С начала 2026 года рынок жилья в Казахстане столкнулся с рядом изменений, которые могут снизить стоимость квартир и домов. Эксперты, опрошенные «Курсивом», связывают это с тремя ключевыми факторами: повышением порогов для изъятия пенсионных накоплений, увеличением налогов при перепродаже недвижимости и запретом на расчеты наличными.
Пенсионные накопления станут менее доступными
Представитель Союза строительной отрасли Ералы Сауранбаев отмечает: повышение минимального порога, который должен оставаться на пенсионном счете, автоматически сокращает число людей, которые смогут использовать пенсионные деньги для покупки жилья.
«Это может ослабить давление на спрос и в итоге даже способствовать некоторому снижению цен или, по крайней мере, замедлить их рост», – сказал он.
Эксперт по недвижимости Анна Давыдова уточняет, что в пиковые периоды до 30-35% сделок на рынке заключались с использованием пенсионных накоплений.
«Повышение минимальных порогов автоматически сокращает число таких покупателей, особенно в массовом сегменте. Это приводит к снижению количества сделок и замедлению роста цен, прежде всего на доступное жилье и вторичный рынок. Появляется возможность торга», – пояснила она.
В 2021 году именно изъятия из пенсионного фонда и ипотека «7-20-25» разогрели рынок жилья, стоимость недвижимости выросла в Алматы с 2021 по 2024 год на треть и многие на этом очень хорошо заработали, считает эксперт.
Более жесткие налоги для спекулянтов
С 1 января 2026 года вступил в силу новый Налоговый кодекс с прогрессивной шкалой налогообложения доходов от продажи недвижимости.
Теперь, чтобы не платить налог, квартиру нужно держать в собственности не менее двух лет (раньше был один год). Если же объект продается дороже, чем был куплен, налог составит 10% при прибыли до 36,8 млн тенге, и 15% от прибыли сверх лимита.
«Данная мера снижает привлекательность краткосрочных спекулятивных сделок. По оценкам рынка, доля инвесторов, ориентированных на перепродажу в течение 6-12 месяцев, может сократиться на 20-30%», – поясняет Давыдова.
В результате это:
- снизит давление на цены в новостройках,
- увеличит средний срок владения объектами;
- сделает рынок более стабильным.
Важно, что новые правила действуют только для сделок с 1 января 2026 года. Проданные до этой даты квартиры облагаются налогом по старым правилам – то есть в течение года.
«Удручает, что есть люди, кому действительно нужно продать, и они не в целях выгоды продают недвижимость. Эти люди просто будут платить налоги», – заявила Давыдова.
Отмена наличного расчета – больше прозрачности
Переход к безналичным расчетам снижает количество серых сделок, когда продавцы занижают стоимость объектов на 30% при оплате наличными и не платят налоги.
«Переход к безналичным расчетам повышает прозрачность рынка. По данным профильных аналитиков, до 20% сделок ранее проходили с занижением стоимости», – комментирует Давыдова.
Отмена наличных расчетов:
- сокращает теневой оборот;
- делает статистику цен более объективной;
- в долгосрочной перспективе способствует более устойчивому и прогнозируемому росту цен без резких скачков.
Все перечисленные меры, подытожил Сауранбаев, сократят спекулятивную активность на рынке недвижимости и снизят давление на рост цен.
«То есть эти факторы в целом будут работать на стабилизацию и, возможно, даже на небольшое снижение стоимости жилья», – считает эксперт.
