Как привлечь на рынок недвижимости не менее $1,5 млрд

В сенате парламента под председательством спикера палаты Маулена Ашимбава прошло очередное заседание клуба экспертов, гостем заседания был министр национальной экономики Алибек Куантыров. Я в качестве члена клуба выступил со своим видением текущей ситуации по миграции и предложил внедрить «золотые» визы.

Рост цен на недвижимость и аренду – это хорошо

Многие обеспокоены ростом ставок на аренду квартир: сейчас 1-комнатные сдаются посуточно по 25-30 тыс. тенге, помесячно в микрорайонах Алматы в среднем по 250 тыс., чуть меньше рост в Астане и приграничных городах. Думаю, все эти новости и мнения читали.

Кроме того, в августе был и свой сезонной рост ставок, а цены на недвижимость и так растут который год. Я вижу в этом положительные стороны. Это значит, что есть спрос, граждане доверяют своему государству, видят во вложениях в недвижимость гарантию сохранности и преумножения капитала.

Гораздо хуже, если бы цены снижались или стагнировали несколько лет. Это привело бы к развороту инвестиций из сектора и, возможно, оттоку капитала в другие страны или инструменты.

Государство не должно вмешиваться

Не успели цены на аренду подрасти, как ту же посыпались вопросы к госорганам: как будете регулировать, давайте ограничивать цены, «не пущать» и др. Государство, ЦГО или МИО (центральные государственные органы и местные исполнительные органы) не должны вмешиваться – это рынок.

К нам должно прийти понимание: не нужно взваливать на государство все проблемы. Часть людей инвестировали деньги в финансовые пирамиды, кто-то «поднял» на этом барыши – но ими почему-то не занимаются органы госдоходов, кто-то потерял деньги – и тут же начинает что-то требовать от государства. Так быть не должно. Каждый должен сам научиться инвестировать и нести соответствующие риски.

Перерегулировав рынок недвижимости, ограничив в чем-то, мы можем нанести урон по долгосрочному спросу.

Депозит выгоднее аренды

На сегодняшний день хранение денег на депозите в тенге под 13-15% годовых выгоднее, чем купить квартиру и сдавать в аренду. На горизонте 5 лет доходы от аренды и прирост стоимости квартир не могут сравниться с депозитом, не говоря уже о долларовом эквиваленте.

Предположим, мы купили 1-комнатную квартиру с ремонтом и мебелью на Левом берегу за 25 млн тенге, в принципе это возможно, но не в центре. Сдавать ее в аренду (без учета текущей ситуации) можно за вычетом налогов примерно за 150-180 тыс. тенге.

То есть за 5 лет мы бы получили 9-11 млн тенге аренды и возможный прирост стоимости с 25 до 27-28 млн тенге.

Аналогичный депозит через 5 лет при (допустим) ежегодно падающих ставках (15,14,13,12, 11% годовых) превысил бы 46 млн тенге! При этом, естественно, с депозитом меньше проблем и рисков, чем при сдаче недвижимости.

Сколько приехало

На прошлой неделе предварительные данные были таковы: из России выехало в Казахстан около 97 тыс. граждан, в Грузию – 53 тыс., в Финляндию – 42 тыс., Эстонию, Латвию, Литву, Польшу – 24 тыс., в Кыргызстан и Монголию – по 3-4 тыс. граждан.

На этой неделе озвучены актуальные данные от МВД и минцифры: 200 тыс. въехало, 147 тыс. выехало, больше 70 тыс. граждан РФ оформили ИИН (для возможности трудоустроиться и др.).

Сегодня, 5 октября, КНБ сообщил «Курсиву», что почти 300 тыс. россиян въехали в Казахстан после начала в РФ частичной мобилизации.

Пребывание, на мой взгляд, не будет долгим. Находиться в РК без регистрации можно до 90 дней, а по беседам с гражданами в лифте своего ЖК я понял, что наш рынок труда для них мало интересен, и они будут стремиться выезжать в страны дальнего зарубежья.

Тут, полагаю, должен быть четкий государственный тезис: доходы гостиниц, собственников квартир, перевозчиков, сферы услуг, общепита и др – реальный результат работы/курса нашего политического руководства страны.

Мы многие годы не воспринимали месседжи о стабильности, делимитации границ с соседними странами, а сегодня не только ощутили это на фоне конфликтов практически во всех странах СНГ, но и извлекаем некоторую прибыль.

Теперь задача ЦГО и МИО – трансформировать краткосрочный тренд в долгосрочную выгоду для государства и граждан.

Золотая виза

Предложение довольно простое. По аналогии со многими странами внедрить ускоренные процедуры для инвесторов. К примеру, ВНЖ при покупке недвижимости (коммерческой или жилой), открытии бизнеса с определенным количеством рабочих мест на сумму $50 тыс., гражданство – при сумме $100 тыс.

Для крупных российских городов это небольшие суммы, при этом мы бы могли серьезно оживить бизнес-активность, рынок недвижимости, привлечь квалифицированных специалистов, что, в принципе, применяют многие страны мира. С целью исключения махинаций нужно внедрить ограничение на дальнейшую продажу/залог такого имущества в течение 3 лет.

Для казахстанцев, продающих недвижимость иностранным гражданам, не должно быть налога на прирост стоимости. В целях «зачистки» избыточной ликвидности внедрить правило – 50% от стоимости должно быть размещено на целевом депозите в Отбасы Банк сроком на 3 года с целью дальнейшей покупки недвижимости.

В случае успешности и оперативности мер возможное привлечение всего лишь 10 тыс. человек по ускоренной процедуре получения ВНЖ и 10 тыс. по получению гражданства способно привлечь в экономику и рынок недвижимости Казахстана $1,5 млрд!

Казахстан не стал надежным инвестиционным островом для соседних стран. Сейчас существует возможность исправления ситуации на фоне конфликтов в соседних странах. Необходим нулевой налог на недвижимость, прирост стоимости, доходы от аренды, что вкупе с низкими коммунальными платежами, медицинскими услугами, стоимостью жизни, может привлечь людей, старающихся сохранить капиталы.

Следует также учитывать вероятную релокацию производств в Казахстан. В таком случае аналогичные возможности можно было бы предложить и для топ-менеджеров, инженерного состава.

P.S. Конечно, будет справедлив тезис о том, что это разгонит цены на недвижимость. Но важно понимать: не сделаем мы – сделают другие. В Монголии, например, уже озвучили, что в стране есть 56 различных вариантов получения ВНЖ, и они готовы выдавать вид на жительство всем желающим россиянам.

«Сила» нашего бирюзового паспорта, о которой сегодня говорил Касым-Жомарт Кемелевич, также может и должна стать существенным фактором привлечения капиталов в Казахстан.