Как застройщики при продаже жилья перекладывают риски на покупателей. Разбираем на примерах

Занижение сумм сделок, несоответствие рекламных обещаний застройщиков фактам и некорректное оформление договоров стало практически рядовым явлением на рынке новостроек в мегаполисах Казахстана. Рассказываем, какие схемы используют застройщики, чтобы улучшить продажи, снизить затраты и при этом обезопасить себя, и к каким рис­кам для покупателей это может привести.

Терраса вне закона

«Мы искали квартиру с террасой, чтобы можно было сидеть на улице и дышать свежим воздухом. В клубном доме Lafayette, реклама и макеты которого были во всех крупных торговых центрах Алматы, нас как раз привлекли такие террасы на крыше с перголами и навесами, откуда открывается вид на горы», – вспоминает один из покупателей жилья от компании-застройщика К7 Group (ТОО «Курылысшы-7») Андриан Рубинчик. 

Покупатель еще на этапе строительства ЖК Lafayette в 2021 году кроме квартиры оплатил 10,7 млн тенге за террасу на крыше общей площадью более 60 кв. м. Однако когда трех­этажный дом был уже возведен, выяснилось, что у застройщика возникли проблемы с оформлением террас в госорганах.

«Крышу оказалось невозможно оформить как террасу, и застройщик в документах указал, что продал мне внутреннее нежилое помещение из газоблоков. Однако фактически никакого нежилого помещения мне не передали – не было ни стен, ни крыши. Площадь этого «помещения» в договоре купли-продажи была уменьшена с коэффициентом 0,3 (18,4 кв. м вместо фактических 63,2 кв. м), как для балконов», – рассказывает Рубинчик. 

В результате за почти 11 млн тенге покупатель получил во владение крышу над собственным жильем без пергол, навесов и других удобств, которые были в рекламных объявлениях и на макетах, но с диваном и зонтом, которые К7 Group подарил ему в качестве компенсации. 

«В таком виде терраса оказалась абсолютно нефункциональна – днем жарко, летним вечером очень холодно, так как в данном районе сильный ветер с гор. В «нежилом помещении», которое мы считали своей собственностью, мы решили за свой счет соорудить навес и туалет. В качестве стен для сан­узла использовал технические постройки, которую возвел застройщик, добавив перегородку из теплоблока. А для обу­стройства навеса использовал деревянные конструкции. Воду и электричество провел из своей квартиры. Но вскоре к нам приехали инспекторы управления градостроительного контроля (ГАСК) с проверкой», – продолжает незадачливый покупатель.

Поводом для проверки ГАСК стало обращение от К7 Group, в котором застройщик указал, что на крыше ЖК Lafayette «возведена незаконная постройка из газобетонных блоков, дерева и металла» (здесь и далее – цитаты застройщика). Застройщик сетовал, что постройка «полностью нарушает градостроительные, строительные и противопожарные нормы безопасности», а также требования сейсмики из-за «дополнительной нагрузки на кровлю и несущие конструкции здания» и предлагал ГАСКу принять меры, чтобы снести незаконную постройку.  

Независимые специалисты по недвижимости, куда обратился покупатель в поисках правды, сообщили, что площадь возведенного навеса больше указанной в договоре (из-за примененного коэффициента 0,3), а точные границы собственности покупателя установить невозможно. Поэтому даже если других нарушений ГАСК не найдет, владельцу все равно придется не только демонтировать возведенную конструкцию за свой счет, но и заплатить штраф. 

ГАСК свое решение пока не озвучил. Но к моменту публикации материала застройщик связался с покупателем и предложил «решить вопрос мирно», а именно переделать некорректные документы и помочь узаконить возведенную постройку. «Все вопросы с клиентом решены, никаких претензий мы друг к другу не имеем», – сообщил представитель застройщика на запрос «Курсива».

Избавиться от сомнительного актива

Иногда проблемы с возведенными на террасе надстройками возникают у собственников, купивших жилье на вторичном рынке, как это произошло в ЖК AFD Plaza.

Надстройку на террасе 21-этажного дома вдоль проспекта аль-Фараби незаконно (с отклонением от утвержденного управлением архитектуры проекта) возвел генпорядчик ЖК AFD Plaza – RadugaStroy, следует из материала судебного дела. В таком виде собственностью (квартирой и террасой с надстройкой) владел гражданин А. до тех пор, пока в июне 2021-го не перепродал ее через объявление на Krisha.kz покупателю Ч. 

Но вскоре покупателю Ч. (вместе с продавцом А.) пришлось выступать ответчиком в суде, т. к. выяснилось, что он приобрел квартиру с террасой, надстройка на которой за два месяца до сделки была признана судом незаконной и подлежащей сносу за счет собственника. Истец – ГАСК – утверждал, что А. продал квартиру Ч., чтобы уклониться от сноса незаконной постройки и требовал признать договор купли-­продажи недействительным.

