Как последствия землетрясения отразятся на рынке недвижимости Турции
В пострадавших от землетрясений провинциях Турции разрушены или находятся в аварийном состоянии не менее 56 тысяч зданий, сообщает министерство градостроительства и окружающей среды страны. При этом ряд сейсмологов в Турции не исключают мощное землетрясение в Стамбуле, находящемся на стыке Анатолийской и Евразийской тектонических плит. При толчках силой 7,5 баллов и выше, в турецком мегаполисе, по данным издания Hürriyet, могут быть сильно повреждены еще 42,5 тысячи зданий, а около 137 тысяч строений пострадают умеренно.
Нанесенный ущерб, по предварительным оценкам, уже составил не менее 11% ВВП Турции. Но для развития рынка недвижимости последствия серии разрушительных землетрясений, скорее всего, будут позитивными, считают участники рынка.
О том, как строят в Турции и каковы перспективы рынка недвижимости этой страны «Курсив» расспросил коммерческого директора международного брокера Tranio Елену Милишенкову.
Не для галочки
После разрушительного землетрясения 1999 года, которое затронуло, в том числе и Стамбул, в Турции ввели новые стандарты строительства и целую систему государственных институтов, которая их контролирует, рассказывают в Tranio.
Новые здания заглубляются сваями и фундаментом, при возведении каркаса используют сейсмоустойчивые технологии, на всех этапах строительства проводят проверки на соответствие здания проекту: с каждой заливки бетона берут 12 проб и отправляют в государственную лабораторию, проверяют толщину, марку и количество заложенной арматуры. Без заключения лаборатории и специальных QR-кодов лабораторий подрядчик не сможет не только сдать объект, но даже продолжить следующие этапы строительства. У всех подрядчиков должна быть государственная лицензия.
Такой многоэтапный контроль минимизирует риски коррупции и держит качество строительства жилья на высоком уровне, особенно в провинциях со столичными муниципалитетами.
«Девелоперы Стамбула в этом смысле передовые, они уже давно привыкли следовать правилам, даже по части налогов — не занижают кадастровую стоимость новостроек», — отмечает Елена Милишенкова.
Косвенно о качестве зданий, построенных по современным стандартам, можно судить по недавнему заявлению государственного застройщика TOKI (компания строит социальное жилье по госзаказу во всех провинциях страны и занимается реновацией). Один из директоров компании сообщил, что из всех 134 тысяч зданий, построенных TOKI за последние 30 лет, в 10 пострадавших провинциях ни одно не было разрушено.
«Пока нет статистики, какие именно здания были разрушены, идут проверки и подсчеты. Но из того, что мы видим, на юго-востоке Турции пострадали в основном старые здания, построенные более 30 лет назад», — отмечают в Tranio.
Частичная защита
Кроме прочего, каждый собственник жилья в Турции обязан покупать страховой полис от землетрясений в государственной страховой компании DASK.
Правда, сумма страховых выплат по этому полису ограничена — она не может превышать 601 тысячи лир (примерно $32 тыс.). То есть обязательное страхование покрывает риски лишь частично. К примеру, сумма покрытия для новой квартиры 100 кв. м в центре Стамбула в Бейоглу составит около $15 тыс., при рыночной стоимости квартиры не менее $400 тысяч.
«Иностранным инвесторам рекомендуем помимо государственной страховки DASK, приобретать дополнительную страховку у крупного частного страховщика с суммой покрытия, эквивалентной реальной стоимости недвижимости. Особенно, если вы покупаете недвижимость в регионах повышенной сейсмической активности», — говорит Милишенкова.
Новая крыша над головой
В Турции действует масштабный национальный проект реновации, которому уже более 20 лет. Все это время в городах сносят старые здания и даже целые районы, а вместо них строят новое жилье, в которое расселяются жители ветхих зданий. Государство финансирует реновацию из бюджета и проводит работу в партнерстве с частными застройщиками.
«Так что пострадавшие от землетрясения не останутся с одной только страховой выплатой на руках, со временем государство построит для них новое жилье. Сейчас власти ускорят темпы работы этой системы и увеличат бюджетное финансирование», — уверены в Tranio.
Точка роста
На рынке недвижимости текущая ситуация, скорее всего, отразится позитивно, а цены на жилье продолжат расти.
«Во-первых, мы уже сейчас наблюдаем усиление проверок девелоперов, лабораторий, ответственных лиц и подрядчиков по всей стране. Это еще больше приблизит застройку к безопасным стандартам», — приводит свои доводы коммерческий директор Tranio. Но здесь нужно учитывать и риски — те стройки, которые до землетрясения возводились с нарушением правил, могут «встать».
«Во-вторых, спрос на жильё, который и без землетрясения превышал предложение, усилится. Особенно в самых инвестиционно привлекательных для иностранцев регионах: Стамбуле и Анталье», — продолжает эксперт — «Десятки тысяч пострадавших переселяют в эти регионы. Были сообщения о том, что студентов стамбульских вузов временно переведут на дистанционное обучение, чтобы предоставить общежития пострадавшим. Гостиницы Антальи и Аланьи тоже заселяют пострадавшими. Всем этим людям нужно жилье, которого сейчас в этих регионах не хватает».
Из-за предстоящего бума строительства увеличится и спрос на стройматериалы, что приведет к росту их стоимости. А это, в свою очередь, вызовет очередное подорожание жилья.
«С большой вероятностью, рост цен на жилье в Турции снова усилится, как это было в 2022 году, и сейчас снова хорошее время для инвестиций в турецкую недвижимость», — уверена коммерческий директор Tranio.
Напомним, по данным рейтинга Global House Price Index компании Knight Frank, жилье в Турции за 2022 год подорожало на 189,2% в номинальных ценах и на 57,6% с поправкой на инфляцию.
Ранее «Курсив» писал о преимуществах и недостатках вложения в недвижимость Северного Кипра и Турции, а также подготовил пошаговую инструкцию для получения «золотой визы» Турции.
Карту сейсмичности с детализацией до районов можно посмотреть здесь.
