Как увеличить доход от сдачи коммерческой недвижимости

«Купить и сдать» или «купить, правильно позиционировать и сдать дороже» – два сценария инвестиций в коммерческую недвижимость. Второй на нашем рынке используют редко, хотя ставка на преимущества объекта позволяет инвестору заработать больше. Оценили «входной порог» для инвестиций в коммерческую недвижимость, окупаемость и риски вложений.

«Прямо сейчас на рынке есть 10–15 компаний, которые активно развиваются. Их легко найти. Заходите на HeadHunter и смотрите вакансию «менеджер по развитию». Раз нужен развивальщик, значит, есть план развития. Затем звонок, чтобы уточнить, что конкретно нужно этой сети, в каком районе и т. п. Получаем входное техзадание – площадь, бюджет, стратегия на рынке, количество объектов, которые планируют открыть», – рассказывает алгоритм поиска перспективного арендатора управляющий объектами коммерческой недвижимости, специалист по концепциям Алимжан Бараев.

Если к алгоритмам поиска прибавить видение Best Use (наилучшего использования объекта), то выбранный арендатор будет практически идеальным, а арендный поток (а значит, и доход от коммерческой недвижимости) – выше рынка. 

Сколько стоит коммерческий объект

Стоимость коммерческой недвижимости (если не брать в расчет крупные объекты типа бизнес-центров, торговых центров или складских комплексов) сопоставима со стоимостью жилья.

Самый дорогой коммерческий «квадрат» – в новых уже сданных жилых комплексах Алматы. Здесь помещения под коммерцию продают владельцы, купившие их у застройщика за 500 тыс. тенге – 1,8 млн тенге за кв. м.

«Спустя время после сдачи ЖК в эксплуатацию эти лоты появляются в продаже, если бизнес, для которого выкупилось помещение, не пошел либо в результате не­удачной сдачи в аренду. Но таких предложений немного», – рассказывает ведущий специалист по недвижимости агентства Nelina.kz Александр Бикетов.

Покупка коммерческого помещения в строящемся доме в зависимости от категории ЖК обойдется от 350 тыс. тенге за кв. м

в домах класса эконом и от 500 тыс. тенге – в домах класса комфорт. Первоначальный взнос составляет от 30 до 70%, некоторые застройщики дают рассрочку до года. Спекулятивные инвестиции на этом этапе остаются востребованной стратегией. «В одном из новых ЖК возле парка Горького коммерческое помещение на 50 кв. м в черновой отделке на этапе застройки (в 2021 году) стоило около 28 млн тенге. Спустя 1,5 года собственник продавал его (также в черновой отделке) за 47–48 млн тенге», – приводит пример Бикетов. 

На первых этажах зданий старого жилого фонда ценник стартует от 15 млн тенге за лот. Купить квартиру на первом этаже и самому вывести ее из жилфонда выйдет дешевле, чем взять уже переоформленные объекты (или изначально рассчитанные на коммерцию). Недостаток бывших жилых помещений – общие коммуникации с квартирами на верхних этажах.

«Мы в своем офисе на первом этаже жилого дома долго искали решение по звукоизоляции, чтобы в переговорной не было слышно, как на других этажах спускают воду в туалете», – делится один из арендаторов помещения в Алматы. 

Самый бюджетный тип «коммерции» – помещения в подвальных цокольных этажах. «Такие объекты подойдут, к примеру, для склада или производства. Выше Жибек жолы есть дома 60-х годов постройки с очень хорошими подвалами. Их полностью выкупил один инвестор и организовал на 150 «квадратах» швейный цех, – рассказывает алматинский риелтор. Но у подвалов свои риски.

«Известная немецкая компания арендовала подвальные помещения под склады для запчастей. Через четыре месяца, когда начался отопительный сезон, в пять утра лопнули трубы с горячей водой. Стоял столб пара, весь товар плавал. К счастью, каждая деталь была в вакуумном пакете, пострадала только картонная упаковка», – вспоминает управляющий объектом.

Коммерческой недвижимостью, способной приносить доход собственнику, может быть не только помещение в жилом доме, но и пристройка, отдельное здание, ангар или участок на промбазе. Доходность любого объекта очень сильно зависит от Best Use. 

Лучшее будущее

Выбор сценариев Best Use обширен – от офиса, гостиницы или магазина до ZIP-склада, барбершопа или бани. 

