Ближайшие три-четыре года станут годами большой стройки на логистическом рынке Алматинской агломерации. Площадь складов за этот период может увеличиться вдвое. А ежегодный рост арендных ставок сохранится на уровне 20%, прогнозируют эксперты Bright Rich | CORFAC International.
К концу 2024 года в Алматы и Алматинской области планируют ввести 105,4 тыс. кв. м складских помещений, что на 75% больше в сравнении с итогами прошлого года. А в 2025 году объем ввода новых площадей, по прогнозам, почти втрое превысит показатели текущего года и составит 285,3 тыс. кв. м.
При условии сохранения сроков ввода объектов в эксплуатацию общий прогнозируемый объем завершенного строительства за 2024–2027 годы в Алматы и Алматинской области может составить около 700 тыс. кв. м, подсчитали аналитики консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International. С учетом того, что площадь имеющихся в Алматы складов сейчас составляет 760 тыс. кв. м, такие масштабы строительства практически удвоят складские площади мегаполиса.
Новые складские комплексы размещаются как можно ближе к БАКАД. Компаниям в сфере e-commerce это позволяет расположиться в относительной близости к жилым районам и конечному потребителю товаров, тем самым сократив время доставки.
По словам сооснователя и партнера Bright Rich | CORFAC International Виктора Заглумина, основной спрос на складские объекты формируют 3PL-операторы. Они работают преимущественно с маркетплейсами, которые активно расширяют свое присутствие на рынке.
«Совокупный объем сделок, заключенных за первое полугодие 2024 года, составил около 70 тыс. кв. м. При этом на сделки новой аренды пришлось только 9% от этого объема, еще 15% – это сделки продления договоров аренды, а наибольшая доля поглощения (76%) пришлась на сделки built-tosuit (BTS). Рост интереса к BTS продиктован прежде всего дефицитом спекулятивного предложения, заказчиком наиболее крупных сделок стали логисты», – рассказывает Виктор Заглумин.
Более половины, 61%, сделок, заключенных в первом полугодии 2024 года, произошел с объектами класса В/В+. Предпочтение отдавалось районам, приближенным к черте города. Среди других важных критериев для арендаторов – транспортная доступность и грузопотоки, которые преимущественно сосредоточены в северной и северо-западной частях Алматы.
На конец первого полугодия 2024 года вакансия в складском сегменте Алматинской агломерации остается экстремально низкой – менее 1%. При этом складские объекты класса В+ и В заняты на 100%, а уровень загрузки складов класса A составляет 99%. Предложение в классе С формируют единичные блоки площадью от 2 тыс. до 6 тыс. кв. м.
«В текущих условиях потенциальные арендаторы готовы рассматривать строящиеся проекты, ввод в эксплуатацию которых планируется до конца 2024 года. Вакансия в таких объектах составляет 36% (менее 40 тыс. кв. м) от заявленного объема ввода, большая же часть площадей уже законтрактована», – говорят в Bright Rich | CORFAC International.
На фоне низкой вакансии продолжают расти ставки аренды. За первое полугодие 2024 года аренда в среднем подорожала на 4,5%.
Средняя ставка аренды склада – 5,55 тыс. тенге за складской «квадрат» в месяц. Минимальные ставки аренды – 4,2 тыс. тенге в объектах класса С. А максимальные доходят до 7 тыс. тенге в современных и технологически насыщенных центрах, дополнительно предлагающих складские площади с низкотемпературным режимом хранения.
Стоимость аренды площадей класса А, находящихся на этапе строительства, не слишком отличается от ставок аренды в уже сданных в эксплуатацию складских комплексах. Она варьируется в диапазоне от 4,5 до 7 тыс. тенге за кв. м в месяц.
«Ставки аренды на склады в Казахстане самые высокие не только в Центрально-Азиатском регионе, но и в Восточной Европе. Они примерно на 25% выше российских и на 30–50% выше, чем в других соседних странах. За исключением Узбекистана, где ставки на строящийся класс А сравнимы с казахстанскими», – отмечает Виктор Заглумин.
Причина – в скачкообразном росте спроса на казахстанские склады в последние годы, когда на общемировую тенденцию развития доставки наложилась региональная ситуация с перестройкой логистических цепочек из/в Россию.
«Несмотря на то что локальные девелоперы приняли вызов и сейчас запустили множество новых логистических проектов, по нашим прогнозам, ситуация с превышением спроса над предложением продлится еще минимум три года», – предсказывает сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International.
В то время как в Алматы до 2026 года ожидается ввод в эксплуатацию 330 тыс. кв. м современных складов, новый спрос на этот же период в Bright Rich | CORFAC International оценивают втрое выше – на уровне 1–1,2 млн кв. м.
«Таким образом, сохраняются предпосылки для повышения арендных ставок. Мы прогнозируем рост арендных ставок до 2026 года на уровне до 20% в год», – резюмирует Виктор Заглумин.
