Как трансформируется MEGA в последние три года на фоне пандемии, локдаунов и геополитических вызовов, в эксклюзивном интервью «Курсиву» рассказала генеральный директор сети ТРЦ MEGA Айжан Тулемисова.
Мы встречаемся с вами впервые. Вы уже год руководите сетью ТРЦ MEGA (в которую входят MEGA Alma-Ata и MEGA Park в Алматы и MEGA Silk Way в Астане. – прим. ред.) и пришли в бизнес под занавес пандемии. Начать разговор логично именно с нее, потому что это то, с чего вы стартовали как менеджер. Как MEGA пережила 2020-2021 годы?
— Непросто, как и любой бизнес. В общей сложности за время пандемии мы были полностью закрыты полгода. И еще довольно долго мы работали в нестандартном для нас режиме: закрывались в 5 или в 6 часов вечера и не работали по выходным, а это самое пиковое время по посещаемости и продажам для любого ТРЦ. Для нас это ненормально, потому что в обычной жизни MEGA работает всегда – наши ТРЦ открыты даже 31 декабря и 1 января.
А что случилось с вашими арендаторами? Как они пережили полугодовой простой и еще примерно такое же время «неполного» рабочего дня?
— Поддержка арендаторов была одной из наших приоритетных задач. MEGA освободила своих арендаторов от всех выплат на время ЧП. Мы первыми объявили, что не будем начислять арендную плату за время приостановки деятельности ТРЦ, не будем выставлять счета за коммунальные услуги и начислять эксплуатационные расходы. MEGA взяла эти расходы на себя. Мы сами ощущали всю тяжесть сложившейся ситуации, так как находились в таком же положении, как весь бизнес Казахстана, и поэтому хотели поддержать наших партнеров.
Хочу уточнить: вы устроили им «каникулы», сдвинув арендные платежи до лучших времен, или совсем их отменили?
— Эти выплаты (за аренду, коммунальные услуги и эксплуатационные расходы. – прим. ред.) на время локдауна были отменены совсем. Впоследствии некоторые другие ТРЦ частично последовали нашему примеру и тоже не стали выставлять арендные платежи.
И сколько MEGA потеряла за месяцы простоя?
Мы недополучили 16 млрд тенге за периоды локдаунов в 2020-2021 гг. в рамках трех наших торговых центров. Мы не брали деньги с арендаторов, но при этом выплачивали банкам кредиты. Это создало дефицит средств, в результате чего мы были вынуждены брать новые кредиты для выплаты зарплат сотрудникам. Какие-то из наших служб не работали, часть работала онлайн, а в других подразделениях работа выросла в разы. Команда преодолела все трудности, за что мы очень благодарны нашим сотрудникам.
Да и потом, когда мы стали открываться, мы не брали полную стоимость арендной платы, все наши партнеры получили скидки на фиксированные ставки арендных платежей. Все рассчитывалось соразмерно объемам: потоку людей, росту выручки. Более того, за первые дни работы ТРЦ с 20 мая по 1 июня 2020 года, когда были наивысшие показатели по посещаемости, мы объявили льготный период, во время которого арендаторы MEGA тоже не платили аренду и эксплуатационные платежи. Нам было важно помочь бизнесу пережить это время и постепенно вернуться к прежней жизни. Мы четко понимаем, что без их бизнеса не будет и нашего.
Ну и, конечно же, никакого бизнеса не будет, если не будет наших гостей. Может, это немного пафосно прозвучит, но в пандемию мы особенно сильно почувствовали, как люди нуждаются в нас, и что MEGA для многих – это неотъемлемая часть жизни. Когда мы открылись впервые после локдауна, многие писали в социальных сетях, что если «Меги» открываются, значит, жизнь постепенно налаживается.
Какую помощь MEGA получала от государства во время карантина?
— Из всего, что предприняло правительство для поддержки бизнеса в период ЧП, наша компания воспользовалась освобождением от уплаты налога на имущество на 9 месяцев.
А каким для бизнеса MEGA стал 2022 год? Вам удалось вернуть или даже превысить показатели «доковидного» 2019?
— Несмотря на все сложности, с которыми рынок столкнулся в 2022 году, для сети ТРЦ MEGA этот год был удачным. Если сравнивать с допандемийными временами, то посещаемость наших ТРЦ выросла на 10%, а доходность каждого из наших арендаторов в среднем выросла на 50% в сравнении с тем же 2019 годом.
Это все эффект отложенного спроса?
