Эксперты считают, что после введения новой предельной ставки по ипотеке в 20% выдача новых жилищных займов у частных банков упадет на 50% или практически исчезнет в текущем виде. При этом банки будут искать альтернативу в виде системы жилстройсбережений и партнерских ипотек с застройщиками.
С 1 июля 2026 года в Казахстане предельная годовая эффективная ставка (ГЭСВ) по ипотеке может быть снижена с 25% до 20%. В прошлом году, когда появлялись новости о грядущих снижениях, банки просто приостанавливали выдачу займов на жилье. «Курсив» обратился к экспертам, чтобы выяснить, может ли ситуация повториться и как банки будут адаптироваться к новым условиям.
Ипотека станет слишком дорогой для банков
Главный аналитик Ассоциации финансистов Казахстана Рамазан Досов отметил, что снижение ГЭСВ по ипотеке до 20% станет еще одним фактором, оказывающим давление на и без того зажатый рынок коммерческой ипотеки. Он находится в условиях высокой базовой ставки в 18% – то есть высокой стоимости денег в экономике страны, дорогого привлечения средств, ужесточения МРТ – то есть требований к банкам хранить определенную часть привлеченных ими депозитов, равную проценту от выданных займов, на специальных счетах в резерве Нацбанка. МРТ должно вырасти с 2,5% до 5%.
Финансист отметил, что при нынешней стоимости ресурсов для банков рыночные ипотеки становятся экономически малорентабельными или убыточными. Так, при базовой ставке 18% разница между стоимостью привлеченных денег и процентным доходом банка составит всего 2 процентных пункта. Этого будет недостаточно, чтобы покрыть стоимость фондирования, кредитный риск, операционные расходы, резервы и требования к капиталу. Особенно это касается длинных ипотечных займов на 10-15 лет.
«В этой связи вполне вероятно, что банки либо еще ужесточат скоринг – проверки заемщиков – и уйдут в продукты с высоким первоначальным взносом, включая ЖСС, либо вообще приостановят выдачи, как это было дважды в 2025 году. Экономика продукта просто перестает «сходиться» при текущем уровне ставок и продолжающемся ужесточении регулирования в розничном сегменте», – отметил Рамазан Досов.
Эксперт также добавил, что с апреля регулятор вводит дополнительное ужесточение для розничных кредитов – контрциклический буфер капитала в размере 2% от активов портфеля физлиц. Это резервы, которые банки обязаны накапливать в периоды бурного экономического роста и активного кредитования, чтобы иметь возможность использовать их во время кризиса. Их размер будет исчисляться от объема кредитов физлицам.
Эксперт QazExpertClub и финансист Венера Жаналина высказала мнение, похожее на оценку своего коллеги. Она также отметила, что регуляторный потолок по ипотеке становится почти равен стоимости денег в экономике. Для банков это очень узкий коридор, и внутри него нужно покрыть стоимость фондирования, кредитный риск, операционные расходы, капитал и маржу.
Причем, по ее оценке, сильнее всего удар придется по кредитам на покупку вторичного жилья, так как на первичном рынке у банка остается пространство для маневра через партнерские программы с застройщиками, где часть ставки фактически субсидируется девелопером.
«Клиент, покупающий готовую квартиру без участия застройщика, окажется в наиболее уязвимой позиции. Поэтому банки, скорее всего, не просто «снизят ставку», а пересоберут продуктовую линейку: ужесточат требования к заемщикам, увеличат первоначальный взнос, будут чаще требовать подтвержденный доход, дополнительное обеспечение или участие в зарплатном проекте», – отметила Венера Жаналина.
Насколько упадет выдача ипотек
Главный аналитик АФК отметил, что уже сейчас рынок ипотеки очень сильно смещен в сторону льготных ипотек. По итогам первого квартала доля ипотек с поддержкой государства в общей структуре жилищных займов выросла до 85% против 74% по итогам 2025 года и 69% в 2024 году.
Фактически коммерческая ипотека становится нишевым продуктом для клиентов, готовых платить высокий первоначальный взнос, со стабильным доходом и низким портфелем рисков. По этой причине общий рынок ипотеки может не показать резкого падения.
По оценке Венеры Жаналиной, первое время после установления нового порога ставки в сегменте рыночной ипотеки новые выдачи банков могут снизиться на 30-50%. Рентабельно выдавать такие займы банки смогут прежде всего заемщикам с низким риском. При этом по рынку в целом ситуация будет мягче, так как большая его часть приходится на льготные и квазигосударственные программы, по типу программ Отбасы банка и «7-20-25».