«Нужно смотреть те локации, где такой бизнес не представлен и есть другие бизнесы, которые будут генерировать общий трафик с твоим. Если на улице или в квартале 10 салонов красоты и стоматологий, то инвестиционная привлекательность 11-го будет крайне низкая, – делится критериями выбора Best Use Александр Бикетов и добавляет: – Кроме того, важно учесть, на кого рассчитана коммерция – на жителей ЖК или внешних потребителей».

Так, центры детского развития, кофейни и магазинчики, расположенные в закрытом дворе ЖК, могут рассчитывать только на жителей жилого комплекса. Но если у помещения есть второй выход (на улицу), а вдоль дома проходит оживленная променадная аллея, трафик может вырасти в разы.

Конечный выбор назначения коммерческого объекта зависит и от рыночных трендов, которые могут быть как долгосрочными, так и краткосрочными. К примеру, в пандемию, когда власти ввели ограничение на работу торговых центров, владельцы бизнеса, чтобы продолжить работу, в течение двух-трех месяцев раскупили весь стрит-ритейл в Алматы, рассказывают участники рынка. Но после возобновления работы ТЦ часть арендаторов вернулась обратно, так как им нужен был трафик.

Специалист по концепциям, управляющий объектами недвижимости Алимжан Бараев приводит примеры определения Best Use из своей практики. В 2020 году собственник искал арендаторов для помещения общей площадью 214 кв. м на первом этаже старой пятиэтажки. Так как ранее в помещении было кафе, интерес к нему проявляли операторы общественного питания, которые в период COVID-19 активно сбивали цену. Арендодатель был измучен долгами предыдущего арендатора и жалобами жильцов, но не видел другого применения своему объекту. В итоге сдал актив по низкой ставке в долгосрочную аренду на 10 лет с правом субаренды. Новый арендатор сделал в помещении улучшения и пересдал его в долгосрочную субаренду магазину бытовой техники по более высоким арендным ставкам с ежегодной индексацией. В результате собственник получил отремонтированное помещение и стабильный доход. А арендатор за счет субарендного потока вышел в плюс уже через 15 месяцев. 

Другой пример. Павильон площадью 167 «квадратов» без коммуникаций на стыке промзоны и частных домов, но в 50 метрах от крупной магистрали, собственник сдавал в аренду как холодный склад. После реконструкции под пищевое производство (инвестиции 12 млн тенге) помещение взял в долгосрочную аренду поставщик Magnum по ставкам, в 4,5 раза превосходящим первоначальные, с возможностью их ежегодной индексации на уровень инфляции.

Увидеть потенциал своей недвижимости самостоятельно владельцу коммерческого объекта удается не всегда – «глаз замылен».

«На помещение надо смотреть свободным взглядом. – говорит Бараев. – Хозяйка кафе видит только кафе. И это проблема собственника – он верит в общепит исторически и не знает другие области. Но не обязательно даже переоформлять документы, чтобы в кафе начать продавать пылесосы». 

Сделать самому или отдать профи?

Собственники коммерческих помещений в Казахстане редко отдают свои объекты под управление сторонним компаниям.

«Зачастую собственник считает, что он сам будет делать эксплуатацию объекта дешевле или качественнее», – объясняет эксперт рынка коммерческой недвижимости Айнур Буркитбаева. 

«Собственник, разместив объявление о сдаче в аренду своей коммерческой недвижимости на Krisha.kz или аналогичных сайтах, не всегда задумывается, что придется самому показывать помещение, отвечать на вопросы потенциального арендатора, хватит ли мощности электричества для офиса или ресторана, расходах на коммуналку, уборке и ремонте объекта. А главное – постоянно следить за его техническим содержанием. Придется разобраться, как грамотно составить договор аренды и почему найденный арендатор через три-пять месяцев хочет съехать», – перечисляет основатель консалтинговой компании PFM Solutions Евгений Гриханов.

«Собственник, который не имеет опыта аренды, риск простоя не воспринимает – он уверен, что с ним этого не произойдет. Большинство говорят: «Зачем мне управление, я просто построю и тупо (легко) сдам». Мой доход – это как раз разница между «сдать тупо» и «сдать умно», – делится Алимжан Бараев.

