Эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства Диляра Сейтнурова заявила, что разница в стоимости жилья на первичном и вторичном рынках Алматы продолжает увеличиваться. Особенно заметен этот разрыв в наиболее востребованных районах города.
По ее словам, статистика не отражает полной ситуации на рынке.
«По официальным данным, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составляет около 719 тыс. тенге, на вторичном – 741 тыс. тенге. Однако это усредненные показатели по всему городу. Если анализировать реальные предложения, ситуация выглядит иначе. По данным крупнейших агрегаторов недвижимости, квадратный метр в новостройках Алматы уже стоит в среднем около 935 тыс. тенге, тогда как на вторичном рынке – около 800 тыс. тенге. Именно первичный рынок сейчас сильнее всего влияет на рост цен», – отмечает эксперт.
Почему новостройки дорожают
Как объясняет Сейтнурова, причина заключается не только в увеличении себестоимости строительства.
«После вступления в силу нового Строительного кодекса покупатель оплачивает не только саму квартиру, но и дополнительные гарантии безопасности сделки. Речь идет об использовании эскроу-счетов, усиленном контроле качества строительства, расширенных гарантийных обязательствах девелопера и возможности проверить застройщика в государственном реестре», – говорит она.
Наиболее заметная разница между первичным и вторичным рынками сегодня наблюдается в Бостандыкском, Медеуском и Наурызбайском районах, где сосредоточена большая часть современных жилых комплексов бизнес- и премиум-класса.
«В Бостандыкском и Медеуском районах стоимость квадратного метра в новых проектах нередко достигает 800 тыс. – 1,5 млн тенге, а в отдельных элитных комплексах еще выше. При этом рядом продаются панельные и кирпичные дома советской постройки по значительно более низким ценам», – отмечает эксперт.
По информации Krisha.kz, медианная стоимость однокомнатных квартир в этих районах начинается примерно от 30,5 млн тенге, а трехкомнатных – от 75 млн тенге.
Где вторичное жилье остается выгоднее
В Наурызбайском районе, по словам Сейтнуровой, рынок развивается по другому сценарию.
«Современная массовая застройка постепенно вытесняет старый жилой фонд, поэтому именно новостройки начинают формировать уровень цен практически без конкуренции со стороны вторичного рынка», – поясняет она.
При этом в Ауэзовском, Турксибском и Жетысуском районах вторичный рынок по-прежнему остается более доступным.
«В Ауэзовском районе новостройки стоят в среднем на 20–30% дороже окружающего вторичного жилья. При этом район давно обеспечен транспортной, социальной и инженерной инфраструктурой, поэтому для многих покупателей именно вторичное жилье выглядит более рациональным вариантом», – считает эксперт.
В Турксибском и Жетысуском районах сохраняется самый низкий порог входа на рынок недвижимости. По данным Krisha.kz, стоимость однокомнатных квартир здесь начинается примерно от 23,5 млн тенге.
Алмалинский район, по словам эксперта, занимает промежуточное положение.
«Кирпичные дома и сталинки в центральной части города остаются востребованными и хорошо сохраняют стоимость. Поэтому здесь вторичный рынок уступает новостройкам значительно меньше, чем в южных районах Алматы», – говорит Сейтнурова.
Что изменилось для покупателей
Эксперт отмечает, что после вступления в силу нового Строительного кодекса изменились и критерии выбора жилья.
«Если раньше покупатели в первую очередь сравнивали стоимость квадратного метра, то теперь им приходится выбирать между более доступной ценой и дополнительными гарантиями безопасности сделки. На первичном рынке средства защищены механизмом эскроу, а застройщик несет расширенные гарантийные обязательства. При покупке вторичного жилья владелец сразу получает готовую квартиру, однако берет на себя все риски, связанные с техническим состоянием дома, инженерными сетями и юридической чистотой сделки», – отмечает эксперт.
По мнению Сейтнуровой, выбор сегодня зависит, прежде всего, от бюджета и целей покупки.
Тем, кто рассматривает жилье эконом- и комфорт-класса, она рекомендует обратить внимание на вторичный рынок в Ауэзовском, Турксибском и Жетысуском районах, где сохраняются наиболее доступные цены.
Покупателям новостроек эксперт советует оценивать не только стоимость квартиры, но и наличие эскроу-счетов, участие застройщика в государственном реестре и его репутацию.
«Если высокая стоимость финансирования и новые требования Строительного кодекса сохранятся, девелоперы продолжат закладывать дополнительные расходы в стоимость новых проектов. Поэтому в ближайшие месяцы конкуренция между первичным и вторичным рынками, скорее всего, будет идти не через снижение цен, а за счет скидок, рассрочек и специальных программ продаж», – считает Сейтнурова.
По ее словам, сегодня покупатель новостройки фактически оплачивает не только современное жилье, но и более высокий уровень защиты своих вложений.
Ранее Сейтнурова отметила, что введение НДС для застройщиков толкает цены на жилье вверх. По расчетам эксперта, налоговая нагрузка в цене новостройки в Алматы составила 144-160 тыс. тенге на квадратный метр, или около 20% от стоимости.
