Высокие ставки по банковским депозитам сделали покупку квартир для сдачи в аренду менее привлекательной для инвесторов в Казахстане. При капитале от 10 до 30 млн теңге банковские вклады сейчас могут обеспечивать более высокую текущую доходность, чем арендная недвижимость. Тем не менее покупка жилья остается интересным вариантом, если объект удается приобрести со значительной скидкой к рыночной стоимости.
Такую оценку представил управляющий директор Arbat Real Estate, эксперт по премиальной недвижимости Виталий Шалаев. Специалист с более чем 20-летним опытом работы на рынке недвижимости сравнил потенциальную доходность депозитов и квартир на примере инвестиций в размере 10, 30 и 50 млн теңге.
Почему депозиты стали выгоднее аренды
В октябре 2026 года базовая ставка Национального банка Казахстана составляет 16,25% годовых. В начале года показатель находился на уровне 18%, однако даже после снижения ставки по банковским вкладам остаются высокими.
По данным BankInfo Deposit Index, на конец сентября индекс лучших годовых ставок по тенговым депозитам десяти банков составлял 16,11%. Отдельные краткосрочные вклады сроком на три месяца предлагали доходность до 19-20% годовых.
На этом фоне покупка квартиры для сдачи в аренду уже не выглядит безусловно выгодным решением. Инвесторам приходится учитывать не только арендные поступления, но и расходы на ремонт, содержание жилья, налоги, периоды простоя и возможные изменения стоимости недвижимости.
По мнению Шалаева, преимущество депозитов заключается также в возможности сохранить капитал доступным для новых инвестиционных решений. Условия досрочного снятия зависят от конкретного банковского продукта.
Куда вложить 10 млн теңге
При наличии 10 млн теңге эксперт считает более рациональным размещение средств на краткосрочном тенговом депозите. В качестве ориентира он рассматривает трехмесячные вклады со ставками 18-20% годовых, если такие предложения доступны в банках.
При доходности 18% годовых размещение 10 млн теңге на три месяца принесет приблизительно 450 тыс. теңге. Если ставка составит 20%, расчетный доход увеличится до 500 тыс. теңге. Эти суммы рассчитаны без капитализации процентов.
Стоит отметить, что 20% годовых не означает, что вкладчик получит пятую часть капитала за три месяца. Фактическая доходность за квартал при таком упрощенном расчете составит около 5%.
Покупка инвестиционной квартиры в Алматы с бюджетом 10 млн теңге, по оценке Шалаева, потребует дополнительного финансирования. Эти средства можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке или направить на приобретение строящегося жилья, однако оба варианта предполагают дополнительные риски.
Краткосрочный депозит позволяет отложить решение о покупке недвижимости и дождаться более привлекательных предложений. В то же время инвестору необходимо учитывать ограничения на досрочное снятие средств и возможное изменение ставок после окончания срока вклада.
Что выгоднее при капитале 30 млн теңге
Сумма в 30 млн теңге уже позволяет рассматривать приобретение небольшой квартиры для сдачи в аренду. Однако расчеты показывают, что при текущих депозитных ставках банковский вклад способен обеспечить более высокий доход без расходов на обслуживание недвижимости.
В качестве примера Шалаев приводит квартиру стоимостью 30 млн теңге, которую можно сдавать за 250 тыс. теңге ежемесячно. За год собственник получит 3 млн теңге, что соответствует 10% валовой доходности.
Если квартира стоит 35 млн теңге и сдается за 270 тыс. теңге, годовая арендная выручка составит 3,24 млн теңге. Доходность в таком случае снизится примерно до 9,3% годовых.
Указанные суммы не учитывают расходы собственника. После оплаты ремонта, содержания жилья, налогов и возможных периодов без арендаторов фактическая доходность окажется ниже.
Для сравнения, депозит в размере 30 млн теңге при условной ставке 18% годовых может принести 5,4 млн теңге за год. Это на 2,4 млн теңге больше валового арендного дохода квартиры стоимостью 30 млн теңге.
Однако такой результат возможен только при сохранении ставки 18% на протяжении всего года. При размещении средств на короткие сроки условия последующего продления могут измениться.
Шалаев также допускает снижение стоимости отдельных объектов на вторичном рынке жилья в 2027 году. Это прогноз эксперта, а не подтвержденная тенденция будущего периода.
Когда покупка квартиры за 50 млн теңге может быть выгодной
При капитале 50 млн теңге эксперт рекомендует рассматривать недвижимость прежде всего при наличии существенного дисконта. По его оценке, на рынке Алматы можно искать квартиры со скидкой 10-15% относительно обоснованной рыночной стоимости.
Квартира стоимостью 50 млн теңге, сдаваемая за 350-370 тыс. теңге в месяц, способна приносить от 4,2 млн до 4,44 млн теңге ежегодно. Валовая арендная доходность такого объекта составит примерно 8,4-8,9%, а расчетный срок окупаемости без учета расходов достигнет 11-12 лет.
Если аналогичную квартиру удастся приобрести за 42,5-45 млн теңге, показатели изменятся. При сохранении той же арендной платы доходность вложенного капитала составит приблизительно 9,3-10,5% годовых, а окупаемость сократится примерно до десяти лет.
