Сносить ветхое жилье без обязательного согласия всех жильцов предложила эксперт
В Казахстане предложили отказаться от требования получать согласие абсолютно всех собственников при сносе ветхих домов. Девелопер и эксперт в сфере строительства и реновации Диляра Сейтнурова считает, что действующий механизм тормозит обновление старого жилья: даже один несогласный собственник может заблокировать реновацию целого квартала.
По мнению эксперта, вместо стопроцентного согласия необходимо ввести принцип квалифицированного большинства, сохранив при этом жесткие гарантии для несогласных собственников. Сейчас исключения предусмотрены только для домов, которые напрямую угрожают жизни людей.
«Требование стопроцентного согласия пора заменить квалифицированным большинством с жесткими гарантиями для несогласных. Пока этого нет, программа упирается не в деньги, а в подписи», – написала Сейтнурова.
Она считает, что без пересмотра действующих механизмов Казахстан рискует не выполнить программу обновления ветхого и аварийного жилья к 2029 году.
Почему Казахстан может не успеть обновить аварийное жилье
По данным, которые приводит эксперт, в стране насчитывается более 4,2 тыс. ветхих и аварийных домов. Их планируют поэтапно обновить к 2029 году. При этом на 2026 год запланирован снос 224 домов, из которых к концу июля демонтировали только 44.
Сейтнурова подсчитала, что при темпе 224 дома в год на обновление всего фонда потребуется почти 19 лет. Чтобы уложиться в оставшиеся три года, скорость реализации программы необходимо увеличить примерно в шесть раз.
«Разрыв между обещанием и арифметикой видно без экспертизы», – отметила она.
При этом, по словам Сейтнуровой, ни один документ не объясняет, за счет чего власти намерены добиться такого ускорения.
Эксперт прогнозирует, что к 2029 году Казахстан обновит менее половины заявленного фонда, а завершение программы сдвинется на начало 2030-х годов.
«Это не провал программы, а честная математика. Признать сдвиг сейчас и пересобрать график под реальный темп честнее, чем каждый год корректировать документ», – считает Сейтнурова.
Что происходит с реновацией в Алматы
Аналогичную проблему эксперт отмечает в Алматы, где до 2030 года планируют обновить 676 домов.
Согласно приведенному ею графику, в 2024 году программа предусматривала обновление 31 дома, в 2025-м – 78, в 2026-м – 55, а в 2027-м – 65. При этом основная нагрузка приходится на последние три года: 143 дома в 2028 году, 161 – в 2029-м и еще 143 – в 2030-м.
Таким образом, 447 домов, или около двух третей всей программы, запланированы на 2028–2030 годы.
«Классическая схема, когда основную нагрузку сдвигают за горизонт текущего управленческого цикла», – отметила Сейтнурова.
Кроме того, 28 сентября маслихат поддержал 41 поправку в программу реновации. Часть сноса, ранее запланированного на 2026 год, перенесли на 2027 и 2029 годы. При этом общий план в 676 домов остался прежним.
В СПК «Алматы» объяснили перенос нехваткой жилья для переселения собственников в отдельных районах города.
По данным, которые приводит Сейтнурова, в 2026 году в Алматы уже расселили 54 дома. Новые квартиры получили 432 собственника: 266 – через Almaty Renovation и еще 166 – через частных инвесторов. До конца года планируется переселить еще 1165 семей.
Что мешает ускорить реновацию
Помимо необходимости получать согласие всех собственников, эксперт выделяет еще две проблемы.
Первая – нехватка переселенческого жилья. Прежде чем снести старый дом, власти должны обеспечить его жителей новыми квартирами. Если подходящего жилья в районе нет, сроки сноса приходится переносить.
Вторая – интерес частных инвесторов. По словам Сейтнуровой, застройщики готовы участвовать в реновации там, где проекты экономически выгодны. При этом в Жамбылской области инвестора для участия в программе так и не нашли.
В то же время эксперт отмечает, что некоторые механизмы для ускорения программы уже появились. В частности, Казахстанская жилищная компания (КЖК) предоставляет гарантии по проектам реновации, которые должны защитить собственников от риска недостроя при финансовых проблемах инвестора.
Кроме того, Almaty Renovation получает право самостоятельно строить переселенческое жилье и инженерные сети. Ранее компания могла только выдавать займы инвесторам.
Однако, по мнению Сейтнуровой, без изменения требования о согласии всех собственников этих мер будет недостаточно. Она предлагает уже сейчас признать риск переноса сроков и пересмотреть график обновления ветхого жилья с учетом реальных темпов реализации программы.
Ранее «Курсив» писал, зачем власти в очередной раз меняют программу реновации жилья в Алматы.