— Эффект отложенного спроса отчасти повлиял, но немаловажную роль сыграли качественная ротация арендаторов и приход новых брендов. В результате увеличилась не только посещаемость ТРЦ, но и конверсия от посещения к покупкам. Более того, буквально перед пандемией мы закончили масштабный проект по расширению и модернизации MEGA Alma-Ata, в рамках которого увеличили площадь этого ТРЦ до 184 тыс. кв. м, запустили первый в Казахстане фудхолл и открыли самый большой кинотеатр совместно c нашими партнерами Chaplin Cinemas. Результаты этого глобального проекта мы ощутили только после пандемии.
Давайте от пандемии перейдем к текущей ситуации на рынке. Достаточно ли на сегодня ТРЦ в Алматы? Равномерно ли они распределены по городу?
— В Алматы средняя обеспеченность торговыми квадратами довольно высокая по меркам страны (по нашим расчетам 220 кв. м на тысячу человек), но есть сильный перекос по районам. Очевидный дефицит качественных торговых площадей в Алатауском, Жетысуском районах. Но я догадываюсь, о чем вы хотите дальше спросить…
Да, конечно: будут ли в Алматы или в Астане новые ТРЦ MEGA? Или, может быть, в других городах?
— Наш принцип – строить новое только в том случае, если можешь построить больше и лучше, чем то, что уже есть. Поэтому любая новая MEGA будет определенно круче и масштабнее. Мы постоянно отслеживаем ситуацию на рынке девелопмента не только Казахстана, но и других стран, на регулярной основе просчитываем новые проекты.
Что касается Алматы и Астаны, то должна сказать, что в ближайшей перспективе у нас нет планов строить что-то еще. Первая причина – экономическая. С текущим уровнем инфляции и базовой ставкой 16,75% годовых окупаемость вложений в новый ТРЦ составит более 20 лет. Скажем честно, для бизнеса это сейчас совсем непривлекательно.
Вторая причина – это то, что требования международных брендов к торговым площадям постоянно растут, и если раньше концепт ТРЦ жил 10-12 лет, то сейчас каждые пять лет нужно обновляться, чтобы оставаться интересным для посетителей и для брендов. Поэтому мы не перестаем модернизировать наши ТРЦ, достраиваем, реконструируем, чтобы отвечать требованиям времени. Критерии меняются быстро, и современный торговый центр должен проявить гибкость и скорость, чтобы продолжать оставаться на первых позициях рейтинга. И наша стратегия на этом этапе – инвестировать в обновление уже существующих ТРЦ.
Сколько людей работает в компании?
— Сейчас во всей нашей сети работает около 1,5 тыс. человек. Это все три торговых центра и управляющая компания. В мультипликативном эффекте MEGA обеспечивает работой более 10 тыс. казахстанцев.
А сколько арендаторов? И какую часть составляют казахстанские бренды?
— На сегодня в ТРЦ сети MEGA более 900 арендаторов. Казахстанские бренды составляют около 2% от общего количества. В 2019 году мы подписали меморандум с казахстанскими брендами, которые имеют локальное производство, и предоставили им льготные условия по аренде.
Насколько, если говорить в процентах, у казахстанских компаний меньше арендная плата?
— Невозможно ответить на этот вопрос, потому что в девелоперском бизнесе нет прайс-листа в классическом понимании. Когда я пришла сюда из автобизнеса, для меня это было самой большой неожиданностью. Невозможно сказать, что бутик А стоит Х тенге, а бутик Б стоит Y тенге, и это фиксированные суммы. На арендную ставку влияют много факторов: площадь и этаж, близость к якорным арендаторам и входным группам, расположение на маршруте и трафик в данной зоне. Так или иначе, каждый бутик в любом ТРЦ имеет индивидуальную арендную ставку.
Поэтому я не могу сказать, что скидка для казахстанских брендов на аренду в MEGA составляет 20% или 60%. Также хочу отметить, что под казахстанскими брендами мы подразумеваем именно тех арендаторов, которые производят свою продукцию в Казахстане, являются отечественными производителями и имеют сертификат соответствия РК.
Но вы ставите себе целью вырастить локальные бренды? Иначе зачем скидки?
— Наша цель – поддержать отечественных производителей, и эта поддержка заключается не только в льготных условиях по аренде. Мы делимся своей экспертизой, помогаем с маркетингом, консультируем, как лучше строить коммуникации с клиентом. Если мы видим, что поток посетителей именно в их бутик начал снижаться, мы разговариваем о том, как совместно эту проблему решить.
Интересно, как вы видите и замеряете потоки в каждый магазин, находящийся в MEGA?