«Поэтому, если проседает именно коммерческая ипотека, это не обязательно означает падение всего рынка на 50%. По общему рынку эффект может быть ближе к 10-20%, если льготные программы, Отбасы банк и партнерские продукты продолжат работать», – добавил эксперт.
Венера Жаналина также отметила сезонность ипотечного рынка. Так, по рыночным данным, в январе 2026 года объем выдачи ипотеки составил 181,2 млрд тенге – на 40,7% ниже декабря 2025 года, но на 18% выше января 2025 года. Поэтому первые данные после 1 июля будет корректнее сравнивать не только с июнем, но и с аналогичным периодом прошлого года.
Что предложат банки вместо обычных ипотек
Аналитик Ассоциации финансистов Казахстана Рамазан Досов считает, что в нынешних условиях банки будут вынуждены уходить от классической ипотеки к более сложным решениям. Это могут быть партнерские программы с застройщиками, а также продукты на базе жилищных сбережений – то есть откладывание средств на первоначальный взнос на депозите, как у Отбасы банка. При этом накопление по такому продукту занимает продолжительное время. По этой причине эксперт считает, что рыночная ипотека с долей в 15%, которая есть сейчас, вероятно, резко сократится в доле рынка или попросту исчезнет. Ипотека будет двигаться от быстрой выдачи к накопительной модели.
Эксперт QazExpertClub Венера Жаналина считает, что у банков может быть пять вариантов развития своих жилищных продуктов в условиях ограничения ставки в 20%.
Ипотека с высоким первоначальным взносом
Наиболее доступными условия по ипотеке будут для тех, кто может сделать первоначальный взнос в размере от 30% до 50% от стоимости жилья. Чем ниже показатель LTV – соотношение суммы кредита к стоимости залога, тем меньше рисков для банка и меньше требуемый размер резервов по капиталу.
Ипотека, обеспеченная депозитом
Эксперт отметила, что на рынке уже есть примеры такой ипотеки, где пониженная ставка применяется при наличии депозита-гарантии. У Банка ЦентрКредит по ипотеке JAÑA временная ставка может составить 5-15,5%, а временная ГЭСВ – 6-17,6%, но она действует только на период, пока заем обеспечивает вклад по депозиту. Без него ГЭСВ составляет 24,6–24,9%.
Партнерская ипотека с застройщиками
Часть ставки может субсидироваться застройщиком или заранее закладываться в стоимость жилья. К примеру, Bank RBK предлагает ипотеку с застройщиком по ставке от 1,6% до 19,8%, а ГЭСВ – до 25%. Однако, по словам эксперта, для таких схем важна прозрачность, чтобы сниженная ставка не компенсировалась за счет цены объекта или отказа от скидки. Поэтому регулятору важно следить, чтобы партнерские ипотечные программы не превращались в механизм скрытого завышения цен на первичном рынке.
Жилищные строительные сбережения
По словам Венеры Жаналиной, для банков это логичный путь. Клиент копит первоначальный взнос, формируя дисциплину, а банк снижает свои риски. В качестве примера такой программы эксперт привела анонсированную накопительно-жилищную ипотеку Freedom Bank в партнерстве с BI Group.
«Рынок начинает двигаться в сторону модели «сначала накопление – затем заем», потому что для банка такой продукт менее рискованный, а для клиента он может дать более низкую ставку», – отметила финансист.
Более короткие сроки и строгий отбор
Банки, по мнению эксперта, могут сократить максимальный срок ипотеки, ограничить сумму займов или работать только с зарплатными клиентами, требовать официальное подтверждение дохода и выбирать более ликвидную недвижимость. Ипотека станет менее универсальной – дешевле для сильных заемщиков и менее доступной для клиентов с низким первоначальным взносом.
Выводы
Венера Жаналина отметила, что ставка в 20% не сделает ипотеку доступнее. Она сузит пространство для классической рыночной ипотеки и заставит банки менять конструкцию продуктов.
Поэтому после 1 июля главный вопрос будет в том, смогут ли банки предложить экономически жизнеспособные продукты при таком потолке ГЭСВ.
По мнению эксперта, если базовая ставка останется высокой, а цены на жилье продолжат расти, коммерческая ипотека может стать еще более нишевой. Если же денежно-кредитные условия смягчатся, а банки быстро адаптируют продукты, рынок может не остановиться, а постепенно перейти к новой модели.
