системы, ухудшается состояние общих зон, возникают проблемы с безопасностью, парковкой или обслуживанием арендаторов — объект постепенно начинает терять свою привлекательность. Поэтому для современного бизнес-центра класса A крайне важна профессиональная управляющая компания. Ее задача — поддерживать качество здания на протяжении всего жизненного цикла объекта: обеспечивать бесперебойную работу инженерии, контролировать сервис и безопасность, содержать общественные пространства, грамотно организовывать эксплуатацию и формировать комфортную деловую среду для собственников и арендаторов.
— А что с инженерией? Красивый фасад — это здорово, но то, как здание работает каждый день, имеет решающее значение…
— Именно поэтому при проектировании большое внимание уделялось инженерным системам. Современному бизнес-центру необходимы качественная вентиляция, климат-контроль, современные скоростные лифтовые системы, безопасность и эффективная организация потоков людей. Для крупной компании все это напрямую влияет на комфорт ежедневной работы.
— То есть управление зданием это, по сути, управление стоимостью самого актива?
— Конечно. Для собственника коммерческой недвижимости качество управления напрямую связано с инвестиционной привлекательностью его актива. Чем лучше содержится объект, чем выше уровень сервиса, чем стабильнее качество арендаторов и заполняемость здания, тем сильнее его позиция на рынке. А это в долгосрочной перспективе влияет и на арендные ставки, и на ликвидность, и на способность недвижимости сохранять и увеличивать свою стоимость. Поэтому класс A — это не только то, каким здание было в день открытия. Настоящий класс объекта определяется тем, каким оно остается через десять и двадцать лет. А это уже вопрос не только строительства, но и профессионального управления.
Коммерческая недвижимость как инвестиционная модель
— Раз мы заговорили о стоимости актива, давайте о деньгах. Почему инвестор вообще должен покупать коммерческую недвижимость на этапе строительства? Что он получает?
— Все зависит от стратегии инвестора. Один из вариантов — капитализация стоимости самого объекта. Инвестор входит в проект на этапе строительства по определенной цене и рассчитывает, что по мере готовности здания стоимость недвижимости будет увеличиваться. Мы все помним период, когда похожая модель была очень популярна в жилой недвижимости. Сегодня потенциал такой модели в жилом сегменте стал значительно меньше. В качественной коммерческой недвижимости на стадии строительства такая возможность по-прежнему интересует определенную категорию инвесторов. Но важно понимать: это инвестиционный расчет, а не гарантированная доходность. Результат зависит от цены входа, состояния рынка и дальнейшей стоимости объекта.
— А если инвестор не планирует продавать помещение?
— Тогда работает другая модель — арендный доход. После завершения строительства инвестор получает готовый качественный коммерческий актив и может сдавать его в аренду. Для района Аль-Фараби это особенно интересно, потому что здесь сосредоточен крупный корпоративный спрос. И здесь мы снова возвращаемся к вопросу профессионального управления. Инвестору недостаточно просто купить хороший актив. Важно, чтобы через пять, десять, пятнадцать лет здание продолжало сохранять тот уровень, за который арендаторы готовы платить соответствующую ставку. Если бизнес-центр профессионально управляется, качественно обслуживается инженерия, поддерживаются общие зоны, безопасность и сервис, сохраняется сильная деловая среда — это помогает объекту оставаться конкурентоспособным. А конкурентоспособность уже влияет и на спрос со стороны арендаторов, и на уровень заполняемости, и на инвестиционную привлекательность объекта. Есть и третий сценарий. Компания покупает помещение не как инвестицию, а для собственного бизнеса. В этом случае она получает собственную штаб-квартиру необходимого уровня и перестает зависеть от арендодателя.
Целое здание для одного владельца
— У SABA ALFARABI есть необычный лот на продажу — отдельное пятиэтажное здание. Целиком. Его действительно нельзя купить частями, скажем, поэтажно?
— Именно. Пятиэтажный корпус общей площадью 10 232 м² продается целиком, одним лотом. Это решение рассчитано на крупного инвестора или компанию, которой необходим собственный бизнес-центр или объект под гостиничную концепцию. Высота потолков составляет от 4 до 5 метров, а проект предусматривает трехуровневый подземный паркинг.
В целом мы создаем не просто бизнес-центр, а деловой адрес для компаний, которые ориентированы на долгосрочное развитие и которым важно соответствие офиса масштабу их бизнеса. Такой лот будет интересен крупному инвестору или компании, которой необходима собственная штаб-квартира. Можно рассматривать несколько сценариев использования. Это может быть корпоративная штаб-квартира. Самостоятельный представительский бизнес-центр. Инвестиционный объект. Кроме того, с учетом расположения и характеристик здания можно рассматривать гостиничную концепцию.
— То есть потенциально это может быть отдельный отель в районе аль-Фараби?
— Да, такой сценарий тоже возможен.
— Последний вопрос: Каким вы хотели бы увидеть SABA ALFARABI через десять или двадцать лет?
— Я хотел бы, чтобы SABA ALFARABI стал одним из узнаваемых деловых адресов Алматы. Чтобы название проекта не требовало долгого объяснения. Чтобы компании, которые разместят здесь свои штаб-квартиры, гордились этим адресом. Чтобы архитектура здания оставалась современной. Чтобы качество управления соответствовало уровню самого проекта. И чтобы объект был востребован и через десять, и через двадцать лет. Потому что хороший девелоперский проект — это не только то, насколько успешно ты его построил и продал сегодня. Это еще и то, какую ценность этот объект будет представлять для города, бизнеса и своих владельцев через много лет. Наша задача — создать не просто бизнес-центр, а деловой адрес в престижном районе Алматы.