С другой стороны, рынок профессионального управления коммерческой недвижимостью в Казахстане еще только формируется, согласны все опрошенные «Курсивом» спикеры. И, говорит Евгений Гриханов, если судить по опыту соседней России, то и в перспективе таких управляющих компаний в Казахстане будет немного. 

Цена экспертности

Оценка потенциала коммерческой недвижимости – с анализом конкурентной среды и построением финансовой модели для разных вариантов использования – обойдется инвестору в «коммерцию» в сумму от 300 тыс. тенге.

Брокерские компании тоже проводят анализ рынка, а также аудит будущего договора аренды. Но главная их задача – оказать разовую услугу по сдаче помещения в аренду за комиссию.

«Исторически принятые ставки на рынке для брокеров – 8,33% от годовой арендной платы для профессиональных брокерских компаний. Это примерно одна месячная арендная плата», – говорит Айнур Буркитбаева.

Она добавляет, что услуги брокеров могут стоить собственникам коммерческих помещений и дешевле – 50 и даже 30% от месячной арендной платы, но в таких случаях не оказываются услуги сопровождения сделки (аудит договора аренды, анализ рынка и т. д.). 

Управляющие компании (УК) отвечают не только за сдачу помещений в аренду, но и за их эксплуатацию, техническое содержание помещения, рост стоимости объекта, снижение расходов, удержание арендаторов, а иногда даже доходность. По словам Алимжана Бараева, управляющие компании получают от 5 до 15% выручки арендаторов. Управляющим компаниям, как правило, интереснее работать с крупными объектами.

«Для УК оптимально, когда объект хотя бы от 6 тыс кв. м, а лучше – от 10 тыс кв. м. Потому что есть расходы, которые могут незначительно меняться, вне зависимости – здание 3 тыс кв. м или 10 тыс. кв. м. Насколько им интересно сдавать в аренду маленькие площади, зависит от стратегии, штата отдела аренды и ресурсов компании», – объясняет Буркитбаева. 

С небольшими коммерческими объектами работают преимущественно частные управляющие, которые оказывают комплексные услуги – начиная от выбора локации, характеристик объекта и видения Best Use и заканчивая поиском арендаторов, заключением с ними «правильного» договора и дальнейшим управлением объектом. 

Окупаемость коммерческой недвижимости

«На мой взгляд, если вы угадали с локацией и повезло с ОСИ, то окупаемость может быть от 5 до 7 лет. Если нет (а это самый частый случай), надеяться на такую короткую окупаемость, тем более если на приобретение был взят кредит, точно не надо. Срок окупаемости будет от восьми лет. При этом важно не забывать, что со временем стоимость недвижимости растет в развивающихся локациях и, наоборот, стагнирует по причине развития соседних районов», – говорит Евгений Гриханов.

Такая окупаемость справедлива для классической схемы с покупкой объекта недвижимости. Но есть и альтернативный способ инвестирования в «коммерцию», не предполагающий покупку объекта, – субаренда с применением видения Best Use. 

«Субарендный бизнес близок по концепции к флиппингу: создаются улучшения, позволяющие повысить стоимость недвижимости. Только покупать недвижимость не нужно. Фактически можно увеличить количество объектов в управлении без увеличения капитальных затрат», – объясняет член совета директоров российской инвестиционной платформы SimpleEstate Артем Цогоев.

«Можно вообще, не купив ни одного объекта на протяжении всей жизни, получать доход с десятков объектов», – добавляет Бараев, под управлением которого восемь собственных и восемь партнерских объектов недвижимости. 

По наблюдениям Алимжана Бараева, инвестиции в улучшение в размере 10–20 млн тенге приводят к росту арендной платы на 40–60%. Такие вложения обес­печивают окупаемость инвестиций в течение 10–14 месяцев. Но в отдельных случаях (как в описанном ранее кейсе с переводом холодного склада в пищевое производство) арендный поток может вырасти в разы. 

Базовый критерий успешного ведения субарендного бизнеса – «собственнику с вами должно быть лучше, чем без вас».

«Нужно мыслить как девелопер и видеть будущее объекта, понимать профиль и уметь правильно выбирать будущих субарендаторов. Что касается операционки, то достаточно держать в порядке четыре показателя: техническое, коммерческое, юридическое управление и общий менеджмент. С каждым разом это получается все лучше и лучше», – делится эксперт.