По мнению Шалаева, для инвестиционной недвижимости приемлемым ориентиром является окупаемость за 10-12 лет. При этом специалист рекомендует оценивать не только арендные поступления, но и перспективы изменения рыночной стоимости объекта.
Пока подходящей квартиры нет, альтернативой остается банковский депозит. При условной ставке 18% годовых размещение 50 млн теңге может обеспечить расчетный доход в размере 9 млн теңге за год, если соответствующие условия сохранятся на протяжении всего периода.
Почему покупатели квартир получили больше возможностей для торга
По наблюдениям Arbat Real Estate, рынок недвижимости Алматы постепенно становится более благоприятным для покупателей. В практике компании на одного активного покупателя может приходиться восемь-девять конкурирующих предложений квартир.
По словам Шалаева, увеличение выбора позволяет покупателям активнее обсуждать цену и добиваться уступок от продавцов. Особенно это касается собственников, заинтересованных в продаже недвижимости в ограниченные сроки. В таких ситуациях дисконт может достигать 10-15% относительно реальной рыночной стоимости объекта.
Эксперт предупреждает, что размер скидки необходимо оценивать не по первоначальной цене объявления. Если продавец заранее завысил стоимость квартиры, последующее снижение цены не обязательно делает покупку выгодной.
Для объективной оценки рекомендуется сравнивать объект с аналогичной недвижимостью и учитывать цены фактически заключенных сделок. Именно стоимость приобретения во многом определяет будущую доходность инвестиционной квартиры.
При каких ставках недвижимость снова станет привлекательной
Эксперт считает, что интерес инвесторов к недвижимости может усилиться, когда доходность банковских депозитов снизится примерно до 13-14% годовых. В таком случае разница между процентными доходами и поступлениями от аренды сократится.
Снижение ставок также может повысить доступность ипотечного кредитования и поддержать спрос на жилье. При реализации такого сценария отдельные качественные объекты могут начать дорожать еще до полноценного восстановления рынка.
Вместе с тем эксперт подчеркивает, что рост цен не гарантирован. На динамику недвижимости будут влиять платежеспособность покупателей, объем предложения и общая экономическая ситуация.
Отдельно Шалаев выделяет премиальный сегмент. Дорогие квартиры и дома нередко приобретают для собственного проживания или долгосрочного сохранения капитала, поэтому их инвестиционная привлекательность зависит не только от арендной доходности.
Важную роль играют расположение, архитектура, приватность и ограниченность предложения. Однако даже премиальная недвижимость может оказаться сложной для перепродажи, если ее цена не соответствует спросу.
Стоит ли продавать квартиру ради банковского вклада
Владельцам уже приобретенной недвижимости эксперт не рекомендует автоматически продавать квартиры из-за более высокой доходности депозитов. В условиях, когда покупатели активно торгуются, срочная продажа может потребовать значительного снижения цены.
Если объект стабильно приносит арендный доход, находится в хорошем состоянии и собственнику не нужны деньги в ближайшее время, решение о продаже следует принимать после оценки всех расходов и потенциальных потерь. Разница между депозитной ставкой и арендной доходностью не всегда компенсирует дисконт при продаже жилья.
Концентрация всех сбережений в недвижимости создает дополнительные риски. Аналогичная проблема возникает и при размещении крупной суммы в одном банке.
В Казахстане максимальная гарантия по сберегательным депозитам физических лиц в теңге составляет 20 млн теңге, а по другим тенговым депозитам – 10 млн теңге на одного вкладчика в одном банке. Поэтому при капитале 30-50 млн теңге инвесторам важно учитывать распределение средств между финансовыми организациями и условия гарантирования вкладов.
Куда выгоднее вложить 10, 30 и 50 млн теңге
По оценке Виталия Шалаева, выбор инвестиционной стратегии в октябре 2026 года во многом зависит от размера капитала и возможности приобрести недвижимость ниже ее рыночной стоимости.
При наличии 10 млн теңге эксперт рекомендует рассмотреть краткосрочный тенговый депозит сроком на три месяца. Такой вариант позволяет получать процентный доход и при этом не брать на себя дополнительные обязательства, связанные с покупкой недвижимости.
Если инвестор располагает 30 млн теңге, Шалаев также отдает предпочтение банковскому вкладу. При текущем соотношении ставок и арендной доходности приобретение квартиры для сдачи в аренду, по его мнению, не обеспечивает сопоставимой текущей прибыли.
При капитале 50 млн теңге эксперт допускает покупку недвижимости, но только при наличии выгодного предложения. В частности, речь идет о квартирах с реальным дисконтом 10-15% относительно рыночной стоимости. До появления подходящего объекта средства можно размещать на краткосрочных депозитах.
Главным аргументом в пользу банковских вкладов остается высокая текущая доходность. В то же время недвижимость может быть привлекательной долгосрочной инвестицией, если объект приобретен по обоснованной цене и способен приносить стабильный арендный доход.
Что принесет казахстанцам больше денег: депозит или фондовый рынок.
