Пришел конец росту западного рынка недвижимости или нет, рынок недвижимости развивающихся стран остается «горячей» инвестицией. Мировой кризис ликвидности снизил цены на недвижимость в развитых странах от Соединенных Штатов до Испании, однако не повлиял на активность сектора недвижимости в развивающихся странах, таких как Бразилия и Россия, процветающих благодаря буму сырьевых товаров и более легкому доступу к ипотечному финансированию.
Мрачный союз замедляющегося роста экономики и растущей инфляции вынуждает некоторых инвесторов избегать вложений в развивающиеся рынки акций и облигаций. Однако другие инвесторы придерживаются такой позиции, что цены на недвижимость в развивающихся странах будут расти. «Мы советуем приобретать земли, покупать доли в брокерских фирмах по недвижимости, строительных компаниях или поставщиках стройматериалов. Для более целенаправленных вложений мы рекомендуем инвестировать в девелоперов по недвижимости», — говорит Джонатан Гарнер, глава стратегического департамента в Morgan Stanley.
Растущая урбанизация и доходы подогревают спрос на недвижимость в Бразилии, России, Индии и Китае (BRIC). Низкие процентные ставки в таких странах, как Объединенные Арабские Эмираты (ОАЭ), где местная валюта привязана к динамике американского доллара, а также недостаток жилой и офисной площади поддерживают цены на недвижимость на рекордных максимумах.
И в отличие от своих коллег в развитых странах банки развивающихся стран не попали под негативное влияние кризиса ликвидности, вспыхнувшего в прошлом году из-за дефолта ипотечного сектора subprime в США.
Согласно отчету рейтингового агентства Fitch, активность строительных компаний стран BRIC поддерживается увеличением спроса на жилые дома и ростом экономики, хотя есть риск нежелательных изменений в законодательной базе. «Кредитный кризис практически не распространился на развивающиеся страны. Не только банки находятся в хорошем положении, но и домовладельцы не обременены крупными кредитами», — говорит Гарнер. Соотношение ипотечных кредитов к валовому внутреннему продукту в четырех крупнейших развивающихся странах — Бразилии, России, Индии и Китае — составляет 5-10% по сравнению с показателем в 100% в Великобритании и 90% в США.
И доход, и крепость…
Рост потребительских цен, особенно нежелательный для развивающихся стран, так как они больше тратят на продукты питания (по отношению к доходу), чем развитые страны, также делает ренту, привязанную к инфляции, привлекательным инструментом хеджирования.
По мнению управляющих фондами, рост стоимости активов, обусловленный инфляцией, делает недвижимость более привлекательной для инвестиций. Хотя в то же время это повышает стоимость заимствования для девелоперов и покупателей. Парадоксально то, что привлекательность активов розничного бизнеса может быть поддержана ослаблением рынка акций развивающихся стран, упавшего почти на 6%.
«Когда рынок акций снижается, некоторые инвесторы рассматривают физические активы как безопасные инвестиции», — отмечает Джеф Чодри (Jeff Chowdhry), F&C Investments. Чодри одобряет инвестиции в Мексику и Бразилию, где рост ипотечного сектора делает жилье более доступным для среднего класса, однако осторожно относится к Индии и Турции, где рынок выглядит переоцененным: «Мы не считаем, что рост цен на недвижимость продолжится, когда цены на акции снижаются, а процентные ставки растут».
С начала года рынок акций Турции снизился на 27%, а лира упала на 5% против американского доллара, хотя управляющие фондом Cordea Savills убеждены в обратных перспективах для турецких активов. Подразделение британской фирмы Savills привлекает 400 миллионов евро для создания фонда имущества с целью входа на турецкий рынок торговой и жилой недвижимости и получения дохода в 25%.
«Это страна с населением 70 миллионов человек, половина из которых еще не достигла 30 лет, и среднегодовым показателем роста населения около 1% в год. Экономика замедляется, но замедление идет после достижения очень высоких показателей», — говорит Ян Джоунс (Ian Jones), директор инвестиционного департамента Cordea Savills.
«Растущие затраты потребителей развивающихся стран означают, что торговая недвижимость является многообещающим вложением, — считает Билжана Бозик (Biljana Bozic), управляющая фондом имущества East Capital (200 миллионов евро), инвестирующего в торговую недвижимость Росси, Украины и Казахстана. — Благодаря ценам на нефть остаточный доход (disposable income) за последние пять лет вырос на 75%. Ритейлеры хотели бы расшириться, но не могут найти свободных площадей. В советское время вообще не было коммерческой недвижимости».