— На входах в бутики стоят специальные датчики, которые измеряют входящий трафик. Программы и технологии, применяемые нашей компанией, позволяют нам видеть не только трафик, но и продажи каждого магазина. Если с трафиком все хорошо, но выручка не растет, значит, проблема с конверсией. Мы изучаем, что идет не так, отправляем тайных покупателей и делимся этой информацией с партнерами. У международных сетей с этим как раз проблем меньше всего, а у казахстанских брендов такие сложности бывают. Также мы проводим для арендаторов из числа казахстанского МСБ специальные тренинги по ведению бизнеса на базе «Академии Astana Group», активно поддерживаем их в плане рекламы и PR. Отечественному бизнесу тяжело конкурировать с иностранными брендами, поэтому идем им навстречу.
В 2022 из России ушли крупнейшие европейские бренды. Любопытно, были ли попытки наладить параллельный импорт в Россию из ваших ТРЦ, хотя бы и маленькими партиями?
— Важно подчеркнуть, что MEGA – это девелоперская компания, мы не продаем никакие товары, мы сдаем площади в аренду. При этом было важно не допустить никаких серых схем в наших стенах. Впрочем, как мы, так и сами бренды, ушедшие из России, не были в этом заинтересованы.
Нет ли договоренностей о том, что европейские бренды, ушедшие из России, зайдут в Казахстан? Инициировала ли MEGA такие переговоры и насколько это сложный процесс?
— Такая работа ведется постоянно, и она никак не связана с уходом компаний с российского рынка. Есть определенный пул брендов, которые мы хотим видеть в Казахстане, и постоянно работаем над тем, чтобы они вышли на наш рынок. К примеру, чтобы H&M появился в Казахстане, потребовался не один год встреч и переговоров. В 2017 году первый магазин этого бренда открылся в MEGA. У нас в этом колоссальный опыт: через ТРЦ сети MEGA на казахстанский рынок зашли Starbucks, H&M, ZARA и вся сеть Inditex, The Body Shop, Burger King и многие другие. Но мы ищем бренды не только с мировыми именами. Некоторые продавцы, появившиеся в республике, изначально не были так популярны у казахстанцев, но мы видим в них большой потенциал на рынке. Это тот же LIME, «Эконика». Мы познакомили с этими брендами многомиллионную аудиторию наших посетителей, и они ей понравились. Мы видим это по отзывам и по продажам в самих магазинах.
И все-таки, с кем сейчас вы в переговорах?
— Ужасно хочется раскрыть все карты, но нас сдерживает NDA.
Ладно, зайдем иначе. Когда у нас официально появятся COS и Uniqlo?
— Мы делаем все, чтобы бренды, которые интересны казахстанцам, появились в MEGA. Это все, что я могу сказать.
Звучит обнадеживающе…
Мы много про пандемию говорили. И вот еще одно последствие – онлайн-шопинг, который и так набирал обороты, а COVID-19 просто приучил людей покупать все в интернете. Видите ли вы в этом угрозу для своего бизнеса сейчас и в перспективе?
— На данный момент уровень проникновения e-commerce в Казахстане составляет менее 10% от объема розничной торговли, а офлайн-магазины остаются основным каналом продаж. Мы видим это и на примере наших арендаторов: их продажи не падают, а продолжают расти. Тут, вероятно, очень много причин: от демографических до социальных и экономических.
Несомненно, онлайн-шопинг – это реальность, с которой надо считаться, ее глупо отрицать или бороться. Но будущее ретейла мы видим не в «победе» какого-то из форматов, а в их сотрудничестве. Когда онлайн и офлайн функционируют как единое целое. Даже крупнейший американский онлайн-ретейлер Amazon в 2018 году открыл свой первый офлайн-магазин.
Из опыта наших арендаторов, которые начинали свои продажи в онлайне: первое время все замечательно, аудитория и продажи растут, работает эффект низкой базы. Но рано или поздно они упираются в потолок продаж, который не могут пробить, и принимают решение идти в офлайн. Яркий пример – бренд Qazaq Republic. На протяжении нескольких лет товары QR продавались только онлайн и в партнерских магазинах. Потом они доросли до самостоятельной площадки и свой первый магазин в ТРЦ открыли именно в MEGA. Основатель бренда Сакен Жолдас в одном из своих интервью подчеркнул, что «в офлайне денег больше».
Сейчас многие маркетплейсы ставят в ТРЦ свои пункты выдачи, и это тоже пример удачного сотрудничества. В перспективе для нас, как для торгового центра, будут наиболее привлекательны арендаторы, которые развивают омниканальную стратегию взаимодействия с покупателем. То есть интегрируют различные каналы коммуникации в единую систему, чтобы связь с клиентом была непрерывной. Ну и потом, нельзя забывать, что в MEGA вы не просто покупаете джинсы, туфли или сумку. Важная часть нашего бизнеса – это сегменты food&beverage, досуг и развлечения, а также особая атмосфера.
Что есть в составе вашей «атмосферы» и какова ее себестоимость?
