Как частному инвестору удачно вложиться в коммерческую недвижимость и какие нюансы учесть при покупке таких помещений

Срок окупаемости коммерческой недвижимости короче, а доходность выше по сравнению с жильем, говорят участники рынка.

В «коммерцию» приходит все больше частных инвесторов, и часть из них оказывается разочарована результатами вложений. Рассказываем, что нужно учесть покупателям коммерческих помещений.

Замедление и роста цен на жилье, и темпов ввода жилья в эксплуатацию ведет к тому, что на рынке недвижимости Казахстана становится больше инвесторов, интересующихся коммерческой недвижимостью. 

«Вся доходность на рынке жилья ушла от частных инвесторов к застройщику. Льготная ипотека плюс изъятие из ЕНПФ, плюс инфляция круто разогнали цены от 700 тыс. до 1,5 млн тенге за кв. м у застройщика. В итоге рынок жилья перестал быть интересен как перекупам, так и долгосрочникам. На этом фоне увеличился интерес к коммерческой недвижимости», – говорит управляющий объектами коммерческой недвижимости, специалист по концепциям Алимжан Бараев. 

«Да, люди с ограниченным бюджетом, ищущие пассивный доход, сейчас продают квартиры и переходят на коммерцию», – соглашается столичный специалист по недвижимости, инвестор Кристина Гильманова. 

Самый распространенный вариант инвестиций в коммерцию, по словам спикеров, – покупка помещений на первых этажах жилых домов стоимостью 80–100 млн тенге под торговые объекты и общепит.

Среди основных мотивов игроки рынка называют бóльшую стабильность арендаторов, более высокую доходность и, соответственно, более быструю окупаемость коммерческих помещений по сравнению с жильем.

«У нас в Алматы после землетрясения пошел спад по квартирам, больше людей стало интересоваться коммерцией. Буквально бум был по коммерческим помещениям. Коммерцию проще сдать на долгий срок, и аренда будет в два-три раза выше. Из квартиры арендатор сбежит в случае чего (землетрясения или другого катаклизма. – «Курсив»), а коммерсант подумает: в ремонт вложены деньги, да и договор со штрафными санкциями», – рассказали покупателю из «Курсива» в отделе продаж Rams.

Но доходы от аренды коммерческой недвижимости могут не оправдать ожиданий начинающих инвесторов, предостерегают профессиональные игроки рынка. 

Ликвидация неликвида

Трудности для неопытных инвесторов в коммерческое помещение начинаются на этапе выбора. Если при покупке инвестиционной квартиры обычный человек опирается как минимум на свой опыт подбора лучшего объекта, то ожидания будущего арендатора не всегда очевидны инвестору.

Помещение может не подойти арендатору из-за проблем с коммуникациями, планировкой, обеспечением санитарных и противопожарных норм. К примеру, в подвальном помещении по противопожарным нормам не может размещаться салон красоты. А любому магазину важна возможность подъезда транспорта и наличие зоны разгрузки. 

«Проблемы могут возникнуть с размером помещения, наличием необходимых мощностей, безбарьерным доступом, организацией движения посетителей, сервисной службы и гостевого транспорта. Из-за рельефа улицы и неэффективной организации входных групп ряд коммерческих помещений визуально малодоступен, что сказывается напрямую на эффективности торговой выручки», – перечисляет часто встречающиеся проблемы коммерческих помещений в жилом массиве казахстанских мегаполисов руководитель Cushman & Wakefield в Казахстане Гульшат Сариева.

«В домах 2010-х годов коммерческие помещения могли быть по углам здания, а середина оставалась жилой. Чуть позже появились высокие цоколи с окнами, причем и цоколь, и первый этаж отдавали под коммерцию. В результате возникли странные пандусы, сложные лестницы и переходы, – рассказывает о недостатках коммерции в существующем жилфонде Алимжан Бараев. – Сейчас застройщики уже научились делать хорошие коммерческие помещения».

В отличие от старого жилфонда коммерческие помещения в новостройках стандартизированы и в основном соответствуют типовым техтребованиям к таким строениям. Но и здесь есть риски купить неликвид. 

