Налог на богатых: что изменится для владельцев недвижимости свыше 450 млн теңге

С 1 января 2026 года в Казахстане действуют новые правила налогообложения дорогостоящей недвижимости. Если совокупная налоговая стоимость объектов недвижимости одного физического лица превышает 450 млн теңге, применяется повышенный порядок расчета налога на имущество.

В публичном поле его уже называют «налогом на богатых» или «налогом на роскошь». Формально отдельного налога с таким названием нет. Но для состоятельного собственника экономический эффект вполне конкретный: стоимость владения крупным портфелем недвижимости становится выше.

И здесь возникает более важный вопрос: не сколько стоит недвижимость, а насколько эффективно работает вложенный в нее капитал.

Короткий ответ

Новые правила действуют с 1 января 2026 года, но первый повышенный налог, рассчитанный по итогам 2026 года, собственники фактически увидят уже в 2027 году.

Налоговые органы рассчитывают налог за прошедший год не позднее 1 июля следующего года. Следовательно, налог за 2026 год должен быть рассчитан до 1 июля 2027 года, а уплатить его необходимо не позднее 1 октября 2027 года.

Сам налог, на мой взгляд, не изменит спрос на настоящую премиальную недвижимость. Но он заставит собственников гораздо внимательнее относиться к эффективности каждого объекта.

Что именно изменилось с 1 января 2026 года

Новый Налоговый кодекс Казахстана вступил в силу 1 января 2026 года.

Для физических лиц установлен специальный порядок налогообложения дорогостоящей недвижимости. Если совокупная налоговая стоимость соответствующих объектов одного собственника превышает 450 млн теңге, налог рассчитывается по формуле:

2 946 600 теңге + 2% от суммы превышения 450 млн теңге.

Например:

• при налоговой стоимости 500 млн теңге — 3 946 600 теңге;
• при налоговой стоимости 1 млрд теңге — 13 946 600 теңге.

При этом 450 млн теңге — это не рыночная цена недвижимости.

Стоимость для целей налогообложения определяет Государственная корпорация «Правительство для граждан». По данным КГД, такая стоимость, как правило, существенно ниже рыночной.

Поэтому квартира, которая продается на рынке за 500 млн или даже 1 млрд теңге, не обязательно автоматически попадает под повышенное налогообложение.

Есть еще один важный нюанс. При расчете стоимости жилья используется коэффициент роскоши. Базово он равен 1, однако местные маслихаты вправе увеличить его максимум на 50% — до 1,5.

Когда собственник реально заплатит новый налог?

Здесь возникает больше всего путаницы.

1 января 2026 года — новые правила вступили в силу.

31 декабря 2026 года — определяется совокупная стоимость соответствующей недвижимости, имеющейся у налогоплательщика по итогам налогового периода.

До 1 июля 2027 года — налоговые органы должны рассчитать налог за 2026 год.

До 1 октября 2027 года — собственник должен его уплатить.

Поэтому налог на имущество, который казахстанцы оплачивают до 1 октября 2026 года, относится еще к недвижимости за 2025 год.

А повышенное налогообложение по новым правилам за 2026 год фактически проявится для собственника в платеже 2027 года.

Это важное различие.

От автора — Виталий Шалаев

Сам принцип повышенного налогообложения дорогостоящего имущества для меня понятен. Подобная практика существует во многих странах.

Но здесь важно соблюдать баланс.

Когда дополнительная налоговая нагрузка концентрируется на одной части населения, возникает риск перегруза собственников, которые уже сформировали капитал и вложили его в недвижимость.

При этом сам порог в 450 млн теңге я считаю достаточно адекватным. Государство оставило значительное пространство до момента применения повышенного налогообложения.

Поэтому главный вопрос для меня не столько в самом пороге.

Главный вопрос — как новая стоимость владения влияет на эффективность капитала.

Если недвижимость является инвестиционным активом, налог уменьшает ее итоговую доходность. Значит, собственнику придется гораздо внимательнее выбирать, какую недвижимость имеет смысл продолжать держать в портфеле.

Повлияет ли налог на премиальную недвижимость?

Я не ожидаю существенного влияния нового налога на цены действительно премиальной недвижимости.

В этом сегменте цена — далеко не единственный критерий.

Состоятельный покупатель часто приобретает недвижимость для себя, своей семьи либо рассматривает ее как редкий, коллекционный актив.

Здесь решение определяют прежде всего:

• локация;
• качество самого проекта;
• репутация застройщика;
• архитектура;
• этажность и плотность;
• приватность;
• качество материалов и инженерных решений;
• редкость предложения.

Хороших проектов в Алматы немного. Хороших планировок еще меньше.

Поэтому действительно качественная премиальная недвижимость продолжит жить по своей рыночной логике.

Другое дело — просто дорогая недвижимость.

Высокая цена еще не делает объект премиальным.

Если проект изначально вышел с оверпрайсом, имеет слабую локацию или среднее качество исполнения, увеличение стоимости владения становится ещё одним аргументом против такого актива.

Как отличить премиальную недвижимость от просто дорогой?

Первое — локация. Ее невозможно воспроизвести.

Второе — застройщик. Важно не громкое название, а реальный опыт создания проектов верхнего ценового сегмента.

