Три четверти (76%) больших казахстанских семей живут в стесненных условиях. Свыше миллиона домохозяйств, состоящих из пяти человек и более, вынуждены «ютиться» в одной комнате. Такие данные привел CEO Dasko Group Дармен Садвакасов. Однако перспективы улучшения жилищных условий ограничены доходами населения: 46% занятых являются «работающими бедными». Спикеры закрытого круглого стола BI FINANCE «Ипотека в Казахстане: что нас ждет завтра» обсудили, что можно сделать с этой проблемой.
«Из 1,5 млн домашних хозяйств, состоящих из пяти лиц и более, 37% занимают только часть комнаты, 39% проживают в одной комнате. Для нас эта цифра была шоковой. Такие некомфортные условия негативно влияют на развитие семьи, у них нет личного пространства и возможности для отдыха. Улучшение жилищных условий населения окажет важнейшее значение для качества жизни граждан», — сказал Садвакасов.
Согласно стандартам ООН, на одного человека должно приходиться 30 квадратных метров жилья. В 2023 году этот показатель в Казахстане достиг 24 квадратных метров. Тем не менее значение является низким по сравнению с другими странами. Для сравнения, в Польше этот показатель 27 кв.м., а в соседней России – 28 кв.м. Больше всего квадратных метров на человека (89 кв.м.) в Австралии.
В то же время перспективы улучшения жилищных условий в Казахстане ограничены доходами населения: 46% занятых, или 3 млн человек являются «работающими бедными». Их доход составляет от 30 до 150 тыс. тенге. Таким образом, только 6% занятого населения мегаполисов имеют возможности для накоплений после покрытия своих базовых потребностей. Казахстанцы просто не могут купить квартиру, а проникновение ипотеки среди населения составляет 4%. Для сравнения, в развитых странах этот показатель достигает более 50%.
«К среднему классу, преуспевающему и обеспеченным людям можно отнести всего лишь 16%. И это, конечно, очень серьезная социальная проблема, неравенство доходов и неравенство условий жизни. То есть мы отчаянно бедные, у нас такое вопиющее неравенство в доступе к жилью между регионами, ипотека только для избранных», — отметил Садвакасов.
Он пояснил, что коммерческая ипотека является дорогой, с высокой переплатой (около 300%). Государственные жилищные программы на сегодня ориентированы в основном на первичный рынок, который не способен, по мнению аналитика, удовлетворить имеющийся спрос. Жилье на вторичном рынке дешевле, доступнее, разнообразнее, дает меньшую финансовую нагрузку, добавил он.
К примеру, при меньшей стоимости квадратного метра на первичном рынке (484,6 тыс. тенге) по сравнению со вторичным (507,7 тыс. тенге), итоговая цена выходит примерно одинаковой (на уровне 30 млн тенге за 60 кв.м.). Такая ситуация происходит оттого, что первичное жилье предлагается в основном в черновой отделке и покупателю еще нужно вкладываться в ремонт и комплектацию.
Кроме того, в Казахстане более половины домов (1,4 млн ед.) были построены еще до обретения независимости. На такое жилье приходится 60% домашних хозяйств. Почти половина устаревшего жилого фонда расположена в южных регионах (38%) и мегаполисах страны (8%). В то же время жилищный фонд страны ежегодно увеличивается в среднем на 2%, а общая площадь нового жилья достигла исторического максимума в 17 млн кв.м. Жилищный фонд увеличился на 24% за последние 10 лет, до 419 млн кв.м. в 2023 году. Дома в основном строят в крупных городах – Алматы, Астана, Шымкент.
В качестве решения проблемы с доступностью жилья Дармен Садвакасов предлагает расширить условия ипотечного кредитования на вторичном рынке. Он уверен, что это также позволит стимулировать спрос на первичное жилье, улучшить жилищные условия для граждан. Кроме того, поддержка ипотечного кредитования на вторичном рынке будет способствовать повышению предпринимательской активности и созданию новых рабочих мест.
Представитель BI Group назвал ситуацию с тем, что казахстанские семьи живут в стесненных условиях, хорошей возможностью для строительных компаний и банков. По его словам, банки и строительные компании должны работать в коллаборации, чтобы обеспечить казахстанцев 2-3-комнатными квартирами.
Большинство экспертов сошлись во мнении, что в первую очередь нужно повышать доходы граждан, а также разрабатывать новые инструменты. К примеру, глава «Первого кредитного бюро» Руслан Омаров считает, что необходимо стимулировать спрос через расширение льготных программ на вторичное жилье. Экономист Эмиль Шамсутдинов уверен, что жилищные программы надо активнее расширять на регионы и малые города.
Президент Ассоциации застройщиков Виктор Микрюков рассказал о необходимости разработки целевых программ, направленых не только на покупку квартир, но и на улучшение жилищных условий. Он предложил Отбасы банку рассмотреть этот вопрос в своих программах. Кроме того, по его словам, застройщикам нужно обращать внимание на качество строительства, а также сделать эту сферу максимально легальной и клиентоориентированной. Микрюков говорит, что Казахстанцам необходимо дать возможность менять квартиры по принципу Trade-in (обмен старого на новое с доплатой). При этом правительству необходимо будет вкладываться и сотрудничать с застройщиками, чтобы продукты были более качественными и доступными.
Противоположное мнение выразил экономист Галымжан Айтказин. Он считает, что помогать с жильем нужно не всем. По его мнению, иначе «разрушится вся рыночная система».
«Мне нравится, как все организовано сейчас (программы Отбасы банка и государственные, которые направлены лишь на определенные категории населения). Я считаю, что нужно уходить в сторону именно таргетированной поддержки. Это должно стать приоритетом. Особенно что касается господдержки, поскольку все мы понимаем, что сегодня доля ипотечного кредитования со стороны государства занимает лидирующую позицию. Государство через Отбасы банк задает целый тренд на рынке», — отмечает он.
В то же время, представитель Altyn Bank отметила, что согласно их анализу только 5% населения могут воспользоваться ипотечными программами. Она выразила мнение, что банки и застройщики должны работать совместно.
«По моему опыту, очень хорошо работают программы, когда идет коллаборация государства с банками, либо строительных холдингов вместе с банками, где какую-то часть расходов компания готова возложить на себя за заемщика. Поэтому нужно, наверное, в каждом регионе развивать этот симбиоз», — добавила она.
Глава Отбасы банка Ляззат Ибрагимова согласилась с тезисом про недостаточность ипотечных инструментов. Такая ситуация, в свою очередь, порождает низкое потребление в обществе. Эту проблему, по ее словам, можно решить с помощью системы жилищно-строительных сбережений.
Сфера строительства по итогам 2023 года выросла на 13,3% и еще на 12,2% за четыре месяца 2024-го. В то же время в течение последних двух лет деловая активность в сфере строительства оставалась преимущественно в негативной зоне, составив 48,5 балла в апреле 2024 года. В качестве факторов ухудшения бизнес-климата предприятия отмечают налоговую нагрузку, а также падение спроса. При этом потребность в жилье будет расти, особенно в мегаполисах страны, где к 2030 году население, согласно прогнозам, увеличится на 1,2 млн человек. В результате в мегаполисах будут проживать 28% казахстанцев.