«В любом ЖК есть хорошие объекты на трафике и помещения на задворках, в углу, где люди не ходят и не проезжают. Объект на въезде, помещения в центре ЖК обычно пользуются трафиком, но есть миллион исключений. У каждого ЖК свои особенности», – рассказывает о подводных камнях выбора коммерческого помещения основатель российской платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко. 

Вход на максималках, выход с дисконтом

По словам Бараева, застройщики уже оценили перспективность сегмента коммерческой недвижимости в ЖК – при одинаковой себестоимости «квадрата» коммерция в новостройках продается дороже. К примеру, стоимость жилого квадрата в ЖК Arena City в формируемом полицентре «Западные ворота» (застройщик BI Group) – 394–502 тыс. тг / кв. м (в зависимости от комнатности), а коммерческие помещения в этом же ЖК продаются по цене 800 тыс. тг / кв. м. В ЖК Rams City (застройщик Rams Qazaqstan) квартиру можно купить по цене 645,4 тыс. тг за «квадрат», при этом коммерческий «квадрат» в том же ЖК обойдется инвестору в 1,1–1,2 млн тг.

«На рынок приходит много инвесторов небольших объектов коммерческой недвижимости. Непрофессионалы не понимают, по какой цене можно покупать. Застройщик обещает высокие ставки аренды, инвестор радуется, а по факту обнаруживает, что ставка вдвое ниже и окупаемость из семи-восьми лет превращается в 15–20 лет. При этом продать объект, скорее всего, получится дешевле, чем купил у застройщика», – предостерегает Корниенко.

Так, в отделе продаж BI Group покупателю из «Курсива» для ранее упомянутого коммерческого помещения в ЖК Arena City озвучили сроки окупаемости – семь лет – и ожидаемые ставки аренды за «квадрат» – 8 тыс. тг в месяц. Но финансовая модель, представленная в отделе продаж застройщика, не учитывала затрат на коммерческое помещение. К тому же застройщик забыл упомянуть о том, что это срок окупаемости с момента, когда объект будет готов и арендатор начнет работать. В данном случае ключи собственнику обещают передать более чем через год – в октябре 2025 года. А период арендных каникул (когда арендатор делает ремонт, готовит помещение к работе и не платит аренду) может составить от одного до шести месяцев. Кроме того, анализ ставок аренды в районе ЖК Arena City показал, что пока они далеки от заявленных застройщиком. Помещения в рядом стоящих ЖК, по данным Krisha.kz, предлагают в аренду по ставкам почти вдвое ниже – 4,65 тыс. тг за «квадрат».

Представитель Rams Qazaqstan также озвучил сроки окупаемости коммерции в ЖК Rams City – семь-восемь лет. При заявленных менеджером средних ставках аренды в районе ЖК Rams City 11–12 тыс. тг / кв. м собственные коммерческие помещения в этом ЖК застройщик сдает по 9 тыс. тг / кв. м (с ежегодной индексацией 10%) и предоставляет арендаторам два месяца арендных каникул. Но покупателям менеджер предлагает бизнес-модель с ожидаемыми ставками аренды на треть выше – 12 тыс. тг за «квадрат». При этом соглашается, что финансовая модель, предполагающая срок окупаемости семь-восемь лет, не учитывает расходы. К тому же представитель отдела продаж признает: новоявленные собственники продают коммерческие помещения в этом ЖК по цене ниже той, которую предлагает застройщик. «У владельцев дешевле, но они (коммерческие помещения. – «Курсив») рано или поздно закончатся», – философски констатирует он. 

Причину перепродажи собственниками коммерческого помещения по более низкой стоимости игроки рынка объясняют тем, что объект арендного бизнеса, в отличие от квартиры, оценивается исходя из денежного потока, который он приносит. То есть, если окажется, что ожидаемая арендная ставка при покупке объекта была завышена, помещение тут же теряет в цене.

Среди расходов, которые важно учесть в финмодели при покупке коммерческой недвижимости, участники рынка называют комиссию риелтора (в размере месяца аренды, минимально 30%), имущественный налог (земля + недвижимость, < 1 %), налоги ИП, индивидуальный подоходный налог (в случае продажи помещения менее чем через год), а также расходы на ведение операционной деятельности. К числу последних относятся затраты на устранение возможных аварий (потоп, прорыв труб, замыкание проводки и т. п.), а также затраты, связанные с ротацией арендаторов (в том числе возможные иски в случае принудительной ротации).