Третье — качество строительства и материалов: фасады, окна, двери, инженерные системы, стены, отделка мест общего пользования.

Четвёртое — этажность и плотность. Для настоящего премиального проекта важны приватность и ограниченное количество собственников.

Пятое — архитектура и технические характеристики: высота потолков, остекление, планировки, пропорции помещений и общая концепция дома.

Мы поштучно знаем действительно качественные проекты Алматы. Их не становится автоматически больше только потому, что на рынок выходит больше дорогих новостроек.

Что делать собственнику недвижимости на 500 млн–2 млрд теңге?

Я бы начал с ревизии всего портфеля.

Не нужно продавать недвижимость только потому, что появился новый налог.

Нужно разделить активы на три группы:

• Ликвидный премиальный объект → сохранять и управлять.
• Доходный инвестиционный объект → считать чистую доходность после всех расходов и налогов.
• Неликвидный и низкодоходный объект → рассматривать продажу.

Именно последняя категория становится наиболее уязвимой.

Если недвижимость практически не приносит дохода, плохо продается, требует постоянных расходов и теперь дополнительно увеличивает налоговую нагрузку, возникает простой вопрос: зачем продолжать держать в ней капитал?

Недвижимость для себя и инвестиционная недвижимость — разные активы

Это принципиальное разделение.

Если недвижимость приобретается для себя, на первом месте находятся локация, качество жизни и личная ценность объекта. Человек может сознательно платить за владение таким активом, потому что его функция не заключается в получении инвестиционной доходности.

Если недвижимость приобретается как инвестиция, система оценки совершенно другая:

• ликвидность → доходность → сохранение капитала → стоимость владения и налоги.

И новый налог делает последний параметр более значимым.

Что делать, если недвижимость на 1–2 млрд теңге практически не приносит дохода?

В такой ситуации я бы рассматривал продажу.

Сначала необходимо проанализировать рынок и подтвердить, что объект действительно низколиквиден, имеет слабую доходность и не обладает достаточным потенциалом роста.

Если это подтверждается, логика следующая:

• слабый актив → продажа → ликвидность → перераспределение капитала.

Часть средств может снова вернуться в недвижимость — но уже в качественный ликвидный или доходный объект.

Остальной капитал может быть распределен между другими классами активов.

Это один из основных принципов управления капиталом: недвижимость не должна становиться самоцелью. Каждый актив должен выполнять определенную функцию.

Изменит ли новый налог инвестиционную стратегию?

На мой взгляд — нет.

Он изменит качество принятия решений.

Состоятельному собственнику придется чаще задавать себе несколько вопросов:

• Сколько реально приносит этот объект?
• Насколько он ликвиден?
• Сколько стоит его содержание?
• Сколько я плачу налогов?
• Какую долю моего капитала он занимает?
• Есть ли более эффективное применение этим деньгам?

Именно так недвижимость начинает рассматриваться не отдельно, а как часть общей структуры капитала.

Главный вывод

Новый налог не является причиной уходить из премиальной недвижимости.

Он является причиной внимательнее выбирать недвижимость.

Качественный объект в правильной локации, построенный сильным застройщиком, с хорошей архитектурой и ограниченным предложением останется востребованным.

А низкодоходная, неликвидная и переоцененная недвижимость становится еще менее привлекательной.

Налог не убьет премиальную недвижимость, но заставит собственника более профессионально подходить к выбору недвижимости и управлению капиталом.

Сегодня состоятельному человеку недостаточно знать, сколько стоит его недвижимость.

Нужно понимать, сколько стоит владение ею и насколько эффективно работает вложенный в нее капитал после налогов и расходов.

FAQ

Когда начал действовать новый налог на дорогостоящую недвижимость?

Новые правила вступили в силу 1 января 2026 года.

Когда впервые нужно будет заплатить повышенный налог?

За недвижимость по итогам 2026 года налог будет рассчитан в 2027 году. Уплатить его необходимо не позднее 1 октября 2027 года.

Нужно ли платить новый повышенный налог до 1 октября 2026 года?

Нет. Налог на имущество, который физические лица платят до 1 октября 2026 года, относится к 2025 налоговому году.

Когда станет известна сумма налога за 2026 год?

Налоговые органы должны произвести расчёт не позднее 1 июля 2027 года.

С какого порога применяется повышенный налог?

При превышении совокупной налоговой стоимости соответствующей недвижимости одного собственника 450 млн теңге.

450 млн теңге считается по рыночной стоимости?

Нет. Используется стоимость недвижимости, определяемая для целей налогообложения. Она может существенно отличаться от рыночной цены.

Нужно ли продавать недвижимость из-за нового налога?

Нет. Сначала нужно провести ревизию портфеля и оценить ликвидность, доходность, качество объекта и полную стоимость владения.

Повлияет ли налог на цены премиальной недвижимости?

Я не ожидаю существенного влияния на действительно качественные премиальные объекты. Гораздо более чувствительными могут оказаться переоцененные, низкодоходные и неликвидные объекты.

Об авторе

Виталий Шалаев — Private Capital Advisor по управлению капиталом состоятельных собственников и семей. Эксперт по премиальной недвижимости и структуре капитала. Управляющий директор Arbat Real Estate. Более 20 лет в премиальной недвижимости.