«Спрос надо спасать»: зачем в Казахстане хотят снизить первоначалку по ипотеке

Премьер-министр Олжас Бектенов накануне предложил Агентству по регулированию и развитию финансового рынка и министерству промышленности и строительства подготовить предложения по снижению первоначального взноса по жилищным программам в Казахстане.

Девелопер и эксперт в сфере строительства и реновации Диляра Сейтнурова считает, что эта мера может поддержать спрос на жилье, который, по ее оценке, столкнулся с серьезными ограничениями.

«Решения пока нет, но сигнал красноречивый. Спрос на жилье надо спасать… Он не исчез. Его заблокировали», – считает Сейтнурова.

По мнению эксперта, рост строительной отрасли в официальной статистике не означает, что покупателям стало проще приобрести жилье. Государственные инфраструктурные проекты поддерживают общие показатели сектора, тогда как строительство частного жилья зависит от платежеспособности населения и финансовых возможностей девелоперов.

Сейтнурова считает, что государству важно согласовывать регулирование строительной отрасли с мерами поддержки покупателей. Ужесточение требований к застройщикам без расширения возможностей граждан приобрести жилье, по ее мнению, может привести к замораживанию строек и появлению новых обманутых дольщиков.

«Снижение взноса – это шаг к покупателю. Деньги нужны и спросу, и самой стройке», – отмечает эксперт.

Почему рост строительства не означает рост рынка жилья

По данным, которые приводит Сейтнурова, за девять месяцев экономика Казахстана выросла на 4,2%, а строительство остается одним из драйверов ВВП. Кроме того, до 2029 года предусмотрен инфраструктурный план на $90 млрд, а план по вводу жилья увеличили до 20,4 млн квадратных метров. При этом объекты должны сдавать полностью готовыми, с инженерными сетями и благоустройством.

Однако, по оценке эксперта, положение частных застройщиков и покупателей остается сложным. Она утверждает, что легальное предложение жилья сократилось почти вдвое, а в первом квартале к работе вернулись около 12% компаний. Также Сейтнурова отмечает, что до 70% сделок на рынке проходит за наличные.

Эти показатели эксперт приводит как оценки самой отрасли, а не как официальную статистику. По ее мнению, они указывают на ограниченный доступ покупателей к ипотечному финансированию и сокращение предложения жилья.

Три фактора, которые давят на рынок

Первый фактор – повышение ставки НДС до 16% с 2026 года. Ранее продажа жилья освобождалась от этого налога. По оценке Сейтнуровой, застройщики ожидают роста цен на 14-20% из-за увеличения налоговой нагрузки. Основные последствия этой меры, считает она, проявятся в 2027-2028 годах.

Второй фактор – новый Строительный кодекс. Как отмечает эксперт, привлекать деньги граждан застройщики могут через договоры долевого участия (ДДУ) и при наличии государственных гарантий. По ее мнению, это создает дополнительные сложности для небольших и средних компаний, у которых нет необходимых гарантий, и может сократить предложение в доступном сегменте жилья.

Третий фактор – изменение условий использования пенсионных накоплений. По словам Сейтнуровой, изъятия из Единого накопительного пенсионного фонда (ЕНПФ) были одним из главных источников средств на первоначальный взнос. В 2025 году их объем вырос на 83%.

Сейтнурова также приводит данные о том, что после повышения порогов минимальной достаточности с 5 по 10 июня ЕНПФ исполнил 52 заявки на улучшение жилищных условий. Эксперт считает этот показатель иллюстрацией ограниченных возможностей граждан использовать пенсионные накопления для покупки жилья.

По мнению Сейтнуровой, снижение первоначального взноса может стать одним из способов поддержать спрос. Однако для устойчивой работы рынка необходимо учитывать интересы как покупателей, так и застройщиков. Если требования к строительным компаниям ужесточаются, а возможности граждан приобрести жилье сокращаются, это может привести к дальнейшему снижению предложения и замораживанию проектов.

Ранее «Курсив» писал, что в Казахстане предложили снизить первоначальный взнос по жилищным программам.