В данном случае суд встал на сторону покупателя, т. к. ГАСК не смог доказать, что Ч. на момент покупки квартиры знал о спорах ГАСК и предыдущего собственника.

Беспроцентное бридж-финансирование 

«В договоре купли-продажи недвижимости должны быть четко прописаны характеристики объекта, который вы приобретаете, а также права и обязанности сторон. Важно обратить внимание, чтобы права и обязанности были зеркальными. То есть, к примеру, если для покупателя предусмотрены штрафные санкции за нарушение сроков оплаты, то и для застройщика должны быть соответствующие штрафы за нарушение сроков строительства», – предостерегают юристы. 

Однако на рынке, где спрос превышает предложение, мало кто из застройщиков готов вносить изменения в типовой договор по требованию клиента – проще найти других покупателей. Недобросовестные застройщики могут использовать такую практику как способ привлечения для строительства дешевого финансирования за счет клиентов. 

«Застройщик одного из алматинских ЖК прописал в договоре, что покупатели обязаны доплатить разницу, если фактическая квадратура квартиры окажется больше, чем указанная в ПДКП. В то же время застройщик не должен возвращать деньги, если квадратура будет меньше, – приводит пример из судебной практики управляющий партнер юридической компании AXeDan Group Али Шаукенов. – У всех жителей квадратура по факту оказалась больше. Но строительство ЖК на три года было заморожено, и по чувству справедливости никто из жителей не полагал необходимым доплачивать, пока строительство не продолжится». 

Когда работы на стройплощадке возобновились, покупатели получили уведомления об одностороннем расторжении договора из-за неисполнения своих обязательств по ПДКП и отказе заключать с ними основной договор купли-продажи. Застройщик начал перепродавать построенные квартиры новым клиентам по возросшей рыночной цене, а старым клиентам попросту предложил забрать их обесценившиеся за этот период деньги.

«Суд признал требования застройщика законными», – говорит Али Шаукенов. 

Два пишем, три в уме

Еще одна распространенная практика на строительном рынке Казахстана – занижение застройщиком в договоре купли-­продажи стоимости реализуемой недвижимости и прием части оплаты наличными.

«В своей деятельности я сталкивался с десятками проектов, где использовались такие схемы. Зачастую с участием небольших строительных компаний – крупные серьезные застройщики этим не занимаются. Обычно в договоре в таких случаях указывается стоимость на 30–40% ниже рыночной. Разницу покупатели оплачивают наличными», – рассказывает Али Шаукенов о рынке Алматы.

«В Астане такое (частичная оплата наличными при приобретении жилья у застройщиков. – «Курсив») практически ежедневно происходит. В основном у недобросовестных участников рынка, конечно», – подтверждает независимый столичный риелтор. 

«После смены руководства в AV-Construction (застройщик Esentai City. – «Курсив») новый руководитель Ольга Абдыгапарова на собрании с жильцами рассказывала, что есть покупатели, которые часть суммы платили официально (есть чеки), а часть – наличными или вообще без документов либо (если покупатели настаивали) им менеджер давал расписку. Людей убеждали, что застройщику нужен наличный оборот, чтобы продолжать стройку, оплачивать труд рабочих», – вспоминают покупатели элитного долгостроя Esentai City. 

Иногда доля наличных доходит до 50 и даже 100%.

«Во всех наших договорах купли-продажи квартир стоимость была занижена на 59%. Покупателям сказали, что это позволит сэкономить на услугах нотариуса, которые застройщик оплачивает за свой счет. В нашем случае занижение стоимости составило 46 млн тенге», – приводит пример собственник другой премиальной новостройки в предгорьях Алматы.

При строительстве элитной малоэтажки «Тау Коктем» (долгострой на Ремизовке) учредители застройщика Building Service (на руководство компании завели уголовное дело) тоже принимали до 100% оплаты за квартиру наличными деньгами. После смены собственника для покупателей такая схема с наличными обернулась потерей миллионов тенге – новые собственники не признали их права на приобретенное имущество. С такими же проблемами столкнулись некоторые покупатели в Esentai City.

Расписка о получении наличных тоже далеко не всегда защищает права приобретателя жилья.

«Те, кто дают расписку, зачас­тую сознательно указывают в ней лишь свою фамилию и инициалы, а вместо подписи ставят закорючку. В такой расписке не указано, за что взяты деньги, отсутствуют имя и отчество, ИИН, не приложено копии удостоверения личности. То есть невозможно однозначно установить, кто именно и за что взял деньги. Такие расписки  суд не признает», – объясняет Али Шаукенов.

«Основные причины использования таких схем застройщиками с большой долей вероятности – это удешевление строительства за счет уменьшения налоговой базы или вывод денег из проекта (хищение)», – резюмирует юрист.