Сколько стоит модернизация казахстанских рынков и базаров

Общественные пространства, дорога, школа и станция метро появятся на месте некоторых базаров в мегаполисах Казахстана. Остальным рынкам предстоит кардинально поменяться. Пока из 85 нуждающихся в обновлении рынков Астаны, Алматы и Шымкента модернизировано только 40, хотя сроки реформы власти продлевали несколько лет. Рассказываем, что тормозит реконструкцию рынков и на какие стимулы рассчитывают их владельцы.

«Знаете, где самая высокая доходность в коммерческой недвижимости? Нет, не у собственников крупных ТРЦ, а у тех, кто владеет базарами, – признался корреспонденту «Курсива» один из девелоперов несколько лет назад. – Вот вам часто дают чеки на базаре?»

Бизнес неорганизованной торговли тем более привлекателен, если учесть масштабы сторонников базаров и рынков в центральноазиатской стране. По данным опроса Центра социологических исследований Kursiv Research, продукты предпочитают приобретать на базарах 43%, бытовые товары – 49%, одежду – 64% из более чем 1 200 респондентов из разных уголков Казахстана.

Среди собственников рынков и базаров регулярно встречаются знакомые всей стране фамилии. На барахолке в числе владельцев крупнейшего по размеру и товарообороту рынка «Кенжехан» Анипа Назарбаева, «Барыс-4», «Тастак» и «Алтын Орду» еще недавно контролировал Болат Назарбаев. А конечными бенефициарами Зеленого базара являются Яков Цхай, Динара и Тимур Кулибаевы. 

Почти 10 лет назад власти решили цивилизовать рыночную торговлю: повысить собираемость налогов, урегулировать аренду и трудовые отношения, улучшить безопасность и санитарное состояние рынков.

Затянувшаяся реформа

Одним из триггеров для проведения реформ стал крупный пожар на алматинском рынке «АДЕМ» в апреле 2015 года. Тогда из-за несоответствия объекта градостроительным нормам и правилам пожарной безопасности сгорело имущество сотен торговцев, у которых не оказалось ни страховок, ни договоров аренды с владельцем рынка.

В июне 2015 года в закон «О регулировании торговой деятельности» внесли поправки, где сформулировали минимальный набор объектов, из которых должен состоять современный торговый (универсальный или специализированный) рынок. В законе появились категории стационарных торговых объектов в зависимости от площади и набора дополнительных элементов (склады, стоянки, общепит) и требования к торговцам. Новые поправки были призваны закрепить права и обязанности арендаторов договорами аренды, а нестройные торговые ряды и контейнеры превратить в аккуратные здания с бутиками, снабженными кассовыми аппаратами, парковками и другой необходимой инфраструктурой. 

Но реформы устоявшейся системы потребовали гораздо больше времени, чем рассчитывали законотворцы. Представители рынков не торопились. Они сетовали на отсутствие денег на модернизацию (по данным акиматов, в среднем 4,5 млрд тенге на каждый рынок). В 2020-м к списку препятствий добавилась пандемия COVID-19. Именно эти причины называют в акиматах Астаны, Алматы и Шымкента. Рынки не были своевременно модернизированы «в связи с пандемией коронавирусной инфекции СOVID-19, а также дефицитом финансовых средств у собственников рынков», сообщили «Курсиву» в управлении предпринимательства и инвестиций Алматы. 

«В связи с отсутствием финансирования со стороны владельцев рынков, а также с отсутствием государственной поддержки со стороны местных исполнительных органов не было возможности своевременно модернизировать торговые рынки», – добавили в отделе торговли и развития сферы услуг акимата Шымкента. 

Реформу продлили. К 1 января 2023 года планировалось модернизировать рынки в городах республиканского значения, к 1 января 2025-го – в остальных регионах страны.

Проследить за базаром

В начале 2023 года Министерство торговли и интеграции РК (МТИ) приняло дорожную карту, по которой рынки мегаполисов должны быть модернизированы до конца года. Владельцам торговых площадей напомнили, что на дооснащение рынков правительство давало почти десять лет и пригрозили закрыть рынки, которые не проведут реконструкцию в срок.

«Проведение модернизации затянулось. Мы мониторим исполнение. Не выполнившие (требования дорожной карты. – «Курсив») рынки будут ликвидированы», – сообщил тогда вице-министр торговли и интеграции Арман Шаккалиев. 

Весной 2023 года мониторинговые группы действительно всерьез взялись за отдельные рынки. Так, в ходе рейда на «Алтын Орде» с участием МВД и прокуратуры нашли более 300 нарушений законодательства в сфере землепользования, строительства, экологии, налогов и т. д.

Например, зафиксированы самозахват земли (в том числе в водоохранной зоне) и незаконное строительство там двух-трех десятков бутиков, отсутствие у продавцов контрольно-кассовых аппаратов, занижение годового дохода при уплате налогов на миллиарды тенге. Проверке также подверглись «Кенжехан» и некоторые другие рынки. Вскоре торговцы «Кенжехана» посетовали, что владельцы рынка планируют провести модернизацию за счет средств арендаторов. По их словам, с каждого арендатора собственник рынка требовал около 5 млн тенге.

Представители владельцев рынков в свою очередь стали еще активнее заявлять об отсутствии господдержки при недостаточности собственных средств, о сжатых сроках и невнятности и непроработанности норм закона.

«Чтобы правильно истолковать эту норму закона, надо целую компанию юристов нанимать, потому что комментария (толкования) нет. Программа сырая, она лишена всякой логической последовательности. Подсунули президенту проект закона, он подписал, и теперь говорят: «Президент же подписал закон», – заявила на пресс-конференции в мажилисе юрист рынка «Рахат» Жамиля Туленова.

По словам председателя Независимого профсоюза по защите малого и среднего бизнеса Алматы Елены Мотькиной, половина рынков не модернизирована в том числе потому, что у рынков нет возможности одномоментно собрать достаточно денег, стройматериалов и строителей.

«Вопрос выделения государственных субсидий не раз обсуждался, в результате субсидии выделены другим областям, кроме трех мегаполисов. Объяснили просто: «Вы не бедные!», – сообщил один из представителей рынка.

«Разработанные государственные программы модернизации не предполагают финансирование торговых объектов, оно возлагается на самих владельцев этих рынков. То есть государство требует, но ничем помочь не хочет», – добавил представитель другого рынка Жасулан Ахметов.

Он убеж­ден, что модернизация рынков проводится не в интересах торговцев и потребителей, а в интересах крупных ТРЦ. А рынки, где, по его утверждению, продукция дешевле из-за более низкой аренды, выбирают люди с невысоким доходом, и им не особо важны условия торговли.

В результате в июне Шаккалиев на заседании НПП «Атамекен» сменил риторику.

«Мы вместе с НПП «Атамекен» отработали этот вопрос. В законопроекте прописывается срок модернизации – до 1 января 2025 года. Никто сегодня не говорит, что вас закроют, – сообщил он. – У нас нет задачи идти и «кошмарить» рынки, чтобы заставлять их закрыться. Давали десять лет, чтобы прошла модернизация, чтобы рынки дооснастились». 

Меняйся или умри

К октябрю 2023 года, по данным отделов торговли и предпринимательства, в Астане реконструировали четыре рынка из шести подлежащих модернизации (всего рынков в столице 27). В Алматы из 60 рынков модернизированы 22, еще для 27 разработаны дорожные карты модернизации, а хозяева пяти рынков до сих пор ищут инвесторов. В Шымкенте в модернизации нуждались 19 из 36 торговых рынков: на 14 реконструкция завершена, еще на одном обещают закончить работы к декабрю текущего года, на четырех – к концу 2024-го.

По оценке акимата, общая стоимость модернизации шести торговых рынков Астаны составит 27 млрд тенге. В Шымкенте ожидается, что собственники торговых рынков потратят более 23 млрд тенге. В акимате Алматы затруднились назвать сумму расходов.

«Расходы на модернизацию рынков рассчитываются индивидуально в каж­дом случае с учетом площади, материалов и так далее. В этой связи отразить финансовые затраты не представляется возможным», – сообщили «Курсиву» в управлении предпринимательства и инвестиций алматинского акимата. 

Что касается подлежащих ликвидации рынков, то в Шымкенте, по данным отдела торговли и развития сферы услуг, таких не оказалось. В Астане из-за расширения дороги по улице Ш. Бейсекова снесли рынок «Салем». «В настоящее время этот рынок расположен по адресу Сабита Муканова, 35», – уточнили в акимате. О ликвидации других торговых объектов речи не идет, несмотря на то что на рынках «Алтай» и «Ұлжан» работы по модернизации еще даже не начаты. И только в Алматы некоторые рынки действительно ликвидируют. 

«Прекратят свою деятельность шесть рынков. На их месте планируется строительство станции метро, комфортной школы, четырех общественных пространств», – сообщили «Курсиву» в отделе торговли управления предпринимательства и инвестиций.

Представители управления подтвердили «Курсиву», что для строительства станции метро снесут рынок «Барлык». Какие рынки будут закрыты для строительства школ и общественных пространств, они не уточнили.