В конце ноября на вторичном рынке произошло самое заметное подорожание за год: в Астане цены выросли на 5,8% к октябрю, в Алматы – на 2,4%. Об этом сообщает Krisha.kz.
Как объяснил руководитель отдела продаж компании Имран Османов, причина связана не с реальным дефицитом жилья, а с настроениями продавцов на фоне обсуждения нового Налогового кодекса.
Ожидания продавцов толкают цены вверх
По словам Османова, около 80% владельцев жилья, выставленного на продажу, планируют покупать квартиру в новостройке. После сообщений о возможном росте НДС они опасаются, что не смогут улучшить жилищные условия, поэтому пытаются повысить цену заранее.
«В последние недели рост цен на вторичку в Алматы и Астане связан в первую очередь с ожиданиями самих продавцов», – говорит Османов.
Эксперт подчеркивает: НДС не затрагивает вторичный рынок, и продавцам не придется платить этот налог при продаже. Он касается только застройщиков и первичного жилья. Но информационный фон усилил тревожность и заставил многих собственников завышать цены.
Что меняется из-за НДС
С 1 января вступает в силу новый Налоговый кодекс, который повлияет исключительно на первичное жилье. Ключевые изменения:
- Отмена льготы по НДС для застройщиков. Она работала с 2001 года, но, по оценке государства, не сдержала рост цен: стоимость новостроек увеличилась более чем в 21 раз.
- Рост ставки НДС с 12% до 16%. Это повышает себестоимость строительства и приводит к подорожанию новостроек.
По данным Ассоциации застройщиков, только за первые восемь месяцев 2025 года стоимость первичного жилья выросла на 14%. Продавцы вторички заранее учитывают возможное дальнейшее повышение цен на первичку – отсюда и рост ожиданий.
Девять из десяти объявлений – с завышенной ценой
По словам Османова, рынок вторичного жилья сейчас перегрет из-за слишком высоких стартовых цен.
«Сегодня в девяти из десяти объявлений стартовая цена выше реального рынка. Но это быстро корректируется», – отмечает он.
Обычно через одну-две недели продавцы замечают отсутствие интереса и снижают цену. Полный цикл выравнивания может занять два-три месяца, отмечает эксперт.
Покупатели стали осторожнее
Покупатели активно торгуются и предпочитают подождать, чтобы не переплатить. Спрос сохраняется, но стал более осмотрительным. Эксперт считает, что собственники рискуют потерять время и клиентов, если завышают цену в надежде заработать больше.
Оптимальная стратегия – выставлять жилье по цене, максимально близкой к рыночной, и корректировать ее в первые недели.
Когда рынок стабилизируется
По оценке Османова, повышенные ожидания покупателей и продавцов будут сохраняться до конца первого квартала 2026 года.
«Дальше рынок сам выровняется за счет снижения спроса и отсутствия интереса к переоцененным объектам. Для оживления рынка достаточно небольшого движения вниз: минус 2-7% уже заметно увеличивает количество звонков и просмотров. Это рабочий коридор, который быстро возвращает покупателей», – подытожил он.
В начале ноября «Курсив» писал, что спрос и цены на жилье вырастут в Казахстане перед повышением НДС.