На задворках олигополии

В отличие от семей, снимающих жилье, бизнес, арендующий коммерческое помещение, более надежен. Особенно если это сетевик с десятками торговых точек, сходятся во мнении эксперты. 

Во-первых, коммерсант заключает договор аренды не на 11 месяцев, как в случае с жильем, а на три-пять или даже 10 лет. 

Во-вторых, в договоре обычно прописывается возможность ежегодной индексации ставок аренды. По словам Алимжана Бараева, сейчас ежегодная индексация ставок вернулась к нормальному значению +10%, а в 2021–2023 годах она достигала +50%, иногда +100% к предыдущему году. Еще один вариант – привязка арендной платы к товарообороту. Для арендодателя это способ защиты от инфляции: если цены вырастут, то вырастет и товарооборот у арендатора, а вместе с этим – арендная плата. 

В-третьих, арендатор-бизнесмен, вложивший миллионы тенге в ремонт помещения, заинтересован поддерживать его в хорошем состоянии и не стремится менять локацию, пока магазин приносит доход. В отличие от квартирантов, которые нередко портят ремонт, мебель или технику. К тому же квартиранты могут съехать в один момент и перестать отвечать на звонки – найти и привлечь к ответственности физлицо в этом случае будет трудно. Другое дело юридическое лицо, с которого можно по суду получить штрафы и неустойки, оговоренные в договоре. 

«Коммерция, конечно, намного интереснее жилья. Окупается быстрее, меньше проблем с арендаторами, сдается в долгосрок. Арендаторы заезжают, делают ремонт и, конечно, потом не хотят оттуда съезжать», – подтверждает Кристина Гильманова.

Но найти надежного арендатора частному инвестору тоже не так-то просто. «Хорошие арендаторы чаще обращаются к профессио­нальным участникам рынка, с которыми у них уже сложились надежные взаимоотношения. Они знают четкие требования каждого арендатора и еще до ввода объекта в эксплуатацию заключают предварительные договоры со всеми крупными сетями. А частный инвестор, имея даже хорошее помещение, рискует остаться с арендатором вроде шаурмы или маленьким несетевым ИП, которые далеки от того, что хотел инвестор», – говорит о реалиях рынка Никита Корниенко.

К тому же нельзя исключать ситуацию, когда коммерсант-­арендатор придет к арендодателю через месяц с предложением пересмотреть условия аренды.

«Скажет, что магазин убыточный, и предложит либо снизить арендную плату в два раза, либо расторгнуть договор. У инвестора возникает неприятная ситуация – снизить ставку и потерять в арендном потоке или вообще потерять арендатора. При расторжении договора собственник не будет получать аренду несколько месяцев и заплатит брокеру комиссию за поиск нового арендатора. К тому же новый арендатор может оказаться не готов снимать помещение по той ставке, которую платил предыдущий», – продолжает Корниенко. 

Чтобы избежать такой ситуации, при покупке коммерческого помещения эксперт советует ориентироваться не на конкретного арендатора, а на качество объекта, который в случае ухода одного арендатора можно будет сдать другому.

Профи в плюсе

Если свести риски к минимуму, зарабатывать на коммерческой недвижимости можно в разы больше, чем на аренде жилья, говорят участники рынка. 

«Жилье, например 100 метров, может принести доход до 1 млн тенге в месяц. При собственном управлении, например посуточно, вал можно дорастить до 1,5 млн тенге в месяц. В коммерческой недвижимости 100 метров на аренде приносят до 3 млн тенге в месяц. Если собственный бизнес, то доходы условно безграничны. Надо считать риски, но это уже администрирование. В целом доходы на рынке коммерческой недвижимости в разы выше, чем на рынке жилья», – говорит Алимжан Бараев.

Окупаемость коммерческой недвижимости в среднем тоже быстрее, чем жилой. «Меньше семи лет мало где встречается, 10 лет – это норма, 12–14 лет – в пределах нормы. В жилье точно больше 10 лет», – уверен Алимжан Бараев. 

«Средняя окупаемость коммерческого помещения сегодня составляет около 10 лет. Но можно найти варианты с окупаемостью до пяти лет», – считает Кристина Гильманова.