Қазақстанда жеке үйлерге сұраныс биыл жаздың басында күрт өсті. Маусымда жеке тұрғын үйлер бойынша 9 621 мәміле жасалып, бір айда 36,7%-ға артқан. Жалпы тұрғын үй нарығындағы өсім сол кезеңде 28,4% болды.
Алайда бұл қазақстандықтар жаппай пәтерден бас тартып, жеке үйге көшіп жатыр дегенді білдірмейді. Девелопер, құрылыс және реновация саласының сарапшысы Диляра Сейтнұрова Kursiv Media-ға нарықтағы жағдайды түсіндіріп берді.
Жеке үйлерге сұраныс неге күрт өсті?
Сәуірде Қазақстан бойынша 35 154 тұрғын үй мәмілесі жасалды. Оның 7 823-і жеке үйлерге тиесілі болды. Бір ай ішінде жеке үйлер бойынша мәміле саны 31,5%-ға, ал пәтерлер бойынша 21,2%-ға артқан.
Маусымда нарық тағы жанданып, жалпы мәміле саны 39 053-ке жетті. Жеке үйлер бойынша 9 621 мәміле тіркелді.
Бірақ кейін жағдай өзгерді. Шілдеде жеке үйлер бойынша мәмілелер 10,8%-ға азайды. Тамызда да төмендеу жалғасып, 8 088 үй сатылды. Бұл шілдеден 5,8%-ға аз. Пәтерлер бойынша төмендеу 3% болды.
Сейтнұрованың айтуынша, маңыздысы – жеке үйлердің жалпы нарықтағы үлесіне қарау. Сәуірде олардың үлесі 22,3%, маусымда 24,6%, ал тамызда 22,6% болған.
Яғни жеке үйлердің үлесі шамамен 22–25% аралығында қалып отыр. Нарық құрылымы түбегейлі өзгерген жоқ. Тек жеке үй сегментіндегі сұраныс пәтер нарығына қарағанда қаттырақ құбылады.
Неге жеке үй нарығы құбылмалы?
Сарапшы мұны сатып алушылардың ерекшелігімен байланыстырады.
Қала сыртындағы үйді сатып алушылардың арасында қолма-қол ақшамен немесе үлкен алғашқы жарнамен есеп айырысатындар көп. Ал жеке тұрғын үй құрылысына арналған ипотекалық бағдарламалардың мүмкіндігі пәтер нарығымен салыстырғанда шектеулі.
Сондықтан бұл нарықта сатып алушылар бір мезетте белсенді кіріп, кейін тез азаюы мүмкін.
Бір ақшаға пәтер ме, әлде үлкен үй ме?
Жеке үйге қызығушылықтың негізгі себептерінің бірі – баға мен көлемнің арақатынасы.
Сейтнұрованың есебінше, Алматыда комфорт санатындағы үш бөлмелі пәтердің бағасы шамамен 80–85 млн теңге болуы мүмкін. Оған 3 млн теңгедей паркинг құнын қосуға тура келеді.
Осы ақшаға Талғар немесе Қаскелең бағытында 150–180 шаршы метрлік, жер телімі мен гаражы бар жеке үй табуға болады.
Яғни сатып алушыны көбіне «табиғатта өмір сүру» сәні емес, бір ақшаға көбірек кеңістік алу мүмкіндігі қызықтырады.
Үйдің бағасынан бөлек қандай шығын бар?
Бірақ жеке үйдің бастапқы бағасына қарап қана шешім қабылдау дұрыс емес, дейді сарапшы.
Бірінші мәселе – жол. Қала сыртынан күн сайын қатынайтын отбасының көлік шығыны айына 150–200 мың теңгеге дейін жетуі мүмкін. Бес жылда бұл шамамен 10 млн теңге болады.
Екінші мәселе – үйдің инженерлік жүйелері. Жылыту жүйесі, су ұңғымасы, септик, насос, электр желісі мен тұрақтандырғыштың күтімі үй иесінің өз мойнында болады. Мысалы, жылыту жүйесін күрделі жөндеу шамамен 500 мың теңгеге түсуі мүмкін.
Сондай-ақ үйге бөлінген электр қуатын алдын ала тексерген жөн. Электр қазандығы мен жылы едені бар үлкен үй үшін желінің қуаты жеткіліксіз болуы ықтимал.
Үшінші шығын – елді мекенді күтіп ұстау. Жол жөндеу, қоқыс шығару, күзет пен қыста қар тазалау үшін басқарушы компанияға бөлек төлем жасалуы мүмкін.
Балалы отбасы үшін мектеп мәселесі де маңызды. Кейбір жаңа қала маңындағы тұрғын алаптарда мектеп жоқ, сондықтан балаларды күн сайын қалаға тасуға тура келеді.
Қай бағыттарда жеке үйлер көбейіп жатыр?
Алматы маңында Талғар, Қаскелең және Іле ауданы бағыттарында құрылыс белсенді жүріп жатыр. Астана маңында Қосшы мен оған жақын елді мекендерде жеке үйлер көп салынады.
Сейтнұрованың айтуынша, мұндай жобаларды ірі девелоперлер ғана емес, шағын құрылыс компаниялары мен жеке кәсіпкерлер де жиі жүзеге асырады.
Мысалы, кәсіпкер жер телімін сатып алып, оны бірнеше бөлікке бөліп, бір үлгідегі бірнеше үй салуы мүмкін.
Құжаттарды міндетті түрде тексеру керек
Сарапшы жеке үй сатып аларда құрылыс құжаттарына ерекше назар аударуға кеңес береді.
Оның айтуынша, шағын коттедж жобаларында сатып алушы ірі тұрғын үй кешендерінде болатын қорғау тетіктеріне әрдайым сүйене алмайды. Сондықтан жер телімінің мақсатын, құрылысқа рұқсат құжаттарын, нысанның пайдалануға берілгенін және меншік құқығын жеке тексерген жөн.
Сейтнұрова кепілдік мерзімдеріне де назар аударуды ұсынады. Егер дайын үй сатып алу-сату шартымен берілсе, кепілдік шарттары құжатта нақты көрсетілгені дұрыс.
Жеке үй кімге тиімді?
Сарапшының пікірінше, жеке үй қашықтан жұмыс істейтін немесе үйіне жақын жерде қызмет ететін адамдарға ыңғайлы болуы мүмкін. Сондай-ақ инфрақұрылымы дайын, барлық құжаты реттелген үй таңдаудың маңызы зор.
Ал күн сайын қала орталығына қатынайтын және балаларын қаладағы мектепке апаратын отбасы үшін бастапқыда арзан көрінген үй кейін көлік пен күтім шығыны арқылы қымбатқа түсуі ықтимал.
Сондықтан жеке үй мен пәтерді салыстырғанда тек шаршы метрдің бағасын емес, жол, инженерлік жүйелер, мектеп, коммуналдық қызмет және үйді күтіп ұстау шығындарын бірге есептеген дұрыс.
Ұйымдастырылған коттедж қалашықтары бөлек сегмент саналады. Сейтнұрованың айтуынша, мұндай жобаларда жылдық табыстылық 10–11% шамасында болуы мүмкін. Бірақ оның пікірінше, мұнда құнды арттыратын негізгі фактор – жеке үйдің өзі емес, сапалы басқару, инфрақұрылым және сервис.