— Мне было очень приятно слышать от одного зарубежного эксперта в девелоперском бизнесе, что наши сотрудники службы безопасности не внушают страха. Казалось бы, эта лучшая оценка из возможных. Какое-то время назад мы обсуждали в команде, что, например, в США у охранников в ТРЦ есть наручники. И мы думали, быть может, и нашим сотрудникам раздать наручники? Но потом решили, что это разрушит образ гидов, какими сейчас предстают наши сотрудники службы безопасности. Они скорее помощники-координаторы, которые при этом постоянно следят за тем, чтобы наши гости были в безопасности.
Если говорить о процентах площади, которые в ТРЦ принято отводить под зоны отдыха, мы значительно превосходим стандартные показатели. Огромные площади, которые другие компании, наверное, сдали бы в аренду и получали доход, мы используем для установки дополнительных лавочек, фонтанов, располагаем там предметы искусства.
Ваша коллекция искусства не оскудеет после открытия Музея современного искусства, который строит Нурлан Смагулов в Алматы?
Возможно, некоторые экспонаты «переедут» в музей. Например, панно Фернана Леже, которое сейчас расположено в ресторане Crudo в MEGA Alma-Ata, станет частью постоянной экспозиции Almaty Museum of Art, так как это музейная работа. Но большая часть предметов искусства, представленная в наших ТРЦ, останется на месте. MEGA несет большую социальную нагрузку – у тысяч казахстанских детей первое соприкосновение с большим искусством случилось и продолжает случаться именно у нас в MEGA.
Ну, и о текущем. Чем «Меги» порадуют посетителей в 2023 году: новые бренды, форматы, мероприятия, коллаборации?
— В первую очередь от сети ТРЦ MEGA ждут появления на рынке Казахстана новых брендов с мировыми именами. Пока не могу раскрывать подробности, но мы работаем над этим.
До пандемии мы открыли фудхолл в ТРЦ MEGA Alma-Ata. Это большое гастропространство с интересными форматами и разноплановыми заведениями. Сейчас мы видим, что это было верным решением, наши посетители любят проводить здесь время. И сейчас фудхолл – это не просто зона общественного питания: здесь регулярно проходят мероприятия, концерты, перформансы. В 2022 году мы впервые совместно с театром «ARTиШОК» провели на этой площадке спектакль «Песенник», который был тепло принят нашими гостями. В результате из этого родился театральный фестиваль «Летний театр в MEGA». Мы планируем продолжить его в 2023 году и хотим, чтобы фестиваль стал нашей фишкой, как в свое время стали сальса-вечеринки в амфитеатре.
Также в прошлом году мы приглашали Ne Prosto Orchestra – их концерт прошел с огромным успехом, в амфитеатре яблоку было негде упасть. Этим летом мы планируем снова организовать их концерт для посетителей MEGA. Причем все эти концерты, спектакли, выступления можно посещать абсолютно бесплатно. Масштабную программу мы подготовили в этом году на Наурыз – у нас будут ярмарки, народные гуляния, концерты, мастер-классы и спектакли.
На 2023 год запланирована реконструкция интерьеров первой очереди MEGA Alma-Ata. Она будет проходить без приостановки деятельности ТРЦ. Здание было построено в 2006 году, его очень любят алматинцы, у каждого жителя города есть теплые воспоминания, связанные с «Мегой», фотографии, сделанные в «старой» «Меге», но теперь пришло время ее обновить, сделать более современной.
У нас большие планы на парковую зону со стороны улицы Кекилбаева. Мы построили там амфитеатр в виде лестницы, где будет располагаться кофейня, в теплое время года будут проходить концерты на свежем воздухе. Уверены, что это место станет точкой притяжения для многих горожан, сюда будут приезжать даже из других районов города.
Особое внимание в MEGA всегда уделялось маленьким посетителям. В прошлом году мы провели реконструкцию детских площадок в MEGA Park, установили перед главным входом большую песочницу с отличным мелким песком, удобными лавочками и навесами от солнца. С нетерпением ждем летнего сезона, чтобы открыть ее для наших маленьких посетителей. В MEGA Alma-Ata построили уникальную детскую площадку: покрытие, игровые модули – здесь все выполнено из экологичных материалов датского производства.
Также в 2023 году мы планируем внедрить новые сервисы в приложении MEGA Family. В прошлом году мы запустили бесконтактную систему оплаты паркинга через приложение, это очень удобно. Вы единовременно регистрируете в приложении автомобиль, привязываете банковскую карту и все – вам больше не нужно брать талон на въезде. При каждом посещении шлагбаум открывается автоматически, оплата также списывается автоматически, без каких-либо дополнительных действий.
Наша команда готовит для гостей много приятных сюрпризов, и мы не собираемся останавливаться